浅谈建筑工程管理在房地产项目中的运用

浅谈建筑工程管理在房地产项目中的运用

莫瑜

莫瑜

身份证号码：45040419821012xxxx

摘要：随着经济的不断发展，人民的生活水平在不斷提高，房地产项目同时也面临着许多机遇与挑战。而人们对于房地产的质量、安全性等方面的更高要求也促使了房地产项目在施工中必须应用更为科学、高效的管理模式，以提升效率和质量。所以建筑工程管理在房地产项目中的运用是十分重要的，文章将浅析建筑工程管理对于处理房地产项目中遇到的各种问题的作用。

关键词：工程管理；房地产项目；运用策略；施工质量

引言

建筑工程管理的基本含义即是把房地产项目中的各个环节转换为更模式化的运作方式，以提高建设过程中的效率、质量等因素，如何将其应用是本文所要探讨的问题。

1建筑工程管理

1.1基本含义

建筑工程管理兼具工程学和管理学的特点，是基于建筑施工方面的管理学，涉及到了许多有关建筑施工方面的管理内容。它既要基于施工标准制定相对模式化的管理方法，又要考虑到资源的合理配置和调控，从而实现经济利益最大化；既要保证房地产项目的质量过关，又要提高效率，以缩短建设周期。建筑工程管理具有复杂性和专业性等特点，在保证施工质量和进度的前提下，更合理地应用建筑工程管理知识，能够有效地提升房地产项目的建设水平，对国家房地产项目的发展有重要的现实意义。[1]

1.2重要性

建筑工程管理能够对房地产项目的成本、质量、工期等进行管理和控制，从而最大限度地降低成本、提高效益，通过优化方案、合理调控等方法，实现最大的综合效益。由于在房地产项目中，涉及到各种各样的施工方法和技术，导致人工、材料等成本的管控较为困难，所以很容易造成人力、材料等物资的浪费，直接和间接地提高了建设成本。并且许多公司由于团队的专业性不足，在前期计划及工程造价等方面往往计划不周，造成了实际施工时的很多问题。因此，针对如今中国的房地产项目发展状况，合理利用建筑工程管理是十分重要的。

1.3发展现状

随着生活水平的提高，人们早已不再满足于温饱，经济社会的不断发展使人们对于房屋的要求更为严格了，这同时也促进了房地产事业的发展。然而在快速发展的同时，也滋生了不少问题。[2]许多房地产公司往往急于追求施工进度，忽略了建筑工程管理的重要性，造成了施工质量不过关、留下安全隐患等问题。而建筑工程管理本身发展也还不到位，许多体系的不健全导致了在实际应用中会产生不少困难，这些问题也正阻碍着房地产事业的发展。

2建筑工程管理在房地产项目中遇到的问题

2.1施工质量管理

施工质量一向是房地产项目中的重要问题，许多公司为了赶工期往往会降低施工过程中的质量要求，这便会造成很多的隐患。在验收过程中如果出现质量不合格的情况，再修复所产生的时间、材料、人力等成本都是很高昂的，若是验收时忽略这些问题，则会给人们的生命财产安全造成很大隐患。施工质量与许多环节息息相关，从房地产的设计，到对施工地点的勘察、实际施工时候的管理以及监督机制，这些都与施工质量密不可分，只要其中一环出现问题，就可能导致质量不过关。而目前不规范的制度和体系很容易导致问题的产生，很多公司的内部分工不明确，各部门之间缺乏交流沟通，在遇到问题时难以协调，发生事故时互相推卸责任，使得工作进行效率低，衔接困难。[3]更严重的是，许多公司为了追求利益，使用质量较差甚至是不过关的材料，这会从根本上导致质量问题的产生。同时，现场的施工监管也是很重要的一环，监管人员偷工减料、中饱私囊、挪用公款的现象时有发生，对房地产项目的发展造成极大的损害。

2.2工程造价管理

在房地产项目管理中，工程造价管理是一个很重要的部分。现在很多的公司没有完善的工程造价计算体系，只是凭借着长期建设过程中的经验在估计造价，没有科学完备的管理体系，这很不严谨。工程造价管理与房地产建设的关系是非常密切的，在实际应用中，它涉及到很多人力成本和材料成本的因素，很容易因为一些管理和非管理因素出现纰漏。施工成本需要科学具体的统计方法，若是施工成本不能够很好地得到控制，就可能会导致施工质量和效率降低，严重的甚至会导致工期延误或停滞。房地产项目规划与实际建设中的差异常常是导致造价不准确的原因，而工程进度的经常性变化也更促使了造价缺乏一个更为统一的原则，项目的具体实施上缺乏一个具体的资金流动计划，这些都很不利于降低成本，更会影响施工的具体进度。

