浅析房地产开发项目工程建设管理岳洋

浅析房地产开发项目工程建设管理岳洋

岳洋董昌明

山东鑫坤置业有限公司山东255000

摘要：房地产开发项目一直都是当今社会最受瞩目的项目，在新形势下，房地产企业对如何能提高工程项目管理是房地产也最根本的核心价值观。本文通过对房地产开发项目工程建设管理的现状进行分析，管理人员应作出相应的策略来提升项目管理的优化措施。

关键词：房地产；开发项目；工程建设管理

导言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。

1房地产项目成本管理现状?房地产项目质量管理的现状

房地产项目的质量是项目管理的关键，包括对设计、施工、监理、材料的管理。在施工的过程中，开发商往往为了自己的利益，选择低价中标，同时还拖欠资金，有还需中标单位进行垫付费用，致使中标单位缺少经济支撑，难免会对施工的质量保证负起责任。对于设计而言，只是单纯的设计图纸，而不对结构、方案、内部功能、空间使用、节能节材地、套型等方面进行全面研究，对施工材料的质量也是不能进行检查、检验，总体看，大大节约了开发商的资金，有利益可图，可问题直接转到施工单位、物业手里，得不到有效的解决，这些问题正是房地产企业要面临的严峻考验。

2房地产项目风险管理的现状

现阶段，由于房地产项目管理还不够成熟，同时房地产开发商对存在的风险还不了解，再加上对躲避风险的能力欠缺，这样会导致工程质量的不完善，工程造价大幅度提高。这些风险来自多方面，无论哪个方面的风险，都会难以应对。政治问题会影响开发商的投资方向，从而加大投资风险。环保问题，在施工过程中，所产生的粉尘、噪音、废水等都大大影响环境。财务问题，在施工项目中，要要求资金的充足，一旦面临资金风险，必然会造成资金的周转困难，严重时会导致企业面临破产。管理问题，如果市场研究不全面，开发商的管理手段还得不到提高，都会造成经营风险。诚信作为我国传统的中华美德，不论是开发商还是承包商都应该将诚信放到首位，这直接会影响到房地产企业的营销。

3房地产开发工程项目管理优化措施

3.1加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。

3.2工程组织协调管理

工程方面的协调内容有两部分，第一方面是工程部内部的关系的协调。主要表现为：首先抓好内部人际关系的协调，做到在人员安排上量才适用，在工作委托上职责分明，在成绩评价上实事求是，在矛盾处理上要恰到好处。其次抓好内部组织关系的协调，根据工作需要和每个人员的特长，明确规定每个小组和成员的工作目标、职责和权限，事先约定各个小组在工作中的相互关系，在每天的晨会上建立信息沟通制度，及时清除工作的矛盾或冲突。第二方面：工程部与外部关系协调，主要和以下部门和单位协调：其一，和施工单位协调；其二，和监理单位的协调；其三，设计单位的协调；其四，与质量监督站和其他政府的协调；其五，除上述单位关系由工程部协调外，其它相关单位的关系协调和处理，应由公司另行安排其他人员（外事部）负责协调和处理。从工程立项、报建直到工程交工验收的所有阶段的有关政府外部手续办理应由外事部完成，需工程部技术配合的，工程部可协助配合。

3.3?安全管理?

近年来建筑工程行业安全事故频发，安全生产的管理不光是施工单位单方的事情，项目各参与方都要参与进来，共同管理安全生产，房地产开发企业不能超越程序办事，一切都要按照相关的建设程序开展自己的工作。不能任意的压缩施工工期，不刻意的抢工期、赶工期，违背客观规律。不能任意的将工程直接分包或者肢解分包，将自己的分包要纳入总包的管理范畴之内，否则会因为分包太多，造成现场管理混乱，安全事故多发。再者要求各参建方建立完善的安全管理体系，目前比较常见的就是挂靠单位较多，或者外埠企业较多，公司级别的人员较少，安全管理机构不健全，造成高资质、低管理的现象，针对这些要从合同的角度出发予以约束。最后要建立四级安全管理体系，即建设方、监理方、施工方、老务队都设置安全工程师岗位，以便从组织上重视安全管理。

3.4成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。

3.5加大项目施工中的监督与管理的力度

建设房地产开发项目时，必须严格依照开发施工的程序进行，不能片面I}：地提高施工的速度。施工单位要提高施工的进度，就必须在保证施工质量的同时，科学、合理地缩短施工工期。房地产开发项目工程管理的监督人员必须提高项目施工中的监督与管理力度，监管部门在发现施工过程中的问题后，应及时与负责施工的单位与负责人沟通与交流，督促施工单位对问题进行整改。加大项目施工中的监督与管理力度，就能保证房地产开发项目的施工质量。

结语

综上所述，在城市发展的过程中，房地产开发项目的数量不断地增加，工程管理在实际建设中遇到的问题也随之增多。因此，必须采取相应的措施去解决工程建设中遇到的问题。必须重视项目工程的管理，提高其管理水平，为房地产开发企业在市场竞争中底得优势。不断地完善房地产开发项目工程的管理体制，使房地产更好地满足现代划门的居住需求，并且适应社会的发展。

参考文献

[1]彭泽华，李志军.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国高新技术企业，2008，（23）

[2]杨宁.试析房地产项目管理的风险控制[J].山西建筑，2007，33（8）：

[3]朱广安.浅谈房地产项目的质量管理[J].四川建材，2006，（06）：