浅谈阿尔及利亚保障性住房设计阶段的成本管控

浅谈阿尔及利亚保障性住房设计阶段的成本管控

郑文举

郑文举

中国水利水电第三工程局有限公司

摘要：跟随国家“一带一路”和“走出去”战略脚步，越来越多的中资企业走出国门，参与到海外施工建设当中，市场竞争愈来愈激烈，利润空间锐减。受阿尔及利亚大环境影响，人工费逐年上升，企业想要盈利，成本管控的各个环节都至关重要。本文以阿尔及利亚保障性住房项目为例，对设计阶段的成本管控进行简单的分析和探讨，希望能给在阿建筑企业带来一定的帮助。

关键词：阿尔及利亚；保障性住房设计；成本管控

引言

阿尔及利亚（以下简称阿国）保障性住房主要楼层设计分为R+5、R+9（R层为住房或商铺）两种楼型，且以R+5型房建项目居多，该房建结构简单，户型一般为单栋一梯4户或3户，每套房屋室内使用面积为67±3%m2。业主方为阿国各省的OPGI（不动产管理开发局），该机构为阿国一个重要、成熟的社会住房建设政府机构，该业主管理比较正规，以EPC施工设计总承包模式议（投）标。房屋设计基本采用密柱小跨度钢筋混凝土框架-剪力墙结构，空心砖墙体，楼板采用16cm厚楼板砖+4cm厚混凝土构成。主要施工项目有土石方开挖、回填、基础混凝土、主体框架混凝土、砌体和装饰、防水工程、门窗安装、卫生洁具及管路安装、电气安装工程等。施工图纸多以委托当地公司设计，经施工单位审核后上报业主及相关机构批复。

图纸设计及审核过程中应注意以下问题：

1、楼栋数设计

OPGI房建项目主要以房屋套数为单位来进行发包，合同计价方式为套内每平方米使用面积固定单价形式。

建议：在地形、地质满足设计要求的前提下应尽量采用一梯四户型进行楼栋设计。

优点：减少楼栋数量，相应的可减少基础开挖、土方外运、基础混凝土施工、回填、垂直运输设备（塔吊）的布置数量和周转次数，节约施工成本。

2、房屋总平面图设计

在业主指定的施工红线范围内，根据地形、地质对固定的楼栋数进行整体平面布置，楼栋布置分散为设计大忌。

建议：如施工场地为北部山地，楼栋布置应沿等高线布置，平行排列；如为南部沙漠场地宜按“凹”字型排列设计。

优点：沿等高线排列便于基础开挖及临时道路的修设，为后期的施工车辆及材料进出场提供有利保障，而且开挖量相对较少；平行排列和“凹”字型布置可使垂直运输设备覆盖率和使用率最大化，减少塔吊的周转次数。

3、房屋外立面设计

OPGI房建项目房屋外立面大多要求外形美观，设计有较多造型和线条，符合当地审美，但造型及线条对工人技术水平要求较高，且不利于现场施工。

建议：适当减少造型线条，如：外窗四周只设置窗台板挑檐，一次性预制安装；尽量减少外立面混凝土构造柱造型线条，以空心砖砌体砌筑代替。

优点：减少线条及造型，降低后期水泥砂浆抹灰施工难度，节约人工成本；砖砌体代替混凝土施工，施工方便，又可节约材料成本。

4、房屋可居住面积及建筑面积设计

保障性住房要求房屋平均可居住面积为67m2，容差±3%，且主合同给出了各功能间的大致使用面积，并要求K系数“居住面积除/建筑面积”小于或等于0.70。

建议：（1）平面图设计时，对各功能间的平面布置，充分利用容差±3%及K值系数的条件进行合理的平面布局。在业主允许的前提下，单户可居住面积容差宜控制在-3%~0之间，相应的建筑面积（包括阳台、公共廊道等）也可根据K值系数进行适当的调整。此项宜作为项目设计优化的重点对待。

优点：在单位居住面积单价一定的前提下，合理控制建筑面积的设计可在较大程度上降低项目施工成本。

（2）室内隔墙设计时避免出现不规则阴阳角，宜以直角为主。室内隔墙均采用阿国当地生产的8孔和12孔空心砖砌筑，如设置为不规则阴阳角，砌筑时需按一定角度切割空心砖，既造成材料浪费又耗时耗工，同时对施工人员的技术水平要求较高。

优点：结合阿国当地劳工和在阿中国劳务的技术水平，隔墙阴阳角设计为直角既降低材料损耗又可增加施工效率，施工质量也可得到保障，对紧后工序的施工也有益处。

5.房屋结构设计

保障性住房主合同对结构设计并无强制性要求，无抗震等级要求，只需达到相应的承重能力即可。但天花板下最小净高度为2.90米为合同硬性要求，楼板采用16cm厚空心楼板砖+4cm厚钢筋混凝土构成。

