房地产施工阶段成本控制浅析

房地产施工阶段成本控制浅析

马振

兴达城建投资开发有限责任公司甘肃省张掖市734000

摘要：2016年房地产产业进入下行通道，虽然国家及地方相继出台的相关促进建筑和房地产业持续稳定健康发展的政策，但三四线城市房价下行趋势已势不可挡。“在房地产大发展时期低门槛进入的粗放式开发的企业如何在低房价中能够继续前行、发展？如何在低房价中做出高品质的商品？”等这些摆在面前的问题，已经迫使房地产企业应从粗放开发模式进入精细化模式。无论是从行业利润空间下行的变化引发的需求，还是从行业健康平稳发展的需求，规范化的成本控制管理已经成为广大开发企业急需解决的核心问题。

关键词：房地产；施工；成本控制

2016年房地产产业进入下行通道，虽然国家及地方相继出台的相关促进建筑和房地产业持续稳定健康发展的政策，但三四线城市房价下行趋势已势不可挡。“在房地产大发展时期低门槛进入的粗放式开发的企业如何在低房价中能够继续前行、发展？如何在低房价中做出高品质的商品？”等这些摆在面前的问题，已经迫使房地产企业应从粗放开发模式进入精细化模式。无论是从行业利润空间下行的变化引发的需求，还是从行业健康平稳发展的需求，规范化的成本控制管理已经成为广大开发企业急需解决的核心问题。

一、房地产成本的基本构成

所有房地产企业经营终归都只能遵循“利润＝销售收入－成本费用”这一基本的公式，追求利润是所有企业的最终目标。而在房地产业进入下行通道，利润持续下滑中，收入这一因素又因市场因素的影响，处于不可准确控制状态，因此我们能准确控制的可变因素就只有成本这个因素。

成本费用主要分为如下几个方面：土地征用及拆迁补偿费、前期报建费、建安工程费、基础配套费、开发间接费、不可预见费及相关税费等。

二、房地产施工阶段成本控制

房地产成本的控制主要划分为以下几个关键环节：立项环节的成本控制、规划设计环节的成本控制、招投标环节的成本控制、施工环节的成本控制、营销环节的成本控制、竣工交付环节的成本控制及项目成本核算的成本控制。而施工环节的成本控制则是重中之中。

施工阶段是资金投入最多最大的阶段，约占到总成本的50%～55%，此阶段的成本控制主要强调过程监控，包括因各种变更造成的费用调整，工程款的支付，各种造价信息的统计反馈等。由于市场变化，对市场的把握，设计本身等原因，施工阶段不可避免地由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。而在事前控制、事中控制及事后控制中，在这一阶段进行成本控制时应特别重视事前控制。

1、图纸交底会审

此处所说的图纸交底会审非单指施工现场的图纸交底会审，而是指房地产企业各责任部门的图纸交底会审及施工现场图纸交底会审。

（1）设计部门对房企内部施工管理部门、材料采购部门、财务部门等进行专项的规划、设计意图，设计相关技术关键节点、重要节点或细部材料使用等方面进行详细的解悉。再由施工管理部门、材料采购部门根据已完图纸从其自身角度提出已完成图纸中存在的问题及疑点。此时应重点对有可能与实际场地设计不符的设计方面、现有用地内异常构筑物、详细的设计尺寸及室内部分细节功能进行解悉。

（2）施工现场的图纸会审及技术交底。将图纸发给承建的监理、施工单位，使其从施工角度提出图纸中存在的问题，再由项目部组织设计、监理、施工单位会审后，在开工前将相关问题解决。此时应重点注意图纸分部分项及专业施工会审会签，特别应注意各专业交叉施工中可能存在的问题。

（3）设计部门对施工单位进行专项的规划、设计意图、设计相关技术关键节点、重要节点及细部材料使用等方面进行详细的技术交底，由房企内部施工管理部门对施工合同中特殊要求做出详细的交代。