2.3施工安全管理

许多企业常常为了加快工程进度、缩短工期而不注重施工安全方面的管理，安全措施往往达不到要求，这就导致了施工现场存在很多安全隐患。安全事故的发生对于施工建设十分不利。很多施工现场的安全管理人员和施工人员的安全意识不足，忽略了很多潜在的安全问题，这都是造成事故多发的原因。企业对于安全管理方面的投入少，施工人员的管理不到位，不能保证各个步骤按标准执行，一旦发生事故又没有很好的应对办法，这就导致了如今房地产项目安全事故频发。

3针对各类问题的解决办法

3.1加强施工现场的质量管理

施工人员要严格按照施工条例执行，对于不合格的环节要及时整改，发现问题要及时上报、解决。公司内部各部门之间要明确分工，加强沟通联系，积极进行协调，以确保每个环节的执行不出问题。在施工材料上不能出纰漏，因此各企业应该组织相关管理团队对建筑材料进行规范的检查，确保材料的质量符合规范，要选择有资质的材料供应方，不能只贪图价格的低廉，对于有质量问题的设备要及时更换；要安排管理人员进行施工现场的管理与监督，提高施工管理人员的管理能力，完善人员的管理制度，组织好一个完善的施工管理团队；要监督好各个级别的施工人员，确保施工团队严格按照施工时间表执行，避免投机取巧、消极怠工的情况发生；要定期对施工人员进行必要的培训，增强其管理能力，提高其管理意识和安全意识，确保施工现场的管理到位；要针对每一个项目的完成结果进行全方面的评估，确保一个阶段的成果达到质量要求后才能开始进行下一个阶段的建设，避免出现一连串的质量问题。[4]

3.2加强工程造价管理

在房地产项目的准备阶段，就要加强工程造价的管理，建立一个完善的造价管理体系，聘请专业的工程造价人才进行成本评估。房地产项目每一个环节产生的成本结构复杂，需要用一个科学、有效的手段进行具体分析，要合理分配物力、人力资源，优化资源结构，整体上统筹协调，进行资源的循环利用；要加强对资金的管理，避免相关人员贪污腐败、挪用资金，确保把资金用到关键的地方以提高效率；可以通过前期详尽的市场调查，针对市面上各家材料供应商的价格、质量、优惠方式等进行评估，得出最优方案，在材料质量有保证的前提下与厂家建立良好的合作关系有利于获得更大的优惠；可以设立专门的管理人员对材料库存、使用情况等进行统计，保证材料按时按量使用，及时到达需要的地方，提高工程建设的效率，同时尽量避免因统筹协调不到位而造成的材料浪费；要加强对监督人员的培训，提高相关人员的工作能力和责任感，落实责任和问责制度，明确分工，避免发现问题时管理人员推诿责任。[5]在实际施工中会产生很多与计划有偏差的情况，需要相关人员及时统筹调整，分析实际情况与计划中的偏差，及时调配资金，确保工程计划的顺利进行，仔细审核每一步的资金流向，确保与计划相符。

3.3加强施工进度管理

房地产项目中的施工进度管理也是十分重要的，如果工期不断延误，就会对各项计划产生较大的负面影响。很多房地产公司为了提早进行施工计划，往往在前期准备的时候非常草率，只是简单做一个计划，其实这样不但不能加快施工进度，反而会使得在实际施工遇到问题时难以解决。在施工前如果没有对市场进行一个较为系统的调查，很容易对房地产项目的建设造成影响。前期的市场调研对制定施工计划是非常重要的，准备工作做得不完善，在施工时非常不利于管理，很容易因为一些问题造成工程停滞，甚至延期。在施工前要對每一个重要环节进行分析和规划，评估工程的重点难点，集中精力解决问题。为了保证工程的有序进行，施工管理人员应该定期对工程的施工情况进行分析，召开工作会议，提出并讨论解决实际施工中遇到的问题，根据每一个部分的完成情况进行统筹规划，针对部分工作没有及时完成的情况，要采取合适的、有针对性的措施来调整解决，各部分之间要明确分工合作，加强交流，使整体工作能够按照计划执行，要安排专门的人员定期检查施工人员的装备、施工器材等物品质量是否合格，排除不安全因素，确保施工在安全的条件下有序执行。

