当前大理经济发展形势与房地产业走势分析

当前大理经济发展形势与房地产业走势分析

李志海

大理纳思屋业有限公司

摘要：房地产业是国民经济发展的重要支柱产业，具有投资和消费的双重功能，起着拉动经济增长引擎的重要作用，又是保证老百姓安居乐业的必要条件。房地产业发展与宏观经济发展具有正相关性，宏观经济的持续发展为房地产业发展提供强有力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。随着洱海保护治理的进一步深入，大理的房地产业也面临许多新情况。笔者试图从房地产面临的经济社会发展环境入手，结合大理的实际，对房地产走势作一些分析和思考。

关键词：经济发展；房地产；行业走势

一、房地产业面临的宏观经济环境

从国际形势看，国际形势正在发生深刻变化，经济全球化和区域经济一体化进程加快，世界经济增速放缓，中美贸易战如火如荼。从国内形势看，从2012年开始我国经济增长持续放缓。2012年全国GDP增速为7.8%，2015年为6.9%，2018年为6.6%，经济增长已连续多年低于7%，已处于稳增长阶段。2019年国家将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，中央对房地产金融的管理将更加规范和审慎，坚持房住不炒，建立保障体系和市场体系并重、租购并举的住房供应体系已逐渐成型，地方自主性在进一步增强的同时，更加强调在保持房地产稳定的前提下因城施策，对局部政策进行优化调整。

房地产业对国民经济具有较大的推动作用，房地产业的发展能促进国民经济稳定持续发展。从拉动经济增长的出口、投资和消费“三驾马车”之一的“投资”来看，房地产业在整个国民经济各个行业投资中所占比重最大。2018年，全国社会固定资产投资64.56万亿元，比上年增长5.9%，其中房地产开发投资12.02万亿元，比上年增长9.5%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达18.62%；大理州固定资产投资706.1亿元，同比增长5.0%，房地产完成投资129.4亿元，同比增长7.6%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达18.32%，商品房销售面积210.6万平方米，增长10.5%，其中：住宅销售面积185.1万平方米，增长9.2%；商品房销售额165.7亿元，增长28.0%，其中住宅销售额142.2亿元，增长34.7%。从房地产业的消费功能来看，在市场经济条件下，房地产业已成为改善居民住宅条件，提高居民生活质量的主要途径。与此同时，房地产作为和国家宏观经济发展关联度极高的行业，国民经济稳定、持续发展是房地产业健康发展的有力支撑和重要保障。因此，要确保经济发展预期目标的实现，保持经济平稳较快增长，必须继续依赖于房地产业的发展来拉动。

二、经济社会结构与房地产业现状

房地产业的关联度较高，产业链较长，是人们“衣、食、住、行”中的重要环节，人们对住房的基本需求、改善性需求和被动需求构成了住房的刚性需求，与经济社会结构有着密切的关联。

（一）居民收入增加是房地产业发展的物质基础。自二十世纪九十年代末住房制度改革以来，我国居民的住房消费需求有了极大的释放。世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期（2018年底我国人均GDP预计接近10000美元），当一个国家人均居住面积在达到35平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求。2016年全国居民人均住房建筑面积达到40.8平方米，总体而言还有较长的发展期，进入稳增长、高品质发展时期。加之，我国的居住理念与西方国家相比有着很大的差异，西方国家的居住消费是租房与购房并存，而由于受中国传统文化的影响，我国的居住消费是买房多，租房少，这就是我国和国际惯例的租金与房价比存在较大差异的根源所在，也是我国住房消费保持强劲购买力的主要因素之一。据经济社会调查资料显示，大理州城镇居民人均可支配收入2006年为10178元，2012年为20138元。截止2017年底，大理州城镇居民人均可支配收入达到31779元，同比增长8.2%，居住价格上涨6.8%，上涨幅度最大；大理市城镇常住居民人均可支配收入33857元，同比增长8.5%，这意味着消费升级和生活质量提高，也意味着人们的消费重点将放在住房和轿车消费上。2017年大理州城镇居民人均住房建筑面积41.6平方米，比1980年的8.89平方米增长3.68倍，城镇居民人均住房建筑面积增长速度较快，长远来看，无论是刚需还是改善性需求仍有较大空间。