建议：（1）在满足安全性能的前提下，尽量减少剪力墙的设置；框架梁及混凝土楼板的设计避免出现异性，如弧形、折角、拱形等。

优点：减少结构剪力墙及异性梁、板的设置，即可减少周转性材料（模板、脚手架）的使用，又可降低施工难度、提高施工功效，节约材料成本。

（2）保障性住房结构一般采用Φ6、Φ8、T8~T16型号钢筋，避免使用Φ8型号钢筋；水泥采用当地生产的普通水泥（CPA）和抗硫水泥（CPJ）两种，避免使用抗硫水泥。

优点：阿国当地仅有两家炼钢厂，其中仅有一家生产Φ8型号钢筋，产量极其有限，易产生施工现场停工待料、分包商窝工索赔的风险，且价格比普通光圆钢筋高出约25%；业主虽然予以补偿抗硫水泥的差价，但是抗硫水泥的生产厂家有限，一旦厂家距离施工现场较远，水泥运输费用将增加，不利于项目施工成本的控制，而普通水泥均以“就近”原则指定厂家供应。（注：阿国水泥厂均为国营单位，施行全国统一价）

（2）在满足结构安全的前提下，结构框架柱宜尽量设计为同一截面尺寸，避免出现多种不同截面尺寸或异性柱。

优点：如为同一截面尺寸，可采取加工定型钢模板，与传统木模板相比，可大大降低周转性材料损耗，且具有加固简单、节约人工成本、混凝土成品外表面美观等特点。虽然前期投入大，但周转利用次数多且模板保养维护简单。

（3）部分在阿中资企业将房屋层高设计为3.06米，相应的毛坯房室内净高度为2.86米（包含地板砖装修层），并得到了业主的批复图纸。此设计优化与OPGI主合同要求（最小净高度为2.90米）明显不符，后期存在较大的交房风险，但此方案在阿国也有不少成功的案例，且成本节约效果显著，在此予以谨慎推荐。

6、室内管路、电气系统的路径设计

当地设计公司在进行室内供水管、供电及煤气管道路径设计时，主要以美观为首要。

建议：施工单位在室内管路、电气系统路径图纸进行审核时，应以使用最少材料达到最大效果为前提，进行必要的设计优化。

优点：降低材料成本费用，使施工单位利益最大化。

7、细节设计

（1）阿国房建项目一般在楼栋R层室内设置排污井，后期在铺设地板砖时将排污井覆盖，不利于后期检修，如进行检修需拆除地板砖。

建议：将排污井设计安装在室外，合理设置，多根污水管可使用同一排污井。

优点：将排污井设置在室外，不仅施工方便，可预制可现浇，而且便于后期随时进行疏通、检修；多井合并也可降低成本。

（2）房屋结构图纸和室内管路、电气系统图纸通常为不同的设计人员完成，造成结构图中预留孔洞的位置时有偏差。

建议：在软拷贝CAD图纸上，设置同一比例尺，复制移动结构图分别与各系统图纸一一重合对比，确定正确的楼板预留孔位置。

优点：避免主体结构施工完成以后，由于预留孔洞位置偏差造成后期混凝土封堵，以及重新切割开孔产生的费用。

（3）门、窗细部详图及列表

建议：门、窗细部详图及列表应注明材质，门、窗框具体尺寸、厚度，门、窗样式。

优点：便于采购以及业主进行样品确认，减少因不确定因素带来采购成本的增加。

（4）其他设计

OPGI房建项目保障性住房主合同关于抹灰工程的描述为“内外墙及隔墙的外表面用水泥砂浆抹灰或石膏涂层”，此描述模棱两可，存在不确定性，有受到业主将中方公司与当地公司区别对待的风险。

建议：在建筑图设计中，予以明确标注室内厕所、浴室、厨房、阳台及公共部分采用水泥砂浆抹灰，室内廊道、客厅、卧室采用石膏涂层。

优点：阿国当地公司承建的房建项目均按照此标准施工，当地有众多成熟的石膏涂层施工队伍，采用包工包料的形式予以分包，相比水泥砂浆抹灰施工成本可降低约60%，属地化效益明显；另外采用当地分包的模式，也带动了当地人员就业，社会效益显著。

结束语

保障性住房不仅质量要求高，而且建设资金十分有限，为确保有限的资金得到有效的发挥，我们必须切实注重对其的设计，在设计阶段加强设计优化的管控，才能更好地达到控制成本的目的。因此，本文结合阿尔及利亚保障性住房设计实践，就如何在设计中加强成本管控提出了几点看法，希望得到同行的指导和借鉴，共同进步。