基准地价修正法存在的问题及应用范围

基准地价修正法存在的问题及应用范围

潘前

海南三赢土地房地产评估规划有限公司广州分公司510000

摘要：基准地价是经政府确认并公布的、对应于一定的区域、分用途的平均价格,是政府宏观调控土地市场的重要杠杆。基准地价修正体系是在宗地地价与基准地价之间构建的，它是一种系数关系，这种系数关系反映了区位因素和个别因素对地价的影响作用。目前，笔者研究基准地价修正体系在建立过程中存在的问题，提出了要首先明确基准地价修正法的适用范围，然后针对五个方面提出了基准地价修正法的具体应用。

关键词：基准地价修正体系；系数修正法；增值税

0引言

为使基准地价更具有现实意义充分发挥基准地价的作用，推动房地产市场的发展，构建基准地价修正体系时就要符合当地土地市场和经济的发展实情，克服由于当地土地市场发展不成熟而导致土地评估结果的不准确性，我们还要认识到基准地价修正法存在的问题及具体应用范围。

一、基准地价修正法存在的问题

首先，由于调查和选取样点比较偶然随机，样本的数量比较有限。因此，通过样点无法推断总体的极值，基准地价修正方法就明显有失偏颇。其次，各个影响因素之间的相对权重不能科学地确定，在确定权重过程中仅凭着个人的经验来对某一因素的具体变化对地价的影响程度进行确定具有很大的随意性。再加上采用中间内插修正系数方法不太适合于离散分布的变量等影响，使得使用这种方法就存在很大的不合理性。因此，我们要首先明确基准地价修正法的适用范围。

二、基准地价修正法的适用范围

1.在土地市场管理中的应用

基准地价在土地市场管理中主要应用于商品价格的制定和管理。因此，在确定商品房价格时，建议应该把宗地价格作为基础，分级别分用途，按每个用途盈利的大小分别进行定价，对不同功能和级别之间的房价应该适当拉大。在土地使用权的转让、出租、抵押的过程中的应用时，也应该采用对基准地价进行定期的公布，对土地交易进行宏观调控；对土地市场的投机行为可以利用基准地价来进行判断和区分，及时遏制这种不正当的交易行为，使土地市场更加规范化。

2.在制定土地使用税标准中的应用

在制定土地使用税的过程中要多方面平衡，既要体现出国家对土地所有权在经济上的实现，又要有利于各行业各企业之间的平等竞争。但根据实际情况，按照这一标准很难对城镇土地合理利用，调节级差收入，实现提高土地使用效益的目的。因此，建议在现实条件下，以级别基准地价为基础，制定合理的比例征收土地使用税。同时，对于不同类型和不同等级的土地要选取不同的标准，进而体现出行业的保护，反映出土地质量的差异。

3.在土地收购价格确定中的应用

在土地收购价格的评估方法上，一般选择以土地定级成果和基准地价成果为基础来评估宗地地价，构建标准地价体系。但当评估具体的宗地收购地价时，可以根据收购前宗地的用途的市价，运用基本评估方法进行直接评估。在直接评估的同时也要考虑其他因素，进而综合确定收购价格，这些因素主要包括：划拨成本、出让价格及收购过程中的资金平衡等。

4.在征收土地增值税中的应用

根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，如何准确评估土地转让时的土地增值额是土地增值税额计算的关键，特别是转让房地产所得收入项。随着我国房地产市场发展的不规范性，在转让房地产过程中存在很多不良现象，如：成交价比房地产评估价要低、对成交价进行隐瞒和虚报。所以，建议在确定转让房地产所得收入的时，最好是用评估价格或用标准地价。

5.在城市规划中的应用

第一，对各项城市用地要进行统一规划和全面安排。由于土地资源的稀缺性，我们要利用地球上土地的价格和利用现状的关系，对于经济效益高的部门应该优先使用较好的土地，对于经济效益低的部门应该稍后使用较好的土地，要防止只按功能需求来划分土地利用的不良现象，优化组合土地的利用，充分发挥土地的最大效用。第二，在城市规划中，要合理安排建筑层数，使土地的潜力尽可能全部发挥出来。如果土地的地价比较高且土地的质量比较优，就要提高建筑的高度和容积率。相反，对于低地价的劣质土地，在规划中应适当减低建筑层数及密度，增加绿地面积，以改善城市环境。第三，利用基准地价更新成果，拟定城市改造计划。由于旧城区发展的比较早，发展比较完善，所以其商业服务设施和其他设施都比较好。好的设施对居民的吸引力也就会比较大。这种巨大的吸引力导致城市功能拥挤在狭窄的范围内，造成交通拥挤、环境污染、住房短缺等问题。要想规划好城市，就要解决这些问题。解决这些问题时，规划部门可以利用基准地价更新成果，把利用就城区土地一些单位进行综合的优劣排序。凡占好地，而对土地的使用效率低，不能充分发挥土地的作用，又严重干扰城市生活和居民安居乐业的单位，政府应该规划，考虑是否让其搬到其他地方。对于经济效益比较高的部门，政府应该鼓励其在较优的土地上发展。

参考文献：

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