产业地产开发模式发展探讨

产业地产开发模式发展探讨

许莉萍

汉江集团丹江口地产有限责任公司湖北省丹江口市442700

【摘要】我国目前正处在产业结构调整、产业转型升级的攻坚时期，新时期如何进行产业资源整合重组，科学规划和运营，推动产业创新发展和产业升级，对产业地产而言，既是机遇，又是挑战。本文分析了产业地产开发模式发展及建议。

【关键词】产业地产；开发模式；发展；建议

产业地产可看作是传统工业地产的升级，传统工业地产发展历史较长，以各类型工业园区为代表，20世纪90年代进入快速发展时期，园区的层次由国家扩展到省、市、县及部分镇，形成遍及全国的开发区热潮。

一、不同产业地产模式

以价值链为划分标准，可以将产业地产划分为单一企业型、主题型、纵向综合型、复合型四种不同产业地产模式。

1.单一企业型。单一企业型产业地产模式是开发商面向某一企业而开发的产业地产，能够较高程度上满足客户的需求。由于产品客户单一，一般为资源导向型开发，即当地拥有丰富的上下游企业资源、交通资源以及其他配套资源等。

2.主题型。主题型产业地产是指集聚了具有某一共同行业特征的多家企业，属于不同产业链条上的同一节点，开发商从行业的角度做整个产业配套服务，如孵化器、软件园、物流园等，形成行业规模经济，节约信息和资源获取成本。

3.纵向综合型。纵向综合型产业地产是指围绕产业链上下游企业进行整合，规模上一般形成工业园区或产业园区形式，通过发挥上下游企业产业功能关联关系，提高企业的生存和竞争能力，发挥产业链竞争优势，推动产业链增值和升级。

4.复合型。复合型产业地产是指以产业间的纵向联系和横向联系为依托进行资源整合，具有很大用地规模，如大型工业园区形式，形成产业链的横向和纵向延伸的产业网络结构。

二、现存开发模式弊端

我国产业地产发展比较慢，正处于初期探索阶段，现存的开发模式不可避免的存在着许多制约其发展的“内部因素”与“外部因素”。

1.外部因素。我国产业地产的发展处于初级阶段，有关产业地产的法律规定及相关管理规定不健全，对随时发生的开发问题缺乏有效的处理依据，造成现存产业地产项目“鱼龙混杂、良莠不齐”的现象。其次各地政府面对各开发商描绘的“宏伟蓝图”不能自已，缺乏有效的鉴定、辨别方法，难以鉴别开发商的实力及开发意图，以致许多因资金短缺半途而废的现象产生，严重扰乱市场环境。最后面对将要或正在进行的开发项目政府缺乏有效的监督管理制度，产生许多项目不能按计划开发，造成大批土地在时间上的浪费，或项目在开发中搞擦边球或更改土地使用性质的事情发生。

2.内部因素。产业地产都是以开发商的意志进行开发，由于观念的原因会对产业地产的良性开发造成开发模式内在的局限性，产业园区开发模式是目前产业地产中所占比例最多的开发模式，它是各地政府为了城市规划发展的需求，由政府主导进行开发的产业地产模式，在此种模式的开发中当地政府为快速实现经济效益，企图短时间内提高税收、创造好的政绩，过于追求产业规模，往往忽略了成本问题，同时过度的进行模式复制、重复建设，不仅造成管理机构的臃肿，对于资源的利用效率也不高，造成整个模式高成本、低效率的现象。

三、产业地产开发模式发展

1.以“产业链招商”塑造开发企业专业品牌实力。产业链招商指的是产业地产开发商以打造产业生态价值链为理念，深入研究目标产业所处的产业价值链的各个细分环节，进行纵向和横向展开分析，选择拟进军的某个环节或多个环节，并进行产业定位、产品定位和客户定位，在此基础上，进行配套设施规划建设、服务定位等，逐步形成对该目标产业领域的独特的开发品牌。

