基于精益思维的房地产施工项目成本管理研究

基于精益思维的房地产施工项目成本管理研究

孟杭海

孟杭海

身份证：33901119780801XXXX

摘要：随着现代建设项目在产业发展的不同，施工项目的成本管理越来越受到企业的重视。同时，还必须更新数据的项目成本目标，明确相应的数据系统的成本，成本动态管理的早期发现和预防风险的偏差或准备工作能够最大限度地降低风险和成本，避免浪费。文章以加强项目目标成本为出发点，分析和解决建设项目问题，对成本控制进行讨论。

关键词：房地产；成本管理；精益思维；措施

引言

企业项目管理与成本控制是关乎到施工企业发展与生存的重要因素。作为我国重要建设支柱性产业之一的房地产业，更应该加强项目管理与成本控制的管控力度。针对房地产开发产业的发展趋势，结合企业自身的实际情况，建立相对科学完善的工程项目成本管理体制，切实的将成本控制工作落实到实处，在保证工程质量的前提下，使企业同时获得经济效益与社会效益。

1精益思维在房地产开发项目中的应用

精益思维旨在既对成本费用有所控制又提升工程项目的收益，优化产品质量，减少变更。主要包括五方面：(1)精益采购成本管理：建立健全采购系统，实现规范化、制度化的要求，完成准时采购和按需采购的目标；(2)精益设计成本管理：从设计阶段开始就要实施周密的计划，确定项目的目标成本，分解目标成本，进一步按照房地产项目的特点和过程将成本分解到每个作业上并采取具体措施加以优化；(3)精益施工成本管理，应用新工艺节约成本，要注重均衡化生产，充分发挥机械设备和专业工人的生产效率；(4)精益交付成本管理，建立一套符合项目需求的交付体系精简库存成本和管理费用交付更多的低成本、高价值的建筑产品；(5)精益维护成本管理，以整条价值链成本最低为目标，结合项目的特点制定个性化的维护服务方案，拉动企业整个价值链不断前进，树立良好效应，使企业产品的产值大幅提高。

2房地产工程项目中成本管理方面的问题

2.1房地产企业管理的工作体系还不够完善

房地产工程项目大多都较为复杂，诚然，工程项目的施工时间也会相对较长。因此，这就在很大程度上决定了其成本管理的时间范畴，换而言之，即同样具有长期性的成本管理不是一项简单且容易的管理工作，它涉及到房地产项目开发的全过程。在实际发展中，部分房地产企业直接忽视项目管理中其成本的变动性这一重要因素，直接将成本管理视为单向性控制工作，显然，他们并不会收到预期的成本管理效果。此外，房地产企业运行当中的监督管理工作也没有得到很好地执行，其难以避免的会引发资源浪费与成本虚报等不良现象，企业发展也因此会面临着严峻的发展危机。上述这些都说明企业的管理工作体系还存在很大问题，一些房地产企业缺少管理的预见性，其盲目的管理工作必然会威胁着企业的进一步发展。

2.2缺乏成本计划与项目管理

首先，在房地产企业开发项目施工中，计划与管理对企业的发展与生存起着决定性作用。其中在具体项目工程施工之前，应该对该项目工程进行合理的成本计划，但部分房地产企业并没有及时合理地制定相关成本计划，而是盲目片面地追求经济利益，肆意放纵了前期项目成本投入的资金，导致企业的成本预算超高，给企业造成了相当大的经济损失[3]。其次，对工程施工项目的管理也非常重要，由于项目管理制度的不完善与管理人员能力偏低，造成了在管理中对企业资源的相关配置不合理，各项目管理部门协调配合不统一等情况，进而导致影响成本的诸多问题产生，大大弱化了企业对项目成本的管理与控制能力。

