公证在不动产保障中的实践探究

公证在不动产保障中的实践探究

史显莹

史显莹

烟台市芝罘公证处山东省烟台市264001

摘要：经过改革开放十几年的不断探索，房地产公证进入了稳步发展时期，不动产登记制度的实施，是新时期社会发展的必然结果，也是保障公民财产安全的重要依托。本文立足公证在不动产保障中的实践意义，分析了不动产保障中公证所面临的问题，并在此基础之上，从建立健全法律机制、完善公证审查内容、明确审查责任担保方式、提高民众法律意识等方面。

关键词：不动产；公证问题；实践策略

引言

在大陆法系中，德国和法国无疑代表着不动产制度的两大方向，但无论是德国还是法国，都不约而同地在不动产法律制度中给公证人安排了重要角色。因为我国在不动产制度上吸收和借鉴了大陆法系的法律理论，所以在我国构建不动产制度时，尤其是在《物权法》制定前后，引发了是否应当借鉴德法等国的立法和司法经验在我国不动产实体法律中安排不动产法定公证的争论。

1、公证在不动产保障中的实践意义

1.1公证有助于提高不动产登记的公信力

在我国《物权法》中，并未对不动产登记簿的公信力作出明确规定，这就在很大程度上说明不动产登记的公信力有“瑕疵”。因此，在不动产当前中设定公证前置，能够进一步提高不动产登记的公信力，为不动产登记的合理性提供有力保障。从不动产登记的法律权利而言，基于公证的实施，能够进一步提高登记簿的法律效能，从而从法律层面进一步夯实不动产登记的公信力。此外，不动产登记簿公信力的来源，建立在登记过程中实质性审查的有效开展。而在《物权法》第二十条之规定来看，登记机构的审查只是“形式”审查，这就要求在不动产登记中，引入公证，实现实质性审查，进而确保不动产登记中法律关系的真实性、合法性。

1.2公证有助于防范虚假登记

不动产登记是公民不动产保障的重要手段，保障不动产安全。但为了进一步提高不动产登记的法律效力，规避虚假登记行为，应通过公证等方式，有效防范虚假登记等行为，实现科学有效的法律保障。首先，不动产登记设置公证前置程序，有助于通过公证机关，对公民不动产登记事实进行公证审核，避免虚假登记行为的发生。其次，通过科学的法律途径，对当事人无权变更（变动）等行为进行判断，判断行为是否真实，以确保不动产登记的真实性。再次，申请人基于个人利益，出具虚假权证获得不动产登记，损害了当事人的合法权益。以欺骗性手段获得不动产登记，应受到法律的制裁。通过公证的前置程序设置，并建立相应的法律保障机制，在很大程度上可以有效规范公民行为。

1.3公证有助于减少错误登记

在不动产登记证，重复登记等问题的发生，在很大程度上影响了不动产登记的法律保障力，要求建立科学有效的公证程序，减少错误登记等的发生。公证的实施，能够在登记前实现对登记事实进行公证审核，有效避免登记错误信息发生。此外，公证机构作为法律服务机构，在不动产登记中提供公证服务，能够从专业性的角度出发，对登记申请中不真实等问题进行审查，避免因登记信息错误，或主观性造假而影响不动产登记。

2房地产公证的发展

2016年《不动产登记暂行条例实施细则》仅仅是在未成年人监护、自然人委托书以及继承财产分配协议及亲属关系上提及公证，而未在当事人法律行为公证等关键问题上提出应当办理公证的要求。表面上看，在国家立法层面上，房地产公证事业似乎陷入低谷。事实上，这一时期的房地产公证在实践中仍然处于持续发展的状态，主要表现为：

（1）一些地方房地产管理机关还是要求当事人提交经过公证的申请资料，房地产法定公证在事实上仍在进行法律实践；

（2）一些地方的公证机构锐意进取，不断寻找制度上的突破口，如云南昆明的公证机构就联系房地产登记机关，对二手房交易开展从合同签订、代办登记到资金提存及支付的“一条龙”服务；