2.政府应逐渐退出“开发商”的角色。产业园区虽然成为我国经济发展的重要空间形式，据商务部数据显示，2009年全国54个国家级经济技术开发区实现地区生产总值17730亿元，工业增加值12482亿元（占地区生产总值的比重为70.4%）。然而，由于政府依赖土地经营和优惠政策而缺乏对产业发展的有效调控等原因，造成土地利用效率低、缺乏专业化的服务型企业和机构等问题。因此，地方政府应重视角色的转换，摒弃“开发商”的角色，注重发挥服务职能，让市场在资源配置中起决定性作用，才能构建良好的市场竞争环境。

3.产业地产开发需摒弃“住宅式”的开发观念。住宅地产以其投资建设周期短、回笼资金快的特点深受开发商的青睐，然而开发商在转型至产业地产领域过程中，由于路径依赖，延用“住宅式”的开发模式，通过出售产权回笼资金，缺乏专业的运营管理，造成产业地产缺乏产业特色、管理混乱等缺陷。因此，产业地产开发商需要摒弃“住宅式”开发观念，通过打造专业的运营管理服务，使产业地产表现出持久的生命力和竞争力。

4.产业地产商业模式创新是开发商竞争的重点。产业地产开发不仅仅是将客户企业“引进来”，更重要的是能“走出去”。产业地产商通过提供配套增值服务，如为入驻企业提供资金支持、提供PE、VC服务、资产委托管理服务、人才招聘服务等，为企业成长营造良好的软环境。企业的入驻不仅看重区位、产业市场环境等因素，企业成长软环境的构造将是吸引目标客户入驻的重要因素，特别是在当今互联网时代背景下，如何利用互联网等资源，为入驻企业提供优质、方便快捷的服务，是产业地产开发商核心竞争力的体现。

四、建议

1.模式选择。目前规划设计存在的远瞻性不足，国内尚未形成集研发、展示、销售为一体的大型研发企业等现实条件决定了单一企业型的发展模式并不适合我国文化创意产业的发展。而现在全国很多城市正在兴建的文化创意产业园大多为独立主题型，地方政府为了促进当地经济的发展，依托当地资源优势，通过地方优惠政策，先吸引知名企业入驻，打造成为城市的支柱产业或者优势产业，达到一定规模时再往产业链两端延伸。但是从各个正在兴建以及已经兴建完毕的产业园发展状况来看，存在着政府主导过于强势、招商引资过于急功近利的问题，脱离了市场真正的需求。一方面，智力、技术、资本、市场等要素的有机融合整合了产业链，同时也吸引了更多的同类企业入驻，使创意产业集聚地在空间规模上日益呈现集群规模效应。另一方面，建立这种高端创意策划人才、创意作品及思想交流汇聚的复合中心，也体现了创意产业多元社会文化互动融合的特征，有利于各种社会文化的互动融合，为激发创意灵感提供了重要的基础。

2.注意问题。首先，良性运营模式至关重要。政府支持推动发展是文化产业区成功的前提。高品质的产业人群、居住人群、消费人群是成功的基础。其次，文化产业区不能成为孤立单一的产业区。规划要突出多功能复合，围绕核心产业区形成具有会展、酒店、居住、文化娱乐等功能的，现代服务业集中展示和经济文化交流的城市功能区域。再次，可持续发展的产业结构是文化创意产业地产永续发展的基础。

产业地产是我国新经济发展条件下资源整合、利益重新分配的开发模式，单一开发主体不能满足其建设规模大、投资高、专业要求高、回收期长的特点。构建一种政府提供政策支持把控产业地产门槛和方向、地产开发商进行产业园区建设并进行运营维护、园区企业负责产业升级，利用产业集聚资源发展，形成螺旋上升趋势的循环发展体系，最终实现利益上的共赢。

参考文献：

［1］刘群.我国工业园区的发展现状及建议[J].国情观察，2015（5）

［2］王珍莲.基于政府视角的产业地产发展研究[J].河北经贸大学学报，2012（3）

［3］贾广葆.产业地产运行中的矛盾与对策[J].上海房地，2013（5）