2.3缺乏合理的奖罚机制

房地产企业在管理过程中应当配备奖惩明确的权责考核机制，切实做到奖罚有度，合情合理，这是保障房地产企业在其项目成本管理上健康作为的重要举措。针对现如今房地产企业管理当中的状况，其因企业部门间权责不明晰而出现的效率低下事件时有发生，工作人员的职责划分不够具体、明确，也使得他们对其自我岗位的认知不够，如此也会相应加重绩效考核的工作难度。

3加强房地产成本管理的相关对策分析

3.1作业成本法核算成本

作业成本法可以用于施工项目的费用核算，利用作业和资源流动之间的联系，使我们能够准确找到各影响因素的比重情况，进而得到最准确的项目费用，从而使成本的形成过程更加系统与完整，科学控制接下来的各项作业，为管理者提供依据。作业成本法有助于改进传统成本体系、提升项目管理水平，同时提供成本量化手段，帮助成本管理人员更好的管理成本。

3.2施工合同谈判

收到中标通知书或建设单位通知后，起草合同，根据投标文件和实际情况制定谈判方案和谈判策略，同时成立谈判小组。人员至少包括工程和预算两方面的专业人员，合同条件必须符合合同条款和条件的内容分配的概念，应该是明确的，要有密切相关的合同。重大项目或风险项目，合同内容不能违背风险控制领导小组会议通过的评审内容和决策意见。开始施工时，应完善信用评价档案，根据其技术力量，加强工作进度。各阶段的成本信息的成本计算及成本控制：在准则修订后，及时上报财务管理中心有关数据输入的成本，利用费用管理软件，根据图纸费用确定项目管理方案，政府政策、市场环境等重大变化。应根据合同，成本管理，预算，结算，检查，评估数量目标成本、动态成本信息，如果目标成本超过50万以上为重大事项，有关部门应及时采取相应的措施。

3.3完善成本计划和管理制度

首先，在工程前期准备阶段，应该制定相对完善的工程项目施工计划。对前期和整体工程的资金投入有其相对的预判性与主动性，按照相关国家施工标准规则与具体要求，结合企业自身经济实力与当下房地产项目潮流走向，制定出符合要求的成本投资计划。通过对项目计划的认真会审与合理规划，从节约成本的角度出发，在不影响工程质量的前提下，极大限度的缩小施工成本，促使企业施工单位能够获得较高的经济利益。其次，应该加强对工程项目的成本管理工作，提高管理人员的综合水平，通过组织相关成本管理培训与相关活动，切实有效的提高管理人员的业务能力。制定完善、科学的成本管理制度，实行奖惩机制与合理配置企业资源，使企业项目成本管理工作落实到具体实处中去。

3.4做好工程招标的成本控制工作

在房地产企业的经营管理中，其项目招标必须秉持公开、公平、诚信等基本原则。这就要求负责招标的工作者提前收集有关的重要信息，并综合分析各信息间的不同，提取其中的关键要素，以此根据所得的分析数据更加合理的设计工程造价，制定招标有关方案。所以，在其项目招标、投标的环节中，企业应当设立相对合理的低价去赢得地产的开发权。除此此外，项目施工合同的管理工作企业也不能马虎对待，其项目的建设进程与质量在很大程度上都与施工合同密不可分，对于该方面的管理可有效保障成本控制工作的开展。于此，房地产企业在签订项目合同后，必须严格遵照合同条款的内容去管理施工过程中所耗的成本，且对于合同当中明确规定的费用说明，不能做随意更改，以免出现违约纠纷等不良影响。

结语

房地产企业在施工项目成本进行有效的控制，必须根据项目的内容和特点以及成本费用采取调整措施，加强操作程序施工项目的成本费用预测，加强计划、控制、检查、分析和评估，以确保成本的有效控制，低高性能，获得投资项目的预期利润最大化，加强施工企业的发展空间。

参考文献:

[1]南春瑛.探讨精细化管理在房地产企业成本控制中的应用[J].中国外资,2013,(15):214-215.

[2]黎剑刚.浅析企业财务管理中内控制度的落实及应用[J].中国商论，2017,16(24):78-79.