4结束语

综上所述，可以看出建筑工程管理在房地产项目的建设中是有很大作用的。在实际施工中合理地运用建筑工程管理，能够在减少成本的同时提高工程质量、加快效率，确保工程按期完成。建筑工程管理的方法很多，实际操作比较复杂，但不能因此减少其在房地产项目中的运用，反而要更加重视。在实际的项目建设中，无论如何操作，最重要的是要以最低的成本获取最优的经济效益，建立完备的制度体系并严格执行，加强施工人员的管理，以完善的工程管理体系来运作房地产事业，制定行之有效的管理方法，这样更有利于推动我国房地产事业的发展。

参考文献：

[1]刘涛.新常态下房地产开发项目成本管控对策研究[D].西安建筑科技大学，2016.

[2]马俊东.浅析信息化背景下的建筑工程管理[J].江西建材，2017.

[3]卢相桦.提高建筑工程管理及施工质量控制的有效策略[J].企业科技与发展，2015.

[4]罗霁雷.分析建筑工程管理的现状及控制措施[J].绿色环保建材，2018.

[5]吴柄毅，王韶东.探讨建筑工程管理及施工质量控制的有效策略[J].建材与装饰，2018.

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工技术控制主要表现在下面的几个方面，第一在施工过程中必须要重视施工技术交底工作，对于过程中所涉及到的人员展开培训和专业技术学习，加强各个环节的技术管理和桩基工程技术的加强。第二对于施工过程中的技术控制要点科学合理的设置，有效的管理可能造成施工质量问题的技术标准，实现对于施工技术的管理和控制。第三针对桩基施工过程中的技术重点和难点进行重点控制，重点关注，确保技术的标准化管理。

3.3建筑工程桩基工程施工准备阶段的技术要点

主要做好以下三个环节的工作：第一，建筑工程的地质勘查作业；第二，依据建筑工程实际施工作业情况撰写地质勘查报告；第三，合理设计施工图纸及各项施工作业方案。从某种意义上来讲，地质勘查作业是撰写地质勘查报告的前提，必须以实际桩基工程为依据，进行全面细致的地质考察，从而确保地质报告的准确性。同时，在此阶段了解桩的大小及施工方案中对桩的要求，然后对其整个施工情况进行良好的把握，这样才能确保桩在施工现场中得以有效的使用，符合设计要求及实际工程需要，才能为施工进度、施工质量提供良好的质量保障。

3.4钢筋混凝土预制桩的质量控制

第一，预制桩时，所用场地需要保持平整，且排水方便，保证不会存在积水，为桩的浇筑以及养护提供优良的环境；第二，预制桩的主筋应该和钢筋连成一体，以便能够更好地传递和承受打桩时产生的冲击力；第三，浇筑混凝土时，应该从桩顶到桩尖进行连续浇筑，中途不能中断，也不可任意浇筑；第四，预制桩的制作还需要满足以下要求：桩的表面应该密实、平整，局部麻面蜂窝、掉角的面积应该控制在预制桩总面积的5%以内，且不能都集中在一个位置；第五，由于桩尖、桩顶的特殊性，在桩尖、桩顶部位不能出现麻面、蜂窝、掉角现象，一旦出现，即为不达标。

3.5对成桩的质量进行控制

对成桩的质量控制，不仅仅体现在施工方面，对于前期而言也是比较重要的。首先要对较浅的桩孔进行质量监督检查，确保桩孔比较清洁，符合施工作业环境要求。其次针对桩身混凝土质量也要有严格的检验要求，可以采取分段浇筑等方式对混凝土桩身进行浇筑，要确保时间控制在合理范围内，若是时间较短也会影响混凝土的强度，所以施工作业人员必须时刻掌握混凝土的浇筑情况，利用专业的施工技术及操作方法，按照一定质量要求完成相关作业，在施工作业中若是发现任何质量问题都要在第一时间给予解决，这样才能从根本上确保成桩的质量。

结语

从上述分析得知，桩基工程作业作为建筑工程的重要组成部分，对建筑工程的质量有着极其重要的影响。所以相关施工人员必须加强技术创新与质量管理，在保障质量的前提下，依据实际作业情况进行合理施工，在开展有关作业时，必须依照施工作业要求合理施工，绝对不能凭借其经验，任意施工，这样造成的后果是极其严重的，也存在着一定的安全隐患，不利于我国建筑行业的长久发展，针对施工中存在的各种现象要具体问题具体分析，从根源上保障质量，才能真正意义上推动我国建筑工程的长久发展。

参考文献：

[1]韦明贵.现代建筑工程桩基工程施工技术控制要点研究[J].建筑知识，2014（3）：34-38.

