现代房地产住区景观工程交付品质提升研究

现代房地产住区景观工程交付品质提升研究

计彤

葛洲坝融创南京房地产开发有限公司江苏省南京市

摘要：随着科学技术的快速发展，我国房地产行业发展迅速。随着房地产发展愈发成熟，住区交付品质的好坏直接影响开发商的口碑和品牌效应，而作为大区项目最后收尾的景观工程，往往缺乏充足的时间和资金，从而造成在集中交房阶段客户投诉的问题。

关键词：现代房地产；住区景观工程；交付品质提升

引言

随着我国整体经济的快速发展，人们生活水平的提高，对于居住要求与日俱增。环境景观是大众的生活达到了一定程度后，需要享受的室外优良环境的一种表现。所以大众在买房时候，开始逐渐的注重小区的环境和景观设计。这种需求，在刺激着国内房地产的发展，开发商不得不注重小区的景观环境，并根据不同时期人们的不同需求，以及不同人群的需求，设计有针对性的优良环境的居住区。

1住区景观国内外发展概况

（一）中国住区的发展历程，从中国住区整个发展历程来看，最初住区是开放的,只是面向氏族集会场所、注意朝向及日照而呈现出一定的布局规律。随着社会阶级的不断分化，居住区开始封闭。但这与现代城市居民生活的要求相违背，因此逐渐淡出历史舞台。无论哪个国家，都把住宅建设视为关系到国计民生的大事,1949—1978年年均建房面积0.16亿平方米,居住环境只是满足一般需求;1979—1984年年均建房面积5亿平方米,居住环境满足的是居住户型和必要的功能;1985—1993年年均建房面积10亿平方米,开始提高居住环境和完善配套设施;1994年至今年建房,开始关注居住环境的建设。（二）国外住区的发展历程，居住区环境设计的理论和实践最早发展于经济发达家。原苏联对居住与环境的研究始于上世纪50年代，形成了自己的理论体系。在很多发达国家，景观环境的重要性，直接反应在了自家门前的庭院中。一些发达国家，在孩子们的课本中，就开始强调，室外环境的一切都由于家里的家具，应该同样的爱惜与珍惜。在欧洲一些发达国家，人们对于景观环境的意识也很强烈，漂亮的庭院和林荫大道似乎成为家的一部分，大部分人们会很珍惜公共空间的景观雕塑或绿化等。例如日本，针对住区垃圾的划分，非常的详细；在一些街道都不会设置垃圾桶，民众把在室外产生的垃圾带回家分类处理，为国家节省维护环境的资源，并良好的保护了景观环境。很多发达国家针对于住区景观环境的改变和维护，都有着很好的一套系统，并一直遵守着。

2住区景观工程交付品质问题及现状分析

景观交付品质既然如此重要，但为什么时下一旦临近交房，开发商便如临大敌，不仅在一般开发企业，更有一些大的房地产企业在交房期间也会有业主维权投诉的事件发生。根据以往从业经验及与同行的交流中了解到一些共识问题，归纳总结后可概括为如下原因。（1）没有充足的时间用于景观最后的细节收尾与完善，在项目工程整体施工过程中，景观作为最后登场的角色，一旦前期移交滞后，后期交房的时间又无法延期，势必会压缩景观施工时间。虽然住区工程不像示范区如此抢工，但大部分项目往往是陆续分块移交场地给到景观。景观在规定的施工周期内，能把工程大面积抢出来，还要进行绿化验收，验收后还需预留改造时间，实属不易。临近交房前，往往已经没有多余的时间去做最后的收尾和细节提升，而一个项目景观品质的好坏，直接取决于铺装、绿化、园林建（构）筑物等细节收边方面是否处理到位。（2）没有合理的成本支撑品质落地，一个项目的景观成本一般在项目初期启动阶段就确定了总体和单方造价。但前期示范区过高的投入，或因项目备案价低于预期及后续成本优化等原因，致使最终分配给交付区景观的成本可能会低于最初制定的目标。后期常会因乙方单位配合等问题，在景观出具造型后再做提升，因此缺少足够成本支撑。（3）交付期间的包装方案由客服端主导，未能进行专业设计，在交付准备阶段，客服部门会做一系列交付美化包装的工作，往往包装出来的效果都不理想或相对简陋。例如，冬天交付的项目常常会看到树上绑了大红大绿的叶子，现场有很多临时欢迎回家的装置等，并不美观，也不成体系，更与最初的设计风格不匹配。

3住区景观工程交付品质提升手段

3.1地域文化特色的营造

住区外环境设计的应注重原始建筑风貌和当地本土文化的保存，关注地域文化符号的保留，并结合原有建筑和原有文化，进行整改编制，有新的设计气息，也有城市原有文化符号的印记。才能使地域文化在变动中保存并继续延续下去。例如：沈阳有故宫，有中街，在中街那一片老街，应留住原有建筑文化气息，增加现代化小区环境设施，结合在一起，构成新的小区景观模式，并不是一味的修改与重建，城市元素符号的延展和现代化设施结合，很好的构成了新的城市景观符号。

3.2住区空间

生态住区的空间要充分体现户主的归属感和人性化。城市住区要以人为本，关注人的发展对生态住区建设和发展的巨大影响。应当把人文生态住区当作生态住区建设的关键因素，把住区打造成一个充满活力、利于邻里交流，调和人和社会之间关系的场所。

3.3景观建设重在人与自然的和谐统一

国家为了使房地产业稳步、健康地发展，出台了一系列调控政策，在政策的影响下，一些地产公司为了招揽顾客，把园林景观放在了极端重要的位置，甚至是第一位，并作为在激烈市场竞争下抵御风险、跨越“拐点”的一张王牌，力图以此打造自身的品牌，带来一个好的销售业绩。为此，一些房地产商不惜一切代价遍地购买大树、甚至千里之外挖运古树名木，这不仅劳民伤财，而且严重地破坏了树源地的生态环境。这便从一个极端走向了另一个极端。一个好的园林景观并不是只有大树，有高造价的投入，在园林景观的塑造上要从文化性，生态性，可持续性多方面考虑。在这种情况下，又有必要提醒这部分开发商，住区景观建设的人本精神，是一种大人本精神，绝不可以牺牲其它地区的多数人的绿色生态环境为代价而满足自身楼盘所谓“高品质”社区住户的利益诉求。“高品质”社区景观建设所崇尚的，不仅仅是人与楼盘的和谐统一，更应该是人与自然的和谐统一。

3.4明确管理界面

1）施工界面的划分需要在招标阶段前置条件设置中明确，并在景观单位定标之后，组织施工交底以确保后期景观进场后有明确的施工范围，也能够指导前置条件的场地移交。2）在职能管理界面上分为设计管理和工程施工管理，如何保证景观工程高品质标准，首先需要设计管理部门提供美观又合理的方案；其次工程管理需要在成本、进度、安全等方面进行有效把控。3）在景观工程与土建工程的管理界面划分上，土建工程师需要共同承担进度管控的责任，会更有利于统筹整体的项目工程进度，大大减少因土建工程分工不明确而变相影响土建施工移交时间。

结语

随着房地产开发日趋成熟，住区景观工程的交付品质对于开发企业的持续口碑来说越来越重要。人们看重的不是当时示范区的美观，更关注后期长久的品质维护。通过此文，希望对日后住区景观工程管理方面提供一定的参考。在下一步工作中，需要沉淀更多的项目案例，并总结相关的管理经验，以便更好地推动住区景观工程的管理工作。

参考文献

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