装配式钢结构住宅投资成本研究

装配式钢结构住宅投资成本研究

李育林

中建钢构有限公司广东深圳518048

摘要：本文通过对同一个住宅项目的两套不同设计方案（钢筋砼结构和装配式钢结构）进行成本测算，采用图纸计量计价和行业经验数据对不同方案的投资成本进行对比，分析了装配式钢结构住宅与钢筋砼结构住宅的投资成本情况，对当前国家鼓励发展的装配式建筑在关注度较高的造价方面给出了可供参考的研究成果。

关键词：装配式；钢结构；住宅；投资；成本；研究

引言：

最近两年以来，“供给侧改革”、“去产能”、“装配式建筑”、“钢结构建筑”等成为建筑行业的热门话题，国务院及各重点省市纷纷出台了鼓励装配式建筑的利好政策，如：《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》、深圳《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见（试行）》、《深圳市装配式建筑（住宅产业化）项目建筑面积奖励实施细则（试行）》等。作为装配式建筑重要分支的钢结构建筑行业，顺理成章地成为了钢铁行业去产能国家级战略的重要下游产业。在行业热度不断升高的同时，投资方普遍关心的投资造价问题也不断被探讨，钢结构建筑的成本在缺乏实际数据支撑的基础上不断被质疑。目前，公开的数据如住建部《装配式建筑工程量消耗定额》提供了一个大致的框架，具体实施的经济效益需要相关各方视具体结构形式自行评估。对于非国有投资主体而言，投资成本更加敏感，成本管控需要更加具体的数据作为投资决策支撑。本文基于实际同一个住宅项目的钢筋砼结构和钢结构工程图纸，以投资方的角度，按照市场价格水平进行计量计价，掌握了不同结构方案的工程量和造价，并加入行业熟知的经验数据汇总得到总的投资成本，进而分析得出对比结论，可供对钢结构住宅感兴趣的投资、建造等单位参考。

1.图纸方案及造价测算情况

1.1图纸方案说明

项目概况：本住宅项目位于甘肃兰州城关区，原设计为钢筋砼结构，占地面积21600㎡，地下建筑面积22981.33㎡，地上建筑面积87936㎡；后根据业主要求在原址修改设计为钢结构，地下建筑面积23138.41㎡，地上建筑面积89883㎡。建筑高度97.8m,抗震设防烈度为八度。

两种方案主要结构设计资料汇总如下：

5围护结构内墙：加气混凝土砌块

外墙：加气混凝土砌块地上部分内隔墙、外墙：蒸压加气混凝土条板

地下部分：加气混凝土砌块

1.2造价测算说明

1.2.1方案Ⅰ（钢筋砼结构）属于施工图阶段，根据图纸对与结构相关的桩基础、钢筋、混凝土、模板、砌体、抹灰进行计量分析，本次方案造价分析的总价不代表该工程的实际造价。

1.2.2方案Ⅱ（钢框架+中心支撑结构）属于施工图纸阶段，根据图纸对桩基础、混凝土、钢材（含钢筋）、防火涂料、模板、蒸压加气砼条板、抹灰进行计量，本次方案造价分析的总价不代表该工程的实际造价。

1.2.3工程量计算采用国标工程量清单计量规范（2013），委托造价咨询公司完成，行业平均误差率≦3%；造价分析依据2016年11月份的兰州地区市场价格水平编制。

1.2.4其他费用：本次住宅项目造价对比分析，仅根据图纸计量与建筑结构相关主要项目，不考虑不同方案对精装修、机电等专业工程的影响，涉及结构以外专业工程费用时，均以行业熟知的经验数据按无差异计算。

1.2.5其他说明：方案Ⅱ的钢筋桁架楼承板钢板底模可拆，综合单价不考虑周转；防火涂料按20年1次考虑，平均综合单价为50元/m2；桩基主要考虑因结构不同而差异设计的砼和钢筋笼，其他相关费用不考虑。

1.2.6表格中建筑面积均含地下室，可售面积为塔楼部分面积。

1.2.7由于钢结构建筑总体重量对比钢筋砼结构约轻1/3，正常地质条件下，桩基及混凝土承台（或筏板基础）一般会比混凝土结构有所减少，但本项目结构变更时，桩基已经按原设计图纸施工，故在测算时未能体现该变化。特殊地质情况时，需要按实际设计方案考虑。

2.结构工程量指标

基于上述测算条件，根据工程量计量结果，汇总影响结构对比分析的桩基础、混凝土、钢材（含钢筋）、防火涂料、钢筋桁架楼承板、模板、加气砼砌块、蒸压加气砼条板、抹灰等单方工程量指标如表2所示，可以看出方案Ⅱ在钢材用量、防火涂料、条板方面较方案Ⅰ大幅增加，其他材料用量则明显减少。

结构部分重点分项含量指标对比表表2

3.2根据结构部分重点分项工程量和分项单价汇总结构造价如表4所示：

结构造价汇总表表4

4.影响结构造价的关键因素

根据结构含量指标及结构造价所示，影响两个方案之间造价差异的关键因素为围护结构（条板）、钢材与涂料的费用增加、模板及抹灰的费用减少。其中方案Ⅰ采用加气砼砌块，方案Ⅱ中使用了蒸压加气混凝土条板，方案Ⅰ钢筋含量为62kg/㎡，方案Ⅱ钢材含量为152KG/m2（含结构型钢及钢筋），不同材料价格差异是主要原因；方案Ⅱ砼、模板及抹灰费用对比方案Ⅰ减少，工程量的差异是主要原因。

