浅谈小户型商品房未来的发展与趋势

浅谈小户型商品房未来的发展与趋势

付孔亮

中铁建设集团有限公司

摘要：凭借低总价形成的低门槛优势，小户型成为众多投资者的追捧对象。投资小户型住宅具备许多优点：总价低、首付低、容易找租客。投资者的资金投入小，容易实现以租还贷。业内人士分析说，投资小户型与炒楼不同。通常炒楼是指短线投机，而投资小户型的，图的就是“以租养房”的回报率。功能齐全的小户型能使人感受到便捷；服务上乘的酒店式公寓能使人体味到尊贵；而总价低廉的超小户型能使人将购房梦想变得可望又可及。房价太贵，小户型成为许多人第一次置业的选择对象。

关键词：小户型商品房；投资；精巧户型

日前一些调查结果显示，小户型的价格涨幅要比大户型要高，同时小户型投资回报率要高。项目的目前售价对于投资者来说，投资小户型有着投资回报率高；出租、出售容易；持有成本低；总价低，投资风险小的优势。这些优势的存在使得小户型倍受投资者的青睐。

一．小户型商品房的定义

小户型商品房的定义可谓说仁者见仁智者见智，对于究竟什么样的房子才算的上是小户型没有专门的定义。

普遍认为：小户型指的是，狭义上讲，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室，这中间包括酒店式公寓或商务办公楼；广义上则认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型。也有人认为，一居室60平方米、两居室80平方米、三居室95平方米都可归为小户型。还有人认为小户型一般是指面积在80平方米以下的单套住宅。

二．小户型商品房的发展阶段

小户型的热闹起源于房价的上涨。从2004年开始，郑州市的房价快速上涨。据郑州市房管局公布的数字显示：2004年，郑州市住宅价格上涨了10.8%；2005年又上涨了12.3%。于是，占有总价低这一先天优势的小户型在郑州楼市的销售市场上大行其道，小户型的销售一夜之间火了起来！总体上来讲，小户型的发展基本上分为三个阶段：

第一阶段，无中生有。作为市场起步期的小户型，时尚PARTY、青年居易的主要客户群为一批追求自由空间和生活质量的年轻人，主要用途还是自住。对于小户型的批判一开始就存在，比如说小户型谈不上户型设计，很多空间设计都是混合型的。但却正是这种相对含糊的户型概念，却在生活空间的范畴内满足了年轻人自我、率真的生活个性，让家完全以自我为中心。

第二阶段，众中取优。是以品阁1+1、SOHO广场为代表的小户型。品阁1+1作为南区唯一小户型住宅，因为其唯一性面世四个月即告清盘。SOHO广场则代表了小户型社区从起初的稍逊地段逐渐发展到城市的黄金地段。同时小户型高涨的市场行情也吸引了众多的投资客，到此阶段，小户型的消费主体从自住客户转为投资客，原因自然是投资客敏锐的市场触觉，笔者一位朋友，2003年在清华园以1500元/㎡购得小户型一套，2年后以将近3000元/㎡转让，小户型投资收益率可见一斑。如此之大的投资潜力，自然吸引了众多的投资客，小户型的市场也就更加热火朝天。

小户型出现了井喷行情，因其巨大的市场潜力，小户型成为市场中无往不利的利剑，各个项目的相继“亮剑”，也将小户型推向了市场的风口浪尖。众多小户型的纷纷上马，市场供应量必将出现过剩现象，势必进入严峻的等量淘汰。市场的考验，消费者需求的变化，小户型要想在在激烈的市场竞争中赢得漂亮就要顺应市场求新求变。

房地产市场几经洗礼发展至今，小户型从最初单一的户型设计、稍逊的区域选择，到如今户型的日趋进化，社区配套的完善，并且其区域也逐渐往黄金地段发展。只有不断进化更新的，全而精的小户型才能真正成为市场的宠儿。

由此，小户型就进入了其发展的第三阶段，优中取全。

在以往小户型公寓类型发展的基础上，新派生的小户型衍生出更多流光溢彩的概念、更多体贴舒适的规划设计。首先，小户型在户型设计上让消费群体眼前一亮，感受到了不同的居住体验。最具代表性的非如果?爱莫属，51平米的一房，独立客厅、独立厨房、独立卫浴、独立阳台，户型设计更为人性化和私密性；还有主力户型78平米的二居，既浪漫又实用，无怪乎一面世就被蜂拥追捧。

另外，以往的小户型都是以单体楼为主，而现在不少大体量项目开发也引入了小户型，而如果?爱，是以中小户型为主的三高白领生活圈，5000平方米的泛会所，还有风情商业街等配套，“大城小室”的规划设计让购房者不仅体验到小户型公寓的缠绵，更能享受到大型社区环境、配套、优雅、便利。

小户型从本质上说是一种依托于都市的产物，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华、交通方便的显著特征，加上总价相对于其他楼盘有一定优势，虽然小了点，但足够满足人们过上都市生活的理想。随着城市化进程的加快，新增外来人口的比例也越来越大，而这类人群对住房的需求是最为迫切的，从长远看，小户型具备一定的发展空间，这样的产品市场需求当然不会小。

三。小户型的市场分析

建设部部长汪光焘曾透露，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，全力扭转当前住宅供应与消费中的“贪大求阔”现象。有业内人士指出，所谓“保有环节”住房税费，实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。这也为小户型的投资增加了便利。

从目前的买家来看，热衷购买小户型的大致是三种人，即朝九晚五的单身小白领，结婚时间不久或未婚同居的年轻一族以及以投资、保值为目的的购房人。这些购房人认为，小面积住房易于出租、出售，最适合大量年轻人用于过渡住房，也能满足投资、保值的需求。而且，贷款总额低，还款压力小，每月只需拿出几百元钱用于还贷。