2、预算投资风险预警

预算管理部门对施工管理部门、材料采购部门、财务部门等进行专项的经济目标控制、预算编制说明、预算定额套取、材料暂估价提示等重要事项等方面进行详细的解悉。再由施工管理部门、材料采购部门对预算相关定额套取、材料暂估等方面进行详细的沟通。此时应重点对有可能应现场地形原因造成不确定的土方工程及较大机率发生变更的项目定额进行详细解析，提前做好设计变更预警造价控制。

3、现场签证管理

现场发生的变更签证主要分为以下四种类型：（1）发包人提出并下发的工程变更通知（2）施工承包人提出的工程变更（3）发包人与承包人共同确认的部分暂估价材料定价（4）由于施工条件引起的工程变更（5）其它因进度纠偏或工程通知类签证。

现场管理人员在现场开始前应做好施工图、招投标文件及合同等文件进行认真解读，做到心中有数。在现场签证过程中应及时分清签证的类型，对涉及经济利益的签证应特别重视，对签证的依据、原因应做充分了解，及时分析应签证引起的造价变化，及时及预算管理部门沟通，特别是施工条件引起的变更往往比较复杂，需要特别重视，否则会由此引起索赔。另在签证过程中，应对签证原因、内容、工程量清楚准确记录，确保完整无歧义。

4、工程进度管理

目前的工程施工中往往存在主体建筑建设阶段抓的较紧，后期装饰安装阶段拖延的现象，导致的增大成本和降低质量，加大后续服务难度。主要原因在于前期主体施工中材料、人工使用集中，容易组织，后期装饰安装施工中，材料种类多、工种类别多、交叉施工密集、项目部施工计划与材料供应脱节等原因造成，应坚持事前控制，提前制定合理的施工进度计划，做好节点控制。

5、资金拨付管理

在资金拨付中，现场管理人员应按合同规定，要求施工单位项目部、监理做好形象进度的上报、审核工作，与预算管理部门、财务部门积极配合，建立并遵守逐级审核审批制度，严格控制好施工进度款的拨付及预付款的扣除。

6、现场技术管理

应加强现场技术方案准备工作，充分论证，先在脚踏实地的做好日常基础性工作后，再对现有工作流程及技术方面提出优化建议和改善措施，及时指导施工企业在项目建设中积极推行新材料、新工艺、绿色环保产品及建材等，在技术上实现成本节约。例如在笔者主持的某项目地下设备机房施工中，与设计方反复对接、优化方案，打破地方惯用工艺做法，优选防水性能优良的新型自粘聚合物沥青防水卷材，采用先进的施工工艺，最终施工成功并验收合格，不仅节约工程成本过半，还加快了工程进度；在某养老项目电梯配型中，对设计方选用的电梯型号适用的国家相关规范提出大胆质疑，提出相关要求，不仅设备重新选型节约资金上百万元，而且为该项目电梯设备后期运营管理节约大量资金。

三、树立成本控制的意识

成本控制的核心还在于公司管理者及现场人员的思想思识，在项目运作中，应树立全成本全过程控制价值观念，始终坚持对工程项目建设成本从规划起全程控制，在保证建设各项指标和工程质量的前提下，运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，从点滴做起，加强工程成本控制，加强反思，探索新的思维、工作模式，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。主要应做好以下几项工作：第一、加强公司管理者的成本管理意识，牢固树立成本全过程控制价值观。第二、提高现场管理人员能力素质。第三、及时与监理、施工人员做好沟通，积极引导其做好技术准备及其它技术创新工作。

总而言之，房地产企业的成本管控，就是以市场需求为导向，在达到消费者满意效果的基础上，对房地产开发全过程实施成本管理规划、控制。而开发企业只有充分利用自身在项目建设及投资控制中的主导地位，建立健全有效的制度及组织保障体系，加强人员能力素质提升，以主动控制、事前控制为前提，对项目投资进行全过程的控制，才能更有效控制成本。