房屋测绘面积与规划面积差异问题剖析苏冬梅

房屋测绘面积与规划面积差异问题剖析苏冬梅

苏冬梅

\佛山市三水新达测绘有限公司

摘要：在房地产中，房屋的面积是与房屋价格存在直接联系，这也就体现出房屋测绘面积与规划面积的重要意义。笔者将在本文简析房屋测绘面积与规划面积存在差异的原因，并提出相关解决措施，望给相关人士提供科学参考。

关键词：房屋；测绘面积；规划面积；差异；解决措施

在我国房地产事业的发展及相关管理中，房产所有权的登记工作主要是根据房屋的面积来进行确定的，在房地产交易过程中，房产面积的价值十分重要，关系到房地产价格的高低。在进行房屋规划工作的时候，房屋的具体规划面积与房屋建成之后的测绘面积经常存在着不同程度的差异，这些差异的存在，常会引发一些房产经济纠纷。因此，相关部门及人员需要对房屋测绘面积与规划面积出现差异的原因进行分析，并利用相应的解决措施将两者差异控制在最小甚至无差异，避免纠纷的产生。

一、房屋测绘面积与规划面积出现差异的原因

（一）图纸和数据的变更或采集

房屋面积的规划主要是利用房屋的施工图纸得以完成的，这对于房屋公共面积的确认以及相关数据的收集缺乏较为直观、清晰的认识，导致很多房屋的数据或施工图纸在实际操作中存在严重的脱节现象。房屋的具体设计带有一定程度的复杂性与多样性，很多后期数据都是在房屋建设的现场实际测量得来的。在房屋建设的具体过程之中，开发商在一些因素的影响下会对房屋设计的图纸进行更换，这就会导致房屋建设的实测数据与房屋的设计面积不符。因此，图纸的变化及相关数据的收集是房屋测绘面积与规划面积产生差异的原因之一。

（二）技术不完善

目前，我国房地产市场中的测绘技术相对还不够完善，相应的法律条文也存在一定程度的矛盾点，导致很多测绘单位在对房屋进行测绘时未能重视测绘质量，也没有按照相应的规定来进行操作。此外，很多测绘单位还在使用较为落后的测绘设备，这就造成房屋的测绘面积与规划面积出现了严重差异。还有一些性质比较特殊的房屋建筑，其建筑面积的测绘缺乏科学的技术支持，造成测绘面积与规划面积存在较大差异。

（三）公共空间的变化

房屋建筑在设计之初，为了满足用户的基本生活需求，在房屋建筑的设计过程中会预留一定面积的公共空间，如消防室、地下室、设备室等。但是，若是房屋建筑在竣工投入使用之后，公共空间出现了较大变更，就会导致房屋建筑的公共分摊面积出现了缩小或增大。这样一来，房屋建筑的测绘面积与规划面积也会出现不同程度的差异。

二、如何避免房屋测绘面积与规划面积产生差异

（一）对计算原则进行统一

房产部门及相关人员等若要避免房屋测绘面积及规划面积之间出现差异，首先需要对所用的计算原则进行统一处理。目前，我国房地产市场及相关部门所应用的房屋面积测绘标准并无统一，这也是造成房屋测绘面积与规划面积出现差异的最大原因。

某市的房地产商为避免房屋测绘面积与规划面积出现较大差异，与当地的相关部门密切配合，对房屋面积的计算标准进行了统一处理。该市房地产商从用户的实际需求出发，对于房屋测绘的面积与房屋规划面积进行了科学革新处理，在满足用户自身需求的基本点上，对房屋面积测绘工作进行改善。这样一来，该市的房地产商所开发的建筑在最终竣工后房屋测绘面积与规划面积实现了较好统一，避免与用户之间产生经济纠纷、法律纠纷等，也确保当地房地产行业发展的规范性，确保了房地产企业的最终经济效益。