（3）全国大部分地区都与房地产管理和登记机关建立起战略合作关系，甚至一些地方的公证机构直接在房地产交易大厅设立办公室，直接面向群众，提供法律咨询、合同签订、委托书公证等法律服务，极大方便了人民群众；

（4）统称的房地产公证业务被分解在不同的公证业务类型当中得以继续发展，如委托书公证、交易合同公证、亲属关系公证、夫妻财产协议公证、招投标公证、继承权公证、遗产分割协议公证、提存公证、赋予抵押合同强制执行效力的公证、经适房、商品房摇号的现场监督公证等等，所以房地产公证业务实际上是以分散的形式积极向前推进。在整体上，房地产公证可能正处在从量变到质变的过程。

3公证在不动产保障中的实践策略

公证在不动产保障中的实践，能够为不动产权登记提供法律服务保障，确保当事人的合法权益。提供切实有效的保障机制。具体而言，公证在不动产保障中的实践，可从以下几个方面展开：

3.1建立健全法律机制，完善公证前置审查立法

当前，我国在不动产公证领域，尚未制定统一的法律法规，公证在不动产中的实践缺乏法定化的现实条件。虽然在北京、上海等地，出台了地方性法规制度，但缺乏完备性和统一性。为此，在公证的实践中：一是要建立健全法律保障机制，充分发挥公证在不动产管理中的效能，为公证前置提供完善的法律保障。二是立足当前法律法规，对《公证法》、《物权法》等法律，进一步完善，在不动产登记管理领域，进行适当的法律补充与修订，为不动产保障中，公证的实施提供有力保障。三是针对当前公证成本高等问题，要进一步合理公证收费标准，强化公证机构在不动产登记管理中的法律服务效能，为公证在不动产保障中的实践，创设良好的内外条件，完善公证前置审查立法。

3.2完善公证审查内容，明确审查责任担保方式

为了适应社会发展需求，一些地方出台了不动产登记中公证的规范条令，在很大程度上为公证的实施创造了良好条件。但公证审查内容、责任担保方式的缺失，不利于法律公正的实践。为此：一是要拓展公证前置的审查内容，通过设定合理的审查范畴、时限等信息，进一步保障不动产公证的实施效力，保障民众在不动产登记中的合法权益。二是细化公证审查内容，特别是在二手房教育领域，现行的合同公证形式仅仅是对合同合法性、真实性的公证审查，对于流转中所存在的问题并未涉及，这就表现出当前审查制度存在的局限性，应进一步拓展公证审查内容。三是明确审查责任担保方式。对于规则原则、责任承担保证等方面，要进一步出台配套规定，在公证赔偿等问题上，明确责任担保方式，区分责任类型，进一步确保公证的效能。

3.3提高民众法律意识，提高公证主观能动性

我国民众在不动产登记中，缺乏良好的法律意识，在公证中主观能动性不强，这也是不动产公证法定化所面临的现实问题。为此：一是要提高民众对《物权法》、《公证法》认识，提高法律意识，能够从法律保护的视角出发，通过公证，保障自身合法权益。二是要提高民众公正的主观能动性，能够转变传统思想观念，在不动产登记中，通过合法正规的公证，确保登记中权利关系的真实性与合法性。三是在公证前置审查的配套设计中，要立足《物权法》、《公证法》，从公民权益的保障出发，为不动产保障中公证的法定化进程，创设良好的群众基础，发挥公证的法律效能。

结语

客观的讲，在房地产法律制度中引入法定公证，发挥其交易真实合法的证明者、法律责任的分担者的作用，将公证作为不动产登记的前置程序，在本文的探讨中，公证在不动产保障中的实践，为不动产登记制度的实施提供了有力保障，为不动产公证的法定化推进，创设了良好内外条件。

参考文献：

[1]翟国徽．浅析公证在不动产登记证的合理定位．中国土地．2016（2）．

[2]余帆．论公证制度保障不动产交易安全的路径．中国公证．2017（15）．