城市土地利用的重要方向—土地开发利用集约化

城市土地利用的重要方向—土地开发利用集约化

鞠艳

（南京市南部新城开发建设管理委员会江苏南京210000）

摘要：随着我国城市人口的逐年增加，人口和城市建设的矛盾日益凸显，如环境污染、交通拥堵等。这些问题的出现和发展与城市土地的开发利用密切相关。在当前形势下，城市土地的利用应该朝着集约化方向开展，以促进现代城市的可持续发展。本文对当前我国城市土地利用存在的问题进行了分析，阐明了土地利用的原则，并提出了一些土地开发利用集约化的建议。

关键词：城市用地；土地开发；集约化

城市土地利用是一项复杂的社会工程，伴随城市化速度的日益加快，城市土地的集约化利用逐渐成为城市管理者面临的亟待解决的问题。当前，我国城市土地利用的问题与矛盾日益凸显，尤其是房地产行业的过度开发和开发区建设工程的扩张，使得土地资源浪费现象严重，城市过度追求经济增长而忽略了对土地资源的保护，导致土地利用率降低，土地利用结构失衡，农用地逐渐减少，生态环境遭到一定破坏。因此，转变土地利用方式，走集约化道路是经济发展的必然趋势。土地集约化作为调整城市经济结构、转变经济增长方式的重要抓手，对于推动城市的可持续发展有着重要的现实意义。

一、我国城市土地利用存在的问题

（一）城市规模扩大，土地外扩，占用大量耕地

我国城市化进程逐渐加快，随着城市规模的扩大，用地也不断向外扩展，很多城市普遍出现“摊大饼”的土地外扩态势。一些城市不考虑自身发展条件，不切实际地扩大城市规模，另一些中小城市想在短期内发展成为大都市，导致城市架构过大，占用大量耕地，但土地的实际利用率较低，呈现出低密度蔓延的趋势。造成这种现象的根源在于城市盲目、无序的粗放经营，一些城市在外扩过程中对近郊大量优质农田进行占用，导致这些地区的矛盾十分尖锐。

（二）房地产热和开发区热，导致土地资源浪费

近些年，房地产行业的飞速发展，使得建设工程遍地开花，重复建设、圈地囤地现象屡见不鲜，导致土地利用率较低。2000年以后，开发区热又重新兴起，由于开发区工程规模大、数量多，造成投资的分散和浪费，招商引资难度较大，开发区普遍存在“开而不发”等土地闲置现象，部分开发区建设经常存在土地征而不用、多征少用、规划失控、布局零乱等问题。

（三）土地利用结构不合理

过去，我国在城市土地利用的过程中，由于对土地功能的研究不充分，导致对土地资源的配置不够合理。一些城市片面追求经济飞速增长，工业用地面积过大。据有关统计，我国大多数城市工业用地约占城市用地总量的30%，世界城市规划标准是工业用地不超过15%，可见我国部分城市土地利用结构十分不合理。城市土地传统粗放式的利用方式导致土地资源浪费现象严重，给城市发展带来了很多不利影响。

二、土地资源利用机制建设原则

（一）稳定原则

土地资源是大自然长期积累的生态资源，对其进行开发与利用具有战略性意义，为地方经济建设提供了多方保障。因此，在对土地资源开发利用过程中，为了改变传统资源利用模式存在的问题，应该遵循稳定性原则，政府及相关部门要做好规划设计指导工作，深入探讨土地资源开发与设计方案，提出切实可行的资源开发决策体系。

（二）规划原则

土地工程规划与管理设计，需提前布局切实可行的集约利用管理方案，减小土地事故的发生率。我国土地资源储量丰富，各地区分布着多样化土地资源，一定程度上限制了区域土地资源的开发与利用。为了实现开发作业效率稳步提升，编制土地利用技术方案，按照科技标准进行开发作业，体现了现代科技对地质开发的指导作用。因此，要结合项目布局情况，因地制宜，提出切实可行的土地利用方案。

（三）开发原则

新时期国家对土地资源提出发展指标，号召各地区做好各行业项目用地规划。基层监管部门是土地节约利用的主要机构，将其设定于地区资源开发区域建设中，可实现区域土地项目规划的集约化发展。新一轮集约开发土地项目建设中，国家要求监管部门发挥宏观调控作用，对地方提出科学指导方案，不仅满足了社会资源调配与使用需求，也可进一步提高生态资源的建设指标。

三、加强城市土地集约化利用的策略

（一）土地开发利用过程中，充分展现政府主导作用

我国政府部门要坚持以科学的发展观统筹规划城市建设，对城市土地进行有效管理和功能配置，加强土地的集约化利用，避免土地资源浪费。在城市化进程中，政府部门必须充分发挥其主导作用。首先，政府部门要对土地资源进行合理配置，因地制宜，方可有效调控。在调控过程中，政府要加强对土地资源的宏观调控，严格把控优质土地市场供应权，保证土地交易有序进行，及时回收和处理闲置土地。其次，政府部门要加强监督管理，对土地开发利用严格管理，对土地市场进行合理干预，强化市场竞争机制，促进土地集约化改革进程，使土地资源的利用率稳步提高。同时，政府部门要统筹规划和建设，将土地集约化利用落到实处，为城市高品质建设打下夯实的基础。

（二）做好土地利用规划工作

相关部门要做好土地利用规划工作，编制土地利用总体规划，以此为指导，做好农田保护区域划分，有效控制城市发展规模，根据城市发展实际情况决定外扩程度，减少对耕地的占用，保证农业发展的基础用地。其次，要把握城市建设用地的总量，不能盲目扩张，要从大局出发，解决好农业用地和建设用地之间的矛盾，要具备前瞻性和全局性，要为城市建设创造条件，同时要对土地资源进行保护。土地利用总体规划的合理编制和出台，对土地集约化利用具有科学的指导意义，同时也是实现土地集约化管理的关键。在具体执行过程中，相关部门要抓好、抓严，强化土地部门对土地的监督和管理，法律和制度建设是土地集约化管理的依据，只有获得法律和制度的支持，土地监管工作才有保障。因此，增强土地利用总体规划的科学性、权威性，是合理利用土地、保护耕地的的重要途径，确保了城市的可持续发展。

（三）充分发挥市场机制，加强土地集约化利用

土地是城市发展依赖的重要资源，健全的市场体系是土地资源实现集约化利用的基础。因此，要发挥市场的调节作用、推动土地集约化的发展，政府部门要建立完善的土地市场管理机制，对一级、二级土地市场价格进行宏观调控；要确保土地产权明晰，加快土地资源流通，减少土地资源浪费。其次，政府及相关部门要对中介机构加强管理与考核，引入市场竞争机制，自发调节土地供需关系，实现土地资源的优化配置。

（四）建立健全土地管理的相关法律法规

健全法律法规是实现城市土地集约化管理的关键环节。目前我国土地资源浪费严重，因此健全法律法规迫在眉睫，只有完善法律法规体系，土地管理工作的开展才有法律依据。其次，健全土地管理机构，提高管理人员的专业素质，强化土地审批过程，加大对违法用地现象的查处力度，根据法律法规予以严惩，保障土地集约化利用合法有序地开展。

四、结语

综上所述，土地集约化利用是未来城市建设的首要方向，作为城市赖以生存和发展的资源，土地的集约化管理必须提到城市管理的重要日程，通过加强监管、建立完善的市场机制、加大土地规划力度、加强法律法规建设，土地集约化管理体系的建立将很快实现。

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