房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法分析

房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法分析

刘立华

许昌英地置业有限公司河南郑州450000

摘要：房地产的开发是一个复杂的建筑项目，在开发前办理手续繁琐，开发中施工现场问题多发，并且施工周期长变数大。再加上国家对于房地产新政策的下发，制定限购措置，抑制房地产开发商的过度开发，故而房地产开发项目的工程效益也是通过建设周期来计算，为保证房地产开发项目的顺利进行，施工过程中顺利，最终收获到施工结束的经济效益。首先保证能够及时的发现并解决房地产开发施工现场管理的各种问题。通过对于房地产信息的接触与了解，对房地产开发施工现场管理中出现的问题做了深度解析，并提出合理化的建议。希望对房地产建设顺利进行有所帮助，愿房地产开发商取得最终的收益。

关键词：房地产开发；施工现场管理；施工工艺

1房地产开发施工现场管理的意义

在现有的房地产开发行业，建筑的修建与房地产的开发公司属于独立分管的情况，开发商首先在已经购买的土地上作出建筑规划，再将具体的建设工程交给具有相关资质等级的建筑公司进行修建。作为建筑物原始建造的资金购买者和建筑完成后最初拥有建筑者，建筑商的建筑工程质量直接关系到开发商的利益，所以，对建筑施工方进行有效的管理可以提高开发商受益程度。由此，房地产开发商对施工现场的管理有着极其重要的实际意义，同时监督好建筑施工现场，提高建筑物的质量等级，也是对后续购买入住的居民人身安全与生活幸福感的保证。

2房地产开发施工管理难点

2.1难以有效控制施工进度，资源分配不合理

施工进度管理是施工进度控制的重点与难点，控制施工进度不仅是保障业主利益的需求，同时也是提升企业综合效益的保障。然而由于部分房地产企业在工程项目开发管理过程中对市场缺乏深入调研，导致企业对市场行情变化缺乏应有的敏感度，忽视了施工进度管理对房地产企业发展的重要性，在施工过程中，部分开发商对市场资源的调研存在纰漏，使项目管理人员在整体项目建设中难以发挥有效作用。由于施工过程缺乏有效监管，导致房地产开发施工更加粗放化，难以保障施工进度。此外，在房地产项目开发过程中，参与的建设部门十分复杂，直接或间接投入建设的人员繁多，由于缺乏规范化的资源分配设计，使整体项目的建设效率受到严重限制，造成劳动资源的浪费。

2.2房地产工程造价管理水平有待提高

对房地产企业而言，工程造价控制直接关系企业的经济效益，随着我国房地产行业竞争日益激烈，部分开发商出于逐利目的，在招投标环节严重违背了市场原则，在缺乏对房地产项目进行周密的审核和规划的情况下，草率地对项目造价进行定位，以便在竞标过程中以较低的价格中标，但缺乏客观验证的造价管理必然限制了房地产项目开发的资金来源，导致在实际施工过程中，即便实际工程造价远远超出预算，开发商依然拒绝调整原设计方案，导致施工部门在建设过程中只能偷工减料以控制造价成本，最终造成严重的安全质量隐患。除上述原因，由于工程设计的频繁更改，导致工程造价增加，也是当前房地产工程开发过程中的普遍现象。

2.3工程核算部分与施工现场情况差别较大

建筑工程的核算工作关乎质量问题，甚至决定房地产开发企业的生死存亡。但在实际的工程建设中，项目工程的核算部门并没有发挥应有的作用。核算人员要对工程项目的基本建设资料进行实际的确认和清点，保证基本资料的真实性，为之后的工程核算工作提供保障。对于在施工过程中出现的特殊情况也要清晰详细的记录在变更记录上，并且需要负责人员签字确认，同时工程项目管理人员的积极配合，才能保证项目工程的核算工作顺利进行。工程核算的工作不同于前期设计和工程施工，更多的与核算人员的自身素质有着很大的联系，选择业务能力和个人责任感较强的人作为核算工作的执行者，才能确保核算工程的真实性。

3提升房地产开发施工现场管理水平的有效方案

3.1加强项目进度控制，促进资源合理分配

对施工进度的有效控制是保障房地产项目质量的基本要求，要加强对施工进度的控制，应在施工管理过程中明确项目经理的作用，并在项目经理的领导下，对施工进度进行有效的控制。施工项目开始前，项目经理应与开发商和建筑团队进行沟通，在合同允许范围内，对项目施工图设计和工期规划进行审计整理，进入施工现场后，要确认方案的可行性，并将整个施工方案分割为多个建设模块，将各个模块的交付期标记为工程节点，在每个工程节点内，对项目做好基本的控制管理，保障施工人员严格遵守工程设计周期进行作业。在整个项目推进过程中，应注重对各环节的控制和协调，并对误差进行调整；协调的作用在于对整个参与施工过程的多个部门和团队进行有效的沟通和管理，进而避免资源浪费，促进各部门资源的合理分配。组织管理的重要性在于促使施工管理现场的分工明确，避免因涉及部门过多导致的管理混乱，通过制定周密的管理计划，使施工企业脱离粗放化管理局面，加快落实质量管控，保障施工项目按期完工，将施工项目进度控制上升到一个新的层次。

3.2有效规划工程项目资金，降低造价成本

工程造价控制一直是房地产项目开发的难点，做好工程造价的有效控制，降低施工成本，有以下方法：（1）在房地产项目开发过程中，严格限制因管理疏忽导致的设计方案变更，这要求施工管理团队在项目开始前对施工图进行全面的审核，详细勘察现场施工环境，对方案的可行性做好调研，选择最优设计方案，进而避免项目进入施工后，由于各种主观或客观原因使房地产项目规划的被动修改，由于工程设计变更导致造价的变更和管理混乱，导致造价成本难以受到有效控制，需要在项目经理和造价管理人员的共同控制下对方案变更进行管理；（2）一旦需要进行方案变更，务必在项目经理、开发商、工程监理人员的共同参与下进行，进而使工程项目变更具备统一性，为项目资金调整预留余地。

3.3提升施工管理人员专业能力，加强团队建设

房地产开发施工现场管理应在项目完全专业化的情况下完成，不仅需要施工人员具备高水平的专业施工工艺和技能，同时对施工管理人员的综合素质提出了较高的要求，对施工管理人员而言，不仅需要具备专业的管理学理论储备，使其对进入施工现场的各部门进行有效的沟通与协调，实现对资源的合理调配和控制，同时施工管理人员要具备一定的施工技术，使其分担适当的技术管理职能，在施工现场，对建设过程进行必要的指导，以保障施工质量与工程进度。另外，房地产企业应定期举行能力测试与培训活动，检验施工管理人员专业素质，加强团队整体专业化程度。

结束语

房地产的开发是一项高风险高投入同时又是高回报的风险投资，为将施工时的风险降到最低，在施工环节中，必须稳抓房地产开发施工现场管理中存在的问题，并做到及时发现及时处理，全方位的了解具有复杂性、多样化特点的施工内容；必须严格遵循先了解再管控的施工管理方针，清楚而全面的了解在房地产开发的过程从不同阶段的管理工作特点，进行有效的施工现场管理，以降低施工过程中的潜在危险，为开发商取得经济效益最大化的圆满结局。

参考文献

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[3]王肃川.房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法[J].四川建材，2014，40（2）：259+262.