4.1由于采用不同的围护结构方案导致的造价差异如表5所示：

围护结构造价对比分析表表5

4.2由于采用不同的钢材方案导致的造价差异如表6所示：

钢材造价对比分析表表6

模板造价对比分析表表7

5.建安相关投资费用

在结构数据的基础上，综合考虑机电工程、公共部位精装修、防水保温、门窗、室外基础设施配套、措施费（均按无差异考虑）及规费税金等总费用，详见附件，汇总如下：

建安投资费用汇总表表8

注：建安投资费用=前期费用+主体建安费用+基础设施配套费用+间接费用（不含地价等）

前期费用=勘察设计费用+规划管理费用+三通一平及临时设施费用

主体建安费用=土石方工程费用+基础工程费用+主体土建费用+主体机电安装费用+主体装饰费用

基础设施配套费用=社区管网道路工程费用+园林景观工程费用

间接费用=监理费+工程保险+造价咨询费用+招标代理费用+其他专项咨询委托费用

6.技术经济效益

技术经济效益分析基于以下因素：

(1)钢结构工期为2天/层，钢筋砼结构工期为5天/层。1#楼：29层可节省工期87天；2#楼：32层可节省工期96天；3#楼：32层可节省工期96天；4#楼：33层可节省工期99天；

(2)融资成本按8%计，综合考虑了投资单位的多种融资方式的成本；

(3)钢结构得房率的提高是在相同的基础技术条件和政策规定下优化设计实现的，可视为钢结构的优势。

6.1技术效益

技术效益主要从技术措施和施工管理的角度分析因工期缩短带来的费用的减少，如表9所示：

6.2经济效益

6.2.1得房率提高

得房率的提高得益于建筑自重的降低、结构尺寸的减小，容积率满足规划要求：

6.2.2财务效益

财务效益来自于工期缩短节省的融资成本：

财务效益分析表表11

7.2经济评价

经济评价汇总了前述建安投资费用、技术经济效益抵扣的投资费用，反映出综合的项目投资成本，成本包含的范围同前：

经济评价汇总表表13

7.2.1投资成本（建安投资费用）

通过造价分析及技术经济效益对比，方案Ⅱ投资成本（建安投资费用）对比方案Ⅰ平均提高约30.19%，扣减效益部分后为提高20.26%。从主要分项工程来看，由于方案Ⅰ中结构部分造价占投资成本的比例为36.67%，采用方案Ⅱ增加的钢材费用对投资成本增加的影响为约29%，方案Ⅱ采用的蒸压加气砼条板增加的费用对投资成本的影响为约9%，模板用量的减少是采用方案Ⅱ的有利因素，对投资成本的影响为约-6%。其他费用方面，方案Ⅱ得房率的提高、工期缩短带来的融资成本的节省及施工技术效益对投资成本的影响为约-10%。

7.2.2扶持政策对造价的影响

根据国家的相关规划，装配式建造方式将得到大力推广，目前各地也

有相关扶持政策，如深圳、上海给予装配式住宅奖励3%建筑面积的政策，如落实深圳、上海的奖励政策，按深圳、上海当前的房价水平，在建造成本增加的同时，将实现超过成本支出增加的额外销售收入，综合成本与效益，将大幅降低建造成本至传统钢筋砼结构成本之下。

8.讨论

8.1本项目方案为全钢结构，钢含量较高，为成本较高的结构形式，如从成本的角度进行优化，采用混合结构等形式降低钢含量，则能降低一定的成本；

8.2根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010（2016年版）抗震烈度每变化1度，对结构钢含量的影响为约10%，不同地质条件对造价的影响比较显著；

8.3本项目围护结构(内外隔墙）使用蒸压加气砼条板，综合单价1100元/m³,是传统砼砌块的2倍，对成本有较大影响；

8.4由于钢结构建筑总体重量对比钢筋砼结构约轻1/3，正常地质条件下，桩基一般会比混凝土结构减少10~20%，混凝土承台（或筏板基础）会减少15~25%，实际设计方案需进行技术经济评审，确定经济合理的基础结构方案。

9.结语

据《建筑产业现代化发展纲要》，在2025年前，装配式建筑占新建建筑的比例将达到50%，在当前装配式建筑蓬勃发展的形势下，投资成本的研究对于各投资主体在规划设计阶段采用经济合理的设计方案，提高建筑价值具有一定的意义。

参考文献：

[1]中华人民共和国国家标准.建筑抗震设计规范GB50011-2010（2016年版）[S].北京：中国建筑工

业出版社，2016.

[2]中华人民共和国国家标准.建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）及各专业工程工程量

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[3]住房和城乡建设部.装配式建筑工程消耗量定额[S].北京：中国计划出版社，2016.

[4]中国建筑金属结构协会钢结构专家委员会.钢结构建筑工业化与新技术应用[C].北京：中国建筑

工业出版社，2016.

[5]预制建筑网.2017年，装配式建筑将势不可挡[EB/OL].(2016-12-22).