土地储备与城市规划良性互动的机制研究

土地储备与城市规划良性互动的机制研究

刘国兵

菏泽市土地资产监管中心山东菏泽274000

摘要：土地储备作为现今城市建设发展的重要的后备军，其在现代化和城市化建设发展的过程中，强化城市土地储备工作与城市规划的良性互动，建立有效的互动机制对于土地资源的高校利用和城市的科学规划有着非常重要的作用。

关键词：土地储备；城市规划；良性互动；有效机制

随着社会主义现代化的发展，城市化在建设的过程中，为了能够促进城市的可持续发展强化城市在建设不同功能区的过程中拥有充足的土地资源，我国政府及土地的相关管理部门则针对城市化建设过程中的城市规划提出了土地储备的保存方式，这种方式能够最大限度的在征用合理的情况下，同时又不会延误城市的正常规划建设。那么，基于土地储备工作机制存在的基础上，强化土地储备与城市规划之间的良性互动，对于土地资源可持续利用和城市有效的科学规划起着非常重要的作用。

1.土地储备与城市规划良性互动机制存在的问题

1.1土地储备缺乏城市规划的有效引导

这一问题的出现现在已成为土地筹备工作中最为普遍的现象，政府及土地储备的相关机构未能从市场上获得城市规划的最为有效、真实、准确的信息，导致相关部门在进行土地储备工作的过程中存在严重的盲目性。具体而言，首先土地储备缺乏城市规划的有效引导表现为土地储备的总体工作为能够与城市规划建设的方向实现协调，与整个城市的当下及未来的发展战略和战略方向存在很大的出入。而形成这一局面的主要原因则是土地储备的相关机构和部门在市场化参与的过程中由于受到经济利益的驱使，导致其在管理的过程中处于被动的地位，过度的受到来自开发部门及用地单位的压力，从而导致两者的规划管理方向出现相悖的局面。其次，土地储备缺乏城市规划的引导还表现为现今多数土地储备机构对于其所存储的土地模糊的概括为经营性土地，这一现状的存在导致土地储备机构在实际经营管理中缺乏对城市具体规划的调查和总结分析，一味的将土地以经营性的代价征用给相关城市开发单位。经营性土地性质的过度存在导致土地储备机构对土地的管理失去最初的意义，即失去根据土地使用的性质做到最佳有效的应储尽储的工作。

1.2土地储备的整体运行效率不高

这一问题的出现首先表现为我国现今在进行土地资产的管理中并不能够在下属地区建设一个统一的储备管理单位，而是同时设置多个储备单位，这样造成的是现今土地资产管理的混乱，多个储备机构在实际进行管理工作的过程中堆土土地储备工作相互推诿、利益牵制导致的土地储备机构整体的运行效率比较低下，且这一局面的出现也不利于政府对土地进行总体的宏观调控。其次，土地储备整体的运行效率不高表现为土地储备机构在实际进行经营管理工作的过程中，为能够与城市规划取得有效的互动，导致在实际运用中土地储备机构能够从市场获取的可用的信息是比较少的，信息的不对称、纤细的不真实、不合理导致土地储备机构在实际进行储备土地和社会征用土地两者管理之间存在着严重的不协调，导致土地储备机构本应储备的土地却用来社会、市场的开发，而本来用来开发的土地却出现在土地储备机构的经营管理范围内。

1.3市场需求分析未能反映到土地储备规划中

现今城市规划最为基础建设的需求分析则是整个城市建设过程中对市场信息的搜集和利用，而当前土地储备与城市规划之间为能够实现良性互动主要是由于市场需求分析为能够充分的反映到土地储备的规划中，导致现今大多数土地储备机构存在较为严重的滞后性、盲目性。而这一问题出现的原因主要是由于土地储备机构现在基本上都是事业单位性质的单位，其所带有的政治职能在一定程度上容易剥夺人员的工作积极性恶化负责人的心态。具体表现为虽然土地储备机构在向有关用地单位所批准的可供开发的土地有着明确的标准，但是现今我国市场化的发展对土地的投资除了政府之外，还存在有社会、市场企业等多个主体的参与，这样导致土地在实际应用中超出了正常的开发规划范围，土地实际使用开发的范围超出了土地储备机构的可批准范围。此外，与对市场的发展缺乏最为及时的、全新的信息搜集，导师土地储备机构对于土地的最佳利用方式及开发方式缺乏合理的考量和标准化的设计，这在一定程度上导致了土地资源的利用率比较低，尤其是在规划管理成本投入整个过程中，不但造成了资源的浪费，而且导致土地失去其存在的最大价值的实现。

