农村土地、房屋不动产统一登记的法治问题探讨董峰

农村土地、房屋不动产统一登记的法治问题探讨董峰

董峰

安徽省六安市金寨县白塔畈镇国土资源和不动产登记所237322

摘要：目前农村土地、房屋不动产统一登记制度是我国物权法律制度建设的里程碑式制度，但是就农村土地、房屋不动产的统一登记制度方面还存在很多法治问题，例如，针对农村土地、房屋不动产的统一登记制度尚不完善，还存在很多的不足和缺陷，制度不完善也就导致在实际操作的过程中出现不明确界限的现象。除此之外，由于对农村土地、房屋不动产的规定并不明确，无法准确的判断其归类，这些问题直接制约我国物权制度的完善和发展，农村人在维护自己的合法权益时会受到一定的阻碍。所以，解决好农村土地、房屋不动产的统一登记等法治性问题是当务之急，因此，本文针对上述现象进行探讨研究，并提出相应的建议和措施进行完善和补充，确保农村人在农村土地和房屋不动产中的主体地位。

关键词：农村土地；房屋不动产；统一登记；防治问题；完善；措施

一、农村土地、房屋不动产统一登记

农村土地、房屋不动产统一登记的目的是为了能够更好更快的推动农村土地低产权制度改革，也是为了能够更好的促进社会主义市场经济的健康发展。我国农村土地、房屋不动产的主要是以不动产权利为主线，并根据登记的具体类型进行分类，根据我国《中华人民共和国物权法》的相关规定，我国不动产统一登记主要分为8种类型，包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记和查封登记，这些登记类型都直接关乎农村土地、房屋不动产统一登记的法律制度。除了这些明确的统一登记的类型之外，还有第九种其他登记，但是由于全国性的不动产信托登记管理办法还没有出台，所以其他登记这种类型还没有做出具体规定内容。

二、农村土地、房屋不动产统一登记存在的法治问题

1、房屋不动产统一登记的法律和配套制度不完善

对于农村土地的房屋不动产统一登记的法律上一直存在相关法律和配套制度不完善的现象，主要是因为在农村经常出现一宅多卖、倒卖他人住宅甚至是重复抵押的情况，这种现象严重损害了农村公民的合法财产权，破坏了市场经济的平衡，有违社会公平，阻碍了社会经济的发展和不动产资源的优化配置。不统一的法律制度规定，势必会在不动产登记过程中出现漏洞、错登或者是重复登记的现象，这种结果既损害了不动产登记者的个人自身的利益，同时也损害了国家法律的权威性，政府不动产登记机关的公信力也会受到一定的影响。

2.不动产统一登记的法律制度的界限和实际操作的规定不明确，

不动产统一登记的法律制度的界限和实际操作的规定不明确最为突出的表现就是农民宅基地使用期限的续期的问题，在最新版的不动产权属证书标有“使用期限”，房屋产权和土地使用期限都是70年，农民的宅基地是没有所有权的。但是分别从民法和物权法来看，民法上规定房屋的权利性质是属于“永久性的所有权”，而物权法上规定土地的权利知识是属于“有使用期限”的使用性质，不同法律对房屋的权利性质的定义是不同的，导致后期发生歧义。这主要是因为没有权威的机构对不动产权属证书中的“使用期限”进行明确的解释和规定，这样就容易发生不动产权属的法律纠纷问题；除此之外，不动产统一登记的操作规程上也存在一些阻碍，例如有些不动产土地“不肯动”，主要原因就是因为政府在不动产统一登记上的政策不明确、不清晰，尤其是很多政府服务单位在办证和进行不动产登记的时候出现“唯利是瞻”的现象，程序繁杂、时间较长，降低了不动产统一登记的效率。

3.不动产统一登记于农村住房和宅基地的规定不相符

农村宅基地作为农民个人建造住宅和相关生活设施的集体用地，主要分为三种类型，第一种是已经建造好的房屋和生活设施的土地，第二种是曾经建设过房屋，但是由于时间久远已经无法居住的土地，第三种是已经获批、待建的规划住宅的土地。根据《关于加强农村宅基地管理的意见》指出，住户以及后代对相应的宅基地不具有所有权和继承权，但是由于宅基地上所建造的房屋和生活设施是属于农村公民的个人财产所有，依法是可以继承的，这就出现了法律上的制度矛盾。不光如此，不动产统一登记的政策还规定，农村和城乡结合部的小产权房是不得进行不动产的统一登记，但是在很多拆迁的农村住房中，小权产权房已经被转化为商品房，而商品房是可以进行不动产统一登记的，也是出现了法律冲突的现象。其实宅基地对于农村的居民来说，是有具有一定的社会保障性和机体福利性的，如何解决好农村宅基地等不动产问题需要我国政府部门作出明确的规定。

三、完善农村土地、不动产统一登记的法治措施

1.明确不动产登记的法律依据和法律规范

首先要完善不动产统一登记的立法程序，做好相应的法规，最为重要的是要做好对不动产统一登记制度改革的阐释工作，明确相关条例的具体含义，推进不动产统一登记、农村土地利用规划等重点法规和规章的制定。其次要重视不动产登记机构的职能整合问题，明确整合不动产登记的职责，把最开始的土地登记、房屋登记或者林地登记等职责进行整合，统一一个部门进行管理，对不动产统一登记进行精细化管理；除此之外，只确定一个不动产登记机构来负责不动产的登记工作，不能让多部门同时进行管理；还有，根据不动产登记薄证规制上来看，实行“属地登记”的管理制度，不动产证书由权利人持有，登记薄有登记机构负责管理；最后，还要明确不动产登记上所涉及的处罚问题，对于一些提供虚假填报信息和材料的申请人进行严格的处罚，对登记人员滥用职权或编造数据等违法行为进行相关法律惩罚，保障不动产机构和政府的权威性和公信力。

2、依法规定不动产登记人员的任职资格和操作流程

不动产登记人员是全国性的服务性的职位，而不动产登记人员的任职资格有明确的职业资格考核，根据最新的职业资格制度，把过去的准入制度管理调整到规范专业人员知识储备与技术水平层面上，确保不动产统一登记的有效性和权威性，严格控制不动产专业登记人员的技术标准和道德标准。严格按照相关法律，做好不动产统一登记的业务流程、材料登记、数据对接以及信息平台的构建等等，确保不动产登记机构有条不紊的运转。与此同时，政府部门要合理分配人力资源，做不动产机构开展工作的后盾和保障，提高不动产统一登记的工作效率。

结语：除了上述所说的措施之外，还要保障农村公民在不动产登记中的主体地位，后期转化生成的村民小组对农村集体中的每一块土地是最有发言权和解释权，所以依法确保村民小组在不动产登记中的主体地位是很有必要的。完善不动产统一登记的法律制度、解决好相关的法治问题不仅能够有效的保障公民的权益，还能够提高我国政府机构的权威性和公信力。

参考文献：

[1]宋才发，彭振.农村土地、房屋不动产统一登记的法治问题探讨[J].河北法学，2017，35（02）：17-26.

[2]国务院.不动产登记暂行条例[N].人民日报，2014-12-23（6）

[3]王立彬.不动产登记岂容“推不动”[N].中国国土资源报，2015-04-21（3）