[2]俞国.现代建筑工程桩基工程施工技术要点控制[J].中华民居，2012（3）：54-56.

[3]张欢欢．浅谈建筑工程桩基工程质量控制分析[J].门窗，2014（83）：14-19．

[4]吴俊明．探讨现代建筑工程桩基工程施工技术控制要点[J].建筑与发展，2104（3）：71-73.

[5]田栩．关于建筑工程中桩基施工技术探析［J］．中华民居（下旬刊），2014（03）：307．

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在大体积混凝土施工的过程当中，首先，必须要加强对混凝土浇筑时的内部温度、表面温度以及混凝土湿度的控制，必须确保混凝土浇筑入模最大温度不超过55℃，混凝土内表温差控制在25℃以内，降温速度3℃/d。与此同时，在混凝土表面应该做好保温保湿的工作，以提高混凝土内部的强度，降低混凝土内外的温差，减缓混凝土收缩的速度，一般可以采取蓄水养护或者浇水养护的措施。同时，在混凝土施工的过程中，需要结合天气情况，以保障混凝土内外温度的差异可以控制在25℃以下。

3.3不断加强完善加强混凝土浇筑和振捣技术

混凝土的抗压能力、硬度以及最终的使用质量都与混凝土浇筑以及振捣的质量有着密切的关系。所以，只有完善混凝土浇筑和振捣技术，才能提升大体积混凝土施工技术的有效性与科学性。在具体施工时，必须尽可能缩短两次混凝土浇筑之间的间隔时间，使得浇筑施工做到连续进行，必须保证在混凝土的下一次浇筑在混凝土初凝之前，而且在混凝土的浇筑过程中一定要注意混凝土下一层能够完全被下一层所覆盖，以避免出现施工裂缝的现象出现，影响大体积混凝土施工质量。施工时的振捣技术，必须严格按照振捣的三个步骤进行，即混凝土坡脚振捣、坡中间振捣以及混凝土土坡顶的振捣。不能随意更改次序，并且坚持快插满拨这一原则，振捣从混凝土表面出现泛浆开始为宜。另外，振捣过后，混凝土表面一定要用刮杠进行刮平处理，最后再使用抹拍抹平，以确保不会出现裂缝。

3.4养护混凝土的控制技术

要长时间养护浇筑完成的混凝土，保持混凝土的“应力松弛效应”应该拆模时间晚，尽量延缓降温的时间、速度，使其充分发挥作用；及时测量混凝土的温度实行信息化的控制，这样才能及时进行控制和监测管理。混凝土要控制其内外的温度差不超过25℃，控制基面和基底面温度差不超过20℃。还要对养护措施和保温相应的调整，避免产生混凝土出现结构裂缝的温度梯度和湿度；另外，为了确保基础工程侧面不会长期暴露在外而及时回填足够的土。

结语

综上所述，随着我国经济的飞速发展，以及建筑业不断进步，建筑物无论是规模还是技术难度上都会有着很大提高，大体积混凝土施工作为现代建筑施工技术中相对较为复杂，技术要求较高的一项施工技术，其应用范围必将越来越高，而且对于现代建筑物质量也越来越重要，因此，我们要不断进去，努力创新，以提高大体积混凝土的施工技术标准和施工质量，以提高建筑物质量，促进我国建筑业持续健康发展。

参考文献：

[1]项飞海．建筑工程中大体积混凝土施工技术及裂缝控制措施［J］．中华民居（下旬刊），2014，（9）．

[2]李德刚．桥梁工程中大体积混凝土施工技术及温控措施探析［J］．技术与市场，2014，（12）．

[3]陈彦平．浅谈水利工程大体积混凝土施工技术应用分析［J］．科技与企业，2012，（23）．