（二）城镇化进程加速是房地产业发展的外部机遇。城镇化既是我国经济发展的必然结果，也是拉动内需，促进经济社会发展，改变城乡差距的主要政策取向，而城镇化的重要物质载体恰恰就是房地产业。2018年我国城镇化水平接近60%，正处于城镇化进程较快的时期，按城镇化率平均每年提高1个百分点计算，平均每年将有1000多万人涌入城市变成城镇人口，按人均居住面积35平方米计算，每年新增城市人口住宅需求就高达3-4亿平方米。发达国家城镇化水平大多在80%以上，以这个数值作为参照，中国的城镇化还有很长的路要走。2017年，大理市常住人口城镇化率为68.12%，也正值高速发展时期，对商品房的需求仍然保持良好的势头。另外，当前在推进城镇化的进程中，各地已不再只片面强调城镇化率的提高，而是把提升城市价值作为城市发展的重要任务来抓。城市作为经济社会发展水平较高、自然和人文环境优良、环境宜居、区位优越、功能配套相对完善的生活载体，对外来人口和农村人口有着极其强烈的吸引力。大理作为全国历史文化名城，集“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”、“中国最佳魅力城市”等多项桂冠于一身，具有良好的区位、人文、气候、环境等优势，是当今世界稀缺的人类栖息地，特别是随着滇西中心城市建设步伐的明显加快、基础设施的不断完善、旅游经济的迅猛发展、高铁的开通和外宣力度的加大，品牌效应日趋增强，城市价值日益凸显，吸引了大量有识之士纷纷来大理旅居置业、休闲度假，为大理房地产业的发展拓展了空间，这也是大理房地产业始终保持良好发展态势的因素之一。

（三）人口结构现状加大了对房地产的需求。人口因素对房地产业发展的影响是最形象的，也是最基本的。住房是给人建造的，房地产价格与人口数量的关系非常密切，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，价格也就会上涨。对于房地产业最为重要的人口因素影响是净人口增长率，或者是出生超过死亡加净移民的人口数，从而导致家庭数目的形成和增加，使对住房需求增加成为必然。另一方面，由于上世纪50年代末开始的生育高峰期和80年代初计划生育的结合，导致我国人口老龄化的问题日益突出，特别是随着生活质量的提高和医疗条件的明显改善，我国人口的平均寿命大大延长，老年人口的比重不断增加。老年人口对生活质量、健康长寿和安居养老等方面的需求首先就直接体现在对住房条件的提高上，因此对房地产的需求也日益增加。2018年，我国总人口13.95亿人，其中65岁以上人口1.66亿人，占总人口的11.03%；大理州总人口363.52万人，人口出生率11.56‰，死亡率6.36‰，人口自然增长率为5.19‰；从人口流动来看，2015年大理州流动人口23.47万，2016年24.75万，2017年24.6万，呈放缓趋势，但流动人口居留稳定性逐渐增强，此外大理州人口2017年流出16.2万，流入8.4万，其中大理市流入人口57902人，占全州流入人口的68.9%。人口现状和结构无疑增加了对房地产的需求,且随着云南打造健康生活目的地的推进，养老养生的需求也将进一步得到释放。