2.土地储备与城市规划良性互动机制的关系研究分析

2.1城市规划对土地储备的引导关系分析

为了能够在土地储备与城市规划之间建立良性互动的机制，其最为基础的则是强化城市规划建设过程中对土地储备的引导作用的发挥。首先根据城市规划的信息对土地储备的数量进行合理的引导，尤其是贯穿在土地储备土地入库、土地整理以及土地出库的三个环节中。其次，城市规划应合理的引导土地储备机构土地的价格，其具体表现为土地储备机构能够在根据城市规划建设中对城市的发展定位和发展战略的基础上，在充分的结合城市对土地规划建设用地结构的设置和基础设施配套是否完善的基础上，土地储备机构合理的调节具体城市建设储备用地的价格，以此实现土地价值里游泳的最大化。

2.2土地储备对城市规划的反馈关系分析

土地储备与城市规划之间的良性互动机制还表现在土地储备对城市规划的反馈关系。所以，在建立两者良性互动机制的过程中首先表现为土地储备机构土地价格的波动能够促进城市的规划建设更加趋向于合理化和科学化。这就要求城市在规划的过程中能够根据土地储备机构所批准开发的土地的数量、质量、位置以及土地的价格对现今城市规划中已有城区的再建和新城区的扩大建设进行合理的规划和建设，以此再保证经济成本投入合理化的基础上实现土地利用的最大化。其次，土地储备能够促进城市的更新与发展。在我国城市化建设的过程中，城市的建设与再造成为我国城市化的必要建设路径之一，而在实际使用土地的过程中政府能够在遵循市场化建设意图的情景下，为开发商提供足够的较为合理的储备土地，供其开发建设和利用。另一方面土地储备机构能够及时的与城市规划建设的相关部门沟通了解，双方探讨出适合城市规划建设的方案，满足城市规划建设的用地需求。

3.两者之间和谐关系建立的途径分析

3.1土地储备规划

土地储备机构形成科学的有效的土地储备规划对于土地储备与城市规划之间建立良性的互动机制是非常重要的。其具体表现为土地储备机构能够在城市经营性土地的基础上形成最为系统的、执行力度较高的专项土地管理规划。具体而言，土地储备机构要能够综合国民经济发展、城市用地规划等方面在遵循有偿使用制度的基础上进一步建立土地有偿转让机制以及有效的规划管理机制，从而实现对土地的科学储备和规划。

3.2土地储备计划

土地储备与城市规划之间的良性互动机制除了建立有效的土地储备规划外，还需要建立有效的土地储备计划。土地储备计划的形成一方面能够有效的弥补土地出让计划不足的情况；另一方面能够在有效的整合城市各项用地计划的基础上促进城市规划建设中所投入资金的良性循环，同时土地储备计划的实施也是土地储备机构和城市规划部门之间实现互动反馈的根源之一。所以，科学的土地储备计划的形成对于土地储备与城市规划之间建立良性的互动机制起着非常重要的作用。

4.小结

综上所述，土地储备与城市的良性互动机制无论对于土地资源的利用还是对于城市的科学规划同样起着非常重要的作用，在实际进行的过程中面对两者在良性互动的过程中存在的土地储备缺乏对城市规划的有效引导、城市规划的信息需求未能充分反映导致土地储备中以及土地储备的整体运行效率不高的问题，能够在类科学的土地储备规划和土地储备计划行程的基础上，促进土地储备对城市规划的引导关系和城市规划对土地储备的反馈关系的形成，以此促进两者之间良性互动机制的形成。

参考文献：

[1]陈岩.浅析土地储备与城市规划良性互动机制[J].城市建设理论研究:电子版,2013(11).

[2]乔磊.土地储备和城市规划用地管理研究[J].经济技术协作信息,2015(35):18-18.