（二）科学把握施工

相关部门及房地产企业需要对房屋建筑施工进行科学管理，在很多情况下，房屋建筑的开发商与销售商之间为分离状态，这就很容易造成开发商在房屋建筑的施工过程中未能按照施工图纸及销售商提供的房屋施工数据等进行施工。这样一来，房屋建筑的前期施工开发与最终竣工效果会出现较大差异，对房屋的测绘面积与规划面积产生了很大影响。开发商需要在房屋建筑的施工过程中对各环节的质量进行把握，确保施工是根据图纸来进行，并且完全根据相关数据进行施工，不得随意更改数据等。此外，开发商在施工过程中不得对房屋的公共空间进行随意变更，不能肆意占用公共空间，这样会造成房屋建筑的使用面积出现明显地减少，还会导致房屋测绘面积与规划面积出现严重不符。

（三）加强协调

当房屋最终规划面积大于其测绘面积的时候，房屋可以用于销售的面积就会出现减少，开发商就会对此提出异议。这时，房屋产权登记处等管理部门的工作人员需要与房屋测绘工作人员等向开发商详细讲解房屋的测绘方法、房屋测绘规划等，争取获得开发商的信任与支持，避免产生严重纠纷。

当房屋的最终规划面积小于其测绘面积的时候，房屋规划部门需要出具相关的规划许可证件及认可书等，要求开发商在所认定的具体房屋面积内开展相关建设工作，若开发商房屋建设超出了具体的认定范围，就需要将其判断为违建。当房屋测绘面积较大而规划面积较小的时候，相关部门与工作人员需要对房屋面积的测绘数据进行检查，若发现数据出错就需要及时纠正。若是由于房屋面积测绘规范的不统一导致房屋测绘面积与规划面积存在差异，相关部门应当将信息及时反馈给开发商，并让开发商与房屋规划部门进行及时沟通，在必要时也可以选择公函等形式进行协商处理。

（四）保证测绘质量

测绘单位在工作中需要切实保证房屋面积测绘的整体质量，着重加强房产证办理环节的房屋面积测绘质量。测绘单位需要应用先进的测绘仪器，不得使用老化、落后的设备，以免影响房屋面积测绘的最终质量。测绘单位可以选择GPS设备、全站仪等在房屋外墙的角点位置进行测量。这样做的目的主要是对房屋建筑是否按照规划进行施工加以核实，由于在此阶段内，房屋建筑的外立面施工已经完毕，房屋建筑测量的外墙边长在相关因素的影响下可能仅包括房屋建筑的装饰材料等。这时，房屋建筑的其它依据就可以根据房屋预售阶段的办法来执行。在房屋面积测绘工作中，测绘单位还需要应用皮尺、测距仪等设备，按照房屋测绘的前期图纸对房屋的面积进行科学测算。在涉及到每一间、每一户的时候，测绘人员需要确保测绘工作的精确性，并且在计算外墙面积的时候需要将装饰材料及保温材料等排除在外。

此外，测绘单位在工作中，还需要对测绘人员的具体工作进行把握，并做好相应的监督处理。测绘单位可以成立专门的监督部门，对测绘人员的工作质量进行监督，若发现测绘人员的工作存在疏漏之处，可以及时与其沟通，及时将问题在前期进行解决。监督部门若是发现测绘人员的工作存在严重失误，可以及时向测绘单位报告。这样，测绘单位可以着手解决，以免房屋建筑的测绘面积出现严重错误，与规划面积之间出现了极大差异。

三、结语

目前，房地产行业在我国的发展规模正在逐渐扩大且发展势头较好，成为了我国国民经济发展的支柱产业之一。在房地产发展及交易中，房屋的实际价格是根据房屋建筑面积来计算的。但是，在房产登记等工作开展中，房屋的测绘面积与规划面积经常出现差异。相关部门及人员需要掌握房屋测绘面积与规划面积出现差异的原因，并且从统一计算原则、重视施工、加强协调等方面入手，确保两者之间存在的差异得到较好解决。

参考文献：

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