都市的单身白领一族，很多都是“打卡一族”工作压力大，时间紧。他们一般选择在市区或者出行比较方便的郊区置业。而小户型社区所在的地段一般不错，或者周边环境成熟度较高，配套比较全，或者交通便利，都比较适合单身白领居住。从面积上讲，单身白领一般都会选择30平方米左右的房子。

随着越来越多的年轻人加入购房置业的行列，市场对小户型住宅和一些酒店服务式公寓的需求量大增，这类小户型楼盘大多靠近市中心，物业的增值潜力较大。以往一些小面积的单元设计总存在不如人意之处，如位于边角位，采光、通风、朝向不佳。但现在一些新项目已充分考虑到这些问题，把一整栋都设计为小户型，使小面积单位也做到方正实用、采光通风良好，同时还在园林绿化、会所、物业管理、装修等方面做足功夫，大大提高了小户型单位的居住舒适度，同时也增加了投资的附加值。

在小户型的购买群体中，除了以上三类，不少人都忽视了一个非常重要的群体，那就是，越来越多的老年人加入到购买小户型一族。但开发商对老年人和年轻人的重视程度差异很大。尽管从生活需要的角度考虑，年轻人对于小户型的要求与老年人无太大的差别，但在目前的楼市中，几乎所有的小户型房针对的客户都瞄向有强大购买力和还款能力的年轻人，而老年人所需要的户型则在市场上难见踪影。这不能不让人觉得遗憾。

四．投资小户型应该注意的问题

理财专家认为，不仅是市中心的小户型，只要是位于成熟区域投资价值就比较高。一些内环附近的一室户售价不高，租金回报率却不低。另外，房子总价尽量低些，可以减轻负担。投资小户型关键是要把握市场先机，认准承租群体，选择合适的产品。租赁小户型的客户可分为几种，如年轻白领、高级商务人员、外籍人士等，一定要清楚地知道自己的房子要租给谁。同时，要注意投资技巧，如付款方式的选择、入市时机的确定、装修标准或装修套餐是否能符合目标租客的需求等。

投资小户型应该注意什么问题呢？

首先，面积要合理，功能要细致。对于一两人居住的一居室来说，面积上应以符合人体工程学的基本空间尺度为限，比如：客厅不应小于12平方米，卧室不应小于10平方米，就是合在一起，也不应小于20平方米；而服务性的卫生间不应小于3平方米，厨房不应小于5平方米；当然，若能增加阳台、电脑间，以及洗衣机、冰箱的专用放置空间，会使舒适度大为提高。因此，各功能空间的面积、尺度恰当与否，是小户型品质高低的关键。

其次，投资看区域，自住看配套。对投资人而言，同类产品的增多意味着机会，也意味着巨大的市场风险。有关专家提醒投资人，投资小户型，地段很重要，如果没有好的地段，小户型就会被淘汰。比如三环以外的小户型，不仅不容易销售，而且也存在较大的投资风险。如果作为自住型居住，要考虑社区内的各种设施配套，因为小户型空间不足所带来的生活缺憾，需要从社区中弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时也要考虑交通、商业甚至商务配套。

第三，要认准原创户型。那种根据市场变化仓促改造而成的小户型，表面上看总价比较低，和“原创”小户型项目没什么区别，但实际上，这些小户型项目设计非常不合理，使用起来既不舒适也不方便，更会影响到未来转手时的价格。

五．小户型商品房未来的价值走势

（一）政策方面

一方面从2008年全球金融危机的爆发，到中央“4万亿”快速救市，成渝地区房地产行业也经历从衰退到复苏再到繁荣的过程。尤其是最近1、2年房价出现了爆炸式增长，整个中国宏观经济也出现了过热的势头，因而中央对房地产“矫枉过正”也将在所难免。中央将主要从房地产开发的资金来源和土地供应两方面入手，加强房地产市场的调控，从而遏制房价的过快上涨。

另一方面自2007年开始，国家将成渝地区设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区，将加快成渝地区城镇化进程，大量农业人口成为城镇人口，同时城市化扩展速度进一步加快，越来越多的区县人口到主城区置业，将推动房地产市场容量的进一步放大。

（二）房地产价格方面

随着房地产行业进入繁荣期，成渝地区房价还有一定上浮空间，加之全社会普遍对房价上涨的预期，市场的走向再次回到消费者的手里，供求关系的改变更加剧了住宅价格上涨的压力。

综上所述未来房价上涨的压力仍然很大，对于大多数的购房者来说，购买一套100平方米左右的住宅将变的更加困难，还贷压力也非常的大，而购买小户型商品房不仅能解决住房问题，还能在以后的生活中更灵活的规划自己的理财，减轻生活压力。

总结：

房型实现立体化、小户型也可以做成复式和错层，满足人们日益增长的生活需求。小户型商品房价格也会随之上升。唯有如此，小户型这种低端住宅产品才能够不再仅仅是一种过渡产品，也唯有如此，小户型所散发的魅力才会永葆青春、健康发展。

参考文献：

[1]王鸿举.2009年重庆市人民政府工作报告.重庆市人民政府，2018.

[2]闫珉.成都小户型房地产市场及个人置业投资分析电子科技大学工商管理硕士学位论文[D]，2016.

[3]成渝地区房地产行业需求与投资分析报告[R].2017.

[4]黄英.房地产开发与经营[M].机械出版社，2016.

[5]贾士军.房地产项目策划[M].高等教育出版社，2016.

作者简介：付孔亮，1993.2.27，男，2014年本科毕业于河南城建学院，河南驻马店，现居：北京，在职研究生专业：房地产经济与管理。