房地产项目投资风险管理研究

房地产项目投资风险管理研究

高树全

重庆金鹏物业（集团）有限公司重庆401122

摘要：在房地产开发行业竞争日益激烈的今天，国家加强了对房地产开发用地、融资、资本金等多方面政策的规范，房地产开发群雄逐鹿中原的局面不会很久了，有一大批开发企业将消亡。开发企业面对增多的不确定因素和加大的风险，必须有风险意识，建立风险管理制度，采取有效手段，才能在未来房地产开发行业占有一席之地。本文对房地产项目投资风险管理进行了探讨。

关键词：房地产项目；投资风险；管理措施

房地产项目投资风险管理是一个复杂的系统工程，在评价过程中要根据风险管理理论框架，从不同的阶段对风险因素进行识别分析，进而进行风险评估，获取其对整体风险的影响。针对风险评价分析出的结果，对风险源和风险事件积极采取针对性措施预防和管理风险因素，不断完善风险管理体制。这样才能更好的实现房地产项目投资经济效益和财务效益。

1房地产投资的常见风险类型

1.1经营风险

房地产开发与销售的衔接存在问题，将会导致房地产企业的资金和商品产生积压。房地产经营风险主要指产品的租金、售价、空置率等各个方面不确定因素，导致不可规避的风险出现。房地产开发商品的出租、出售都会给投资者带来一定的经济回报，然而建筑物的部分或整体出现空置，长期的处于出售和等待出租的情况，将会导致投资者蒙受一定的经济损失。对经营风险进行防范的前提，需要对未来一段时间房子的租金、房价进行准确预测，如果在未来一段时间内，租金、房价并不会发生较为明显的变化，那么投资者的收益竟会与房屋的空置率呈正方向发展关系。也就是说，房屋的空置率越高，房地产开发商在经营过程中所要支持的成本也就越高，同时还会产生一定租金风险，为了降低风险，房地产开发商不得不通过降低租金，降低房价的方式促进需求。

1.2市场风险

市场风险指的就是市场中的各项不确定因素所产生的不同类型的风险，由于房地产行业是特殊区域上的市场，房地产所受到的区域影响较大，当市场环境发生较大变化时。例如，市场价格、房地产供给情况、风俗习惯、消费者的收入情况等都是市场风险产生的主要原因，会对投资者的收入造成影响。

此外，由于我国不同地区房地产信息系统效率有所差异，因此各地区房地产投资需求被动幅度和费用支出也会有所不同，因此，不同地区所面临的市场风险也各不相同。就目前我国的房地产市场而言，在同一城市中同一类型的房地产，因为建筑物性质的不同，投资费用也会有所不同，这也增加了市场风险的复杂程度。

1.3利率风险

利率风险是指利率的提升是投资者可能蒙受的经济损失。与一般行业不同，房地产行业在运行过程中需要投入大量的资金，因此在开发过程中需要借助大量的银行信贷。一般情况下，房地产行业的贷款总投资都在50%以上。信贷利率的高低以及信贷的力度都会对房地产商品产生制约，并会对房地产价格产生直接影响。一般来说，市场利率与房地产价值两者的动向相反，即利率越低，房地产价值也就越高，而房地产投资价值越高，投资者所获取的收益也就越大，反之投资者的收益也就越低。如果在一段时间内，房地产投资者无法抵消贷款所产生的利息，房地产投资者在投资过程中将无法获取收益。

2房地产项目投资风险管理的措施

2.1充分分析市场行情，理性投资房地产项目

房地产投资风险的应对，首先从风险识别入手，现阶段房地产投资风险主要原因是房地产开发商对市场行情的分析把握不足。在房地产项目开发建设之前，房地产开发商需要对当地房地产市场进行充分调研论证，通过调研论证须知道房地产项目类型、市场的饱和度、需求量有多大、市场的支付能力如何等等。在市场调研论证基础上进行市场细分，全面分析目标人群的教育背景、收入情况、消费心理和特点等等，制定房地产有关营销策略。

2.2加强房地产开发项目的投资调研及决策分析

一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长，在管理过程中会产生许多不确定的风险因素。要想防范和有效控制住这些风险的发生，就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告，通过大量的调查和研究、计算，对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险，是否能够得以合理的规避和控制，做出科学综合的论证和评价，最终确定项目操作的可行性，为项目投资提供准确、合理的依据。同时要完善决策风险管理，建立科学的风险管理判断体系，提高决策的风险管理意识，根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作。

2.3采用多元化的投资战略和联合战略，以降低风险

房地产市场具有很强的地域特色，由于不同地方的城市的经济环境、市场供需等情况不一样，对房地产投资收益的影响是不一样的，房地产投资分散在不同的地方，就可避免房地产企业的某个特定时期的影响，以达到降低风险的目的。

2.4加强房地产工程监管

由于房地产项目投资主体和建设主体相分离，从而导致工程建设是房地产投资项目消耗资金的主要方面。如何保质保量按期完成项目，又要节约资金，这就需要进行在项目建设过程中的风险管理。完善对投资项目的监管体制，首先是良好的施工队伍，经济实力和技术实力雄厚，管理经验丰富，价格合理，效率高，信誉良好的施工队伍；其次签订施工合同，以保护当事人的经济利益，防范道德风险，施工合同中应注意明确的权利和承担的义务，权利要求书的建设和相关合同，风险共担责任条款的特规定；最后聘请经验丰富和信誉度高的工程监理全面监督和管理该项目，对质量、工期、资金成本严格监控，督促施工方严格执行合同，协调施工方与开发商的关系，防止出现延误工期的情况。

2.5科学评估、准确预测

投资企业应该调用所掌握的关于竞争对手以及与项目有关的所有资料，通过计算分析来预测项目在建过程中的所有风险因素，提前制定防范措施，以提高项目风险的应对能力。就目前来看，层次分析法（AHP法）就是一个用于风险评估以及投资决策的好方法。该方法首先通过分层归类的形式对工程在建过程中的风险因素进行整体分析，据此构建层次结构模型进行矩阵计算，按照各风险因素的权重，对其影响程度进行分层排序，再基于分层排序结果科学地制定风险防范措施。

2.6强化房地产项目的风险转移

（1）通过保险公司转移风险。给房地产项目上商业保险，在一定程度上减轻企业风险。但是由于保险公司也不是万能的，能够投保的部分有限，但总归是一个降低风险的方向。

（2）通过投资多种不同项目来分散风险。房地产项目不是单一模式的，每个项目都有自己的风险和收益，有的风险大的同时收益多，有的风险小的同时收益也不多，这种情况下企业就要综合多方面因素共同分析，采用最优的组合方案，达到企业总体风险相对较小而获利相对较多。这样，不但降低了风险，更带动了资金的相互流动。房地产开发投资项目，要综合考虑各个方面，管理层面、客户方面、政策方面等都需谨慎对待，一旦有一步出现问题，整个项目都会受到影响。基于此，对于风险管控而言，也应当全面布控，做到成竹在胸。

综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。

参考文献：

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[2]成飞.房地产开发项目投资风险管理研究[J].科技创新与应用.2016（12）

[3]李国辉.关于我国房地产经营风险管理的研究[J].中外企业家.2016（09）

[4]李爱桃.浅析我国房地产企业的财务风险和管控措施[J].知识经济.2016（21）