（四）土地成本是房价的决定因素。从全国来看，2017年土地平均成交价格同比涨幅29%，平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68；2018年土地价格虽然增速放缓，多地出现流拍现象，但流拍率大大低于2014-2015年，同时地王价格也不断被刷新。从融资上看，资管新规出炉，非标融资受到限制和挤压，以及个人按揭贷款的持续负增长，导致开发商融资成本上涨的压力增大。融资成本的上涨加上土地成本的上升，使得未来房地产市场出现成本推动型房价的几率大大攀升。就大理州而言，随着一线大中城市房地产调控的趋严以及海南的全域限购，国内多家知名房地产企业纷纷以拿地、代建、合作开发等方式布局大理房地产市场，先后刷新地价记录。另一方面，随着洱海保护力度的加强，洱海流域项目开发受限，房地产开发面积、固定资产投资、新开工面积、竣工面积等核心城市发展经济数据指标在短期内将有所下降，供求矛盾也将变得较为突出，房价会在短期内稳中有升，但处于正常、理性及可控范围。

三、对房地产业走势的判断

通过以上分析可以看出，第一，当前的宏观经济形势下，无论是稳增长还是持续调控，房地产业仍然面临较大的现实需求；第二，中国经济由高增长走向了高质量发展的阶段，随着国家宏观调控的继续实施，必将促使房地产业逐步走上规范、成熟、稳定、有序、公平的良性发展轨道，实现由开发商向城市运营商、综合服务商的转变，市场优胜劣汰的作用也将更加明显。第三，2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”在此情况下，地方政府的主观能动性将进一步增强，政策趋紧还是处于宽松很大程度上依赖于地方政府的考量，不可预见性增强。基于这三点，可以对当前乃至今后一段时期的房地产走势作出这样一个判断：在目前的经济环境和政策条件下，房地产业仍将保持平稳增长态势，价格涨幅将在稳中放缓甚至会有所下跌，但需求仍然不可逆转，并将长期保持。对于大理而言，由于供给端的持续收紧，资源的稀缺性，居民收入的增长以及旧城改造、洱海“三线”划定释放出来的购买需求等各种原因相互作用，房价将在短期内有所上涨，但整体发展态势良好，随着供给的增加，将会持续、稳定、健康发展。

四、相关建议

大理属于西部欠发达地区，当前正处于建设滇西中心城市、构建和谐社会、加快经济社会协调发展的重要发展阶段，在强化洱海保护治理的形势之下，房地产业的发展面临新的挑战，倡导理性消费，满足自主需求，有效实施供给，合理稳定房价，兼顾好政府、开发商和消费者的利益，是各级政府和房地产企业共同面临的问题。就此，笔者提出以下建议：

（一）因城施策，适度宽松。近年来国家针对房地产业出台了一系列政策措施，通过金融、税收、规划、土地、行政等多种手段对房地产进行宏观调控，有效地抑制了投机炒房行为，大大扩展了满足自住型住房需求的空间，减少了房地产的泡沫成分，维护了消费者的权益，促进了房地产业的健康有序发展，但由于政策的出台往往是“一刀切”，也使一些地方的房地产市场产生较大的了波动和不适，因此，在“因城施策、分类指导”的前提下，国家对房地产业发展的宏观调控政策要建立在深入调查研究的基础上，要使“因城施策”有明确的指标，设置一定的库存指标、销售周期指标、上涨压力指标以及问责机制等，使地方调控政策进一步趋于理性，避免政策的随意性和片面性，确保房地产业保持持续稳定健康有序发展；其次是鼓励房地产业积极运用新材料、新技术，走绿色发展之路，合理引导消费，抑制投资炒房；再次，政策要适度向中西部欠发达地区倾斜，中西部欠发达地区的房地产业仍然起着拉动经济增长引擎的重要作用，基础较低、体量较小，因而要综合分析历史和现实的原因，给予房地产业适度宽松的发展环境。

