国企物业管理变身的必要性

国企物业管理变身的必要性

时鹏

关键词：国企；物业管理；转变

从国企改革开始，我国物业管理发展逐渐进一步规范化、法制化，物业管理行业已显成熟。也随着国企主业副业的分离进程加快，国企原先简单粗放的生活管理向管理精细化、服务社会化的物业管理转变已成定局。

1国企后勤管理现状

国企的后勤管理，是指在国有企业中对企业家属区的生活设施及职工住宅实施行政化、福利性的自我管理，以及对企业内部的后勤服务。它运行的资金来源主要依靠原产权单位行政拨款。目前，多数国企单位已将此类后勤服务单位更名为物业管理。这种国企的后勤物业管理受大趋势影响，处于由企业后勤的行政服务职能向现代物业管理服务转移的过渡阶段。在主副业没有分离的情况下，它的管理模式仍由企业做主。

国企物业管理只是企业的后勤工作的一种，甚至在后勤工作里也只是辅助。它管理所需经费和职工的工资待遇大部分来自企业的核定。虽然企业已经对职工住房实行了全额集资，差价补贴，但住户始终无权对物业进行选择，反之物业也无权对楼盘进行选择。对管理费的确定也无权协商，职工和物业公司都没有自主权利。在这种管理体制下，国企的物业服务必然具有高成本、封闭式、福利型、低偿型、承担售后服务、解决工程遗留问题、甚至充当业主出气筒等特点。企业盖的房越多，物业管的越多，企业的包袱就越重。

目前，许多国企的物业单位都还没实现真正意义上的独立自主、法人主体。许多单位也只是将原行政后勤服务管理的牌子换成了物业管理的牌子，进行了机构注册，但没有实质性的变化。也有的是后勤管理、物业管理两种职能兼有，对内是部门，进行无偿或低偿服务，且人、财、物受控于企业。对外是法人公司，独立核算，自负盈亏。没有一个准确定位。可以说，只是受大趋势影响，在原有体制中渗入部分现代名词、现代物业管理元而已。业主在消费意识上，也还处于福利、半福利状态，难以接受物业管理费的概念。

2国企后勤服务发展趋势

长期以来，在改革开放的大潮中，国企在计划经济中承担的许多社会职能诸如：幼儿园、中小学、医疗所，甚至于煤气站、网络应用等等不但没有削弱，反而换了一种身份继续存在企业中，依附于企业的输血。严重影响了企业的发展。要解除国企的社会负担，必须彻底把企业所承担的大量社会保障和社会福利功能分解出来，使企业摆脱原来承担的多重角色，成为以生产经营活动为中心的真正的生产主体。

由于后勤工作涉及面广，管理复杂，责任重大，必须加快管理科学化、服务专业化、经营市场化和保障法制化的后勤物业管理。理顺行政管理和经营管理的关系，培育服务规范、竞争有序、经营灵活、管理科学的后勤物业管理环境。只有加快国企的社会职能剥离，加速国企的后勤管理向物业管理社会化，市场化转移，才有利于国企广大职工进一步解放思想，转变观念，寻求变革，与时俱进；才有利于国企的物业管理创新体制，激活机制，完善自我，走入市场；才有利于解决当前国企在后勤管理上的向左走还是向右走的瓶颈矛盾；才有利于国企主业放开手脚，抓住机遇，拓展市场主体地位，优化资源配置，推动快速发展；才有利于建立规范的管理机制，改善后勤管理，增强企业活力和企业发展后劲，实现国企追求的做专、做强、做实的目标，而不再是做大、做宽、做强。

随着国企职工住房分配制度的深化改革，改革初期的分房制度已经为职工所诟病，不再适合社会要求。职工对居住、办公和工作环境提出了更高质量的物业服务需求，建设与产权并重成为了物业产权人的主动选择。开始应用市场观念，要求保持物业完好并要求其保值增值；更加注重产品（物业）的售后服务，树立起消费物业的观念。除了要求对房屋进行维修外，逐渐确立必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安等进行专业化管理的消费意识，使物业发挥整体功能和综合能力。这样一来，很多原国企单位的后勤部门就明显不能适应社会发展现实的需要，那种行政福利型和低偿服务也随之过时，代之以一个实施经营性管理和等量有偿服务的企业实体是非常必要的。物业管理的专业管理和综合服务功能，正好满足了快速发展的现代经济条件下富裕起来的居民生活水平和生活质量提高的客观要求。

另外，建筑建造所需时间不长，但对建筑物和设备设施、附属构筑物等的后期管理确是长期的，使用和管理的过程可以是建筑开发周期的几十倍甚至更长。这种房地产消费环节的长期性，在使用过程中还伴随着维护职能的增值服务，以及服务和经营职能的多样化，对于国企来说，既耗费精力，也需要大量专门经费来管理物业。由专业的物业公司来管理物业，实行独立经营，以业养业，自我发展就成为必然选择。

3国企物业管理市场支配的必要性

国企主辅分离改制后，职工住宅能否顺利推进社会化、市场化的物业管理，关系到广大职工的切身利益，对提升职工生活质量，维护社区安定和社会稳定，推动社会主义精神文明建设和社会建设都有重要意义。以科学发展观来指导职工住宅管理，营造优美和谐居住生活环境非常必要。

既然国企主辅分离势在必行，国企物业管理走向市场也就成为必然。职工住房制度改革以来，许多企业已相继成立了物业公司，引入物业管理概念对职工住房进行管理。虽然较之后勤管理有了很大提升，但仍存在相当多的包揽服务和不对等低偿服务，与市场化物业管理相距甚远。这其中既有与相关政策配套不完善的原因，也有国企物业管理自身的因素，还有职工旧房环境恶劣，设施不配套，水电气管线陈旧破损严重和职工思想未根本转变等综合原因。只有加快推进国企职工住宅管理体制的转变，加强思想工作，转变职工住户的观念，从产权上与业主理顺关系，成为能够独立自主，自负盈亏、自我经营的经济实体，实现国企物业经营市场化，才能卸下后勤生活的沉重包袱，才能提高企业主业的核心竞争力。

总之，国企物业管理公司到了一个真正转型期的关键时刻，能否华丽变身，走出困境发展壮大，国企主辅分离后，物业管理公司能否存活，将是至关重要的因素。国企后勤管理是以资产管理为核心，以物质保障为基础，以维护企业职能正常运转为目标的一项重要工作，是企业的大管家。国企的后勤管理工作要向物业管理社会化、市场化转移，其自身竞争力是物业管理企业立足的生命线，是物业管理企业发展的动力。要在新的挑战面前求得生存，求得发展，国企物业管理公司就必须建立全新的机制，提高员工专业素质，在管理和服务中精心构造自己的竞争力，赢得竞争优势。