（二）有效供给，促进保障。从地方政府的角度来说，应注意保护洱海与城市发展的协调推进。一方面，在合理划定“三线”，做好“减法”的同时，科学编制大理州国土空间总体规划，破除“环湖开发、环湖布局”的格局，合理控制城市规模、人口规模、空间规划、产业转型等，促进城市高品质发展。一方面，多措并举，合理控制房价上涨速度，积极加大土地供应，加快旧城改造和公共租赁住房建设，加快在建项目推进，尽快启动未建项目建设，及早谋划筹建新项目，增加短期有效供给，有效保障以本地市场为主的刚性需求，解决供需失衡和城市低收入群体的住房问题，以市场化手段合理控制房价水平，防止出现房价虚高现象。再次，清理闲置土地，盘活僵尸用地，整合集体土地，保障中期持续供给。

（三）以“健康生活目的地”为目标，积极发展文化创意、健康养生地产，促进大理房地产业转型升级。当前，云南省委省政府提出“绿色能源，绿色食品，健康生活目的地”这三大发展战略，对大理来说是加快发展的重大机遇，对房地产业来说是推动转型升级的良好契机，无论是党委政府还是企业都要倍加珍惜和努力，就房地产业来说，“健康生活目的地”仍然离不开房地产以居住为主的基本属性，但与传统房地产相比，主要需做好三个方面提升：一是品质要提升。要体现生态环保，智慧科技，时代特点，无论是规划品质、居住舒适度、绿化品质还是功能设施等均要全面提升。二是功能要植入。要用好大理的历史文化、自然风光、气候条件等优势，引进文化创意、信息转化、养生养老等新兴产业，打造品质社区、生态社区、智慧社区、活力社区。三是服务要完善。要从服务理念、机制、硬件设施、软件要素、食品、人、科技等方面均具有时代性、智慧性、前瞻性。

（四）推进简政放权，增强服务意识。进一步推进简政放权，弘扬干事担当作风，强化诚信政府建设意识，营造“亲清”政商环境，增强企业家信心，促进市场长期发展活力。在坚决叫停违规开发建设，坚决拆除“两违”建筑的同时，对位于洱海生态保护核心区域外，依法依规开发建设项目提高行政审批、办事效率，强化事中事后监管，对规划、设计、预售等可能制约项目推进的关键问题，采取针对性措施，明确各项工作和审批的时间节点，中低价位项目、保障性住房项目优先审批，限时办结，积极推进新增房地产项目入市，打造良好的营商环境。

（五）加强市场监管，规范市场秩序。强化房地产主管部门的监管职能，加强对商品房预售和中介机构的管理，严厉打击虚假宣传、哄抬房价等违法行为，定期发布市场信息，稳定市场预期，引导居民形成理性的商品房消费和投资观念，督促房地产企业守法诚信经营、合理定价、依法销售，营造公开、公正、透明的市场环境。

（六）对大理的房地产业加大宣传力度。政府部门和行业协会之间要加强沟通、联动，及时研究解决房地产市场存在的问题，正确研判市场走势，适时出台相关政策，加强舆论引导，正面、健康、积极地宣传国家以及省州的政策措施和经验做法，不仅要报道房地产价格涨幅，更要报道房地产单价和单价的组成，使消费者真正了解大理的房价及其价值，使越来越多的有知有识之士参与到大理的休闲度假、投资兴业中来，让世人真正感受“大理好风光，世界共分享”的无限魅力。

参考文献：

[1]浅析我国房地产经济的发展与管理[J].王珊.科技经济市场.2016(06)

[2]浅析房地产经济现状及未来发展趋势[J].张雁飞.中国乡镇企业会计.2016(09)

[3]关于房地产经济竞争策略的思考[J].刘宁.中外企业家.2017(17)

[4]当前形势下中国房地产经济发展现状及对策研究[J].闫新苗.经济研究导刊.2014(21)

[5]我国房地产经济管理解析[J].陈三燕.中国城市经济.2011(29)

[6]我国房地产经济管理的问题与对策[J].黄岛.金融管理与研究.2010(08)

[7]我国房地产经济管理的问题与对策[J].侯伟.建材发展导向.2010(04)