小户型商品房的投资价值与走势

小户型商品房的投资价值与走势

闻秋实

中交地产股份有限公司

摘要：小户型商品房作为整个房地产行业发展的一个分支，既拥有房地产行业发展的一些固有共性，又拥有其鲜明的自身特点。它是现代化城市中不可缺少的一个部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，是现代化城市房地产行业未来的发展方向。小户型商品房开发在我国兴起时间较短。在以往传统的住房制度下，居民住房由政府、企业承担，属于福利性住房制度，政府、企业不堪重负。随着住房向商品化过渡，住房将由居民自行购买，而随着近几年房价的快速上涨，小户型商品房需求市场将进一步放大。

关键词：小户型商品房；投资价值；未来走势

1小户型商品房概述

1.1小户型商品房的涵义

所谓小户型商品房，就是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后，经营的按市场价出售的具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”[1]。小户型商品房有狭义和广义之分。狭义上讲，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室。广义上则认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型。

1.2小户型商品房的产生原因与发展

1.2.1小户型商品房的产生原因

户型趋小是国际住宅面积的发展趋势，像在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70-120平方米的小户型占了新增住宅的50％，到了八十年代末的时候占了65％，到了九十年代末的时候70-120平方米占了80％。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70-120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。究其原因，这和我们物质的发展，城市土地资源的紧缺，个人隐私的需求、个人独立倾向的发展有关。

消费心理的变化。购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。一个时期以来，“一步到位”曾经是不少人信奉的消费观念，总以为这辈子再不会买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一就现在百姓的消费习惯来看，换房频率已经从以前的10年换一次，提高到10年换2次甚至3次了，这是个循环市场，总会有人经历第一次小单元的需要阶段。尤其那些收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不能置业一步到位的年轻人，在单身或新婚后先在市中心交通便捷、环境成熟的居住区购买一室一厅或二室一厅的小户型商品房，待经济实力达到一定程度后，再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至别墅。过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”，令小户型很有市场。

将买房作为理财方式。观念先进的青年消费者将买房作为一种理财方式。总是租房和搬家，太累了，一年交给房东的租金细细一算也有好几千，到头来房子还是人家的，租金和月供一比，相差不多，有点积蓄，干脆买房，既对得起自己，又方便了“存款”。

1.2.2小户型商品房的发展

1.市场需求结构发生变化

个人购买的市场化逐步形成的过程和计划经济时代是不一样的，计划经济时代是按照平均的标准来定的，比如处级干部、科级干部需要多少住房，就建造多少，此时市场需求是真正的消费者所需要的面积。如今，在市场经济条件下，楼市里9成以上的个人购房者是靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面，或者在一个城市里面，不同层次的消费者能拿出多少钱，他购买一住套房要花多少钱，这点决定了市场的产品。

2.家庭人口结构发生变化

我国经过多年的计划生育政策，家庭人口数量不断减少，已由多子女家庭向少子女或是无子女家庭靠拢，目前城市户均人口已下降至3-4人，不需要像以前一样需要很大的生活空间。

3.置业者趋向年轻化

市场主流购房群体的平均年龄正在从35-45岁向25-35过渡，而小户型肯定是中等收入年轻人喜欢的房子。户型不断创新、功能齐全现在的小户型跟以前分配式住宅时的户型不一样，以前分配式住宅的二居室虽然功能都有，但是设计很不合理，厨房、卫生间很小、客厅也很小。由于技术的发展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是非常重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能等等，可以满足在以前不能满足的需要。

如今的小户型虽然户型小，但是功能很齐全、设备很完善，满足了生活的需要。比如：公寓式的，就是把卫生间做得很好，也不需要做厨房，或者说有一个，只是一个小电炉就可以了，用微波炉做做早点就可以了，同时需要上网、通讯等服务也比较周到，这跟过去是不一样的。

2小户型商品房发展中存在的优势及劣势

2.1小户型商品房的优势

2.1.1投资回报率和增值潜力较高

首先，小户型房屋的租金与较大户型的租金相比，单位租金更高。因此小户型投资者可以用相对较低的投入获得相对较高的回报率。其次对于大多数自住型客户来说，小户型只是一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型会或租或售，“滚动置业”也就成了这类都市白领的美好设想。最后，投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更小、收益更稳定。

2.1.2地段较好、交通方便

目前大多数的小户型项目的区位条件比较好，一般靠近城市中心位置，即使不是靠近市中心也不会距离较远，而且交通非常方便。因为小户型的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性比较大，因此小户型商品房对他们的吸引力非常高。

2.2小户型商品房的劣势

2.2.1容积率较高、绿化率较低

由于先天原因，小户型的容积率一般较高，绿化率较低，甚至有的干脆没有绿化，只有一幢楼。现在很多购房者买房对小区的有无绿化和景观非常在意，大一些的社区，不仅规划到位、配套完善，最吸引人的是拥有漂亮的绿化和景观。这正是大多数畅销小户型的通病，单体楼、临街、根本谈不上绿化和景观，若用一句形容词来描述“生活在钢筋混凝土中”。

2.2.2上下楼（电）梯须排队

由于小户型单套面积小，因此小户型楼盘一般一层户数较多，同时小户型楼盘楼层较多，因此在下上班的高峰时间其电梯运行难以满足业主的需要。

2.2.3功能无法面面俱到

60平米以下的房子，在户型设计上对功能的要求无法面面俱到。有限的面积注定了小户型在某些功能上的临时性，也注定了业主生活便利受到一定限制。比如：基本上客厅和卧室连在一起，没有分区，很难谈到舒适性。有时还会遇到家里来了客人，晚上只能睡客厅的尴尬场面。此外，还有一个更大的问题是小户型的高公摊，市场上低于30%的公摊几乎很少。

3小户型商品房的投资价值分析

3.1小户型商品房投资特性分析

3.1.1景气度分析

小户型商品房开发是房地产行业建设中的一项基础行业，它也属于固定资产投资范畴，而经济的快速发展必然带来房地产行业尤其是小户型商品房行业的快熟发展，就小户型商品房的开发来说，对土地资源的需求非常显著，而土地价格对房地产的影响也是最直接的，因此，总体来看国民经济的发展水平决定房地产行业的发展水平，也决定着小户型商品房的发展水平。

3.1.2盈利性分析

小户型商品房开发行业是资金密集型行业，具有投资大、风险高等特点，与其它行业相比较，从总体上讲，该行业仍然是一个“智慧含金”不高的商业组织，它的盈利性还主要依赖对土地资源的占有。

另外，由于行业的区域发展特性决定了行业内实际的竞争并没有想象中激烈，最近几年大部分城市住宅价格迅速上涨，使得大小开发商可以从土地供应开始的各个环节上得到其他行业难以企及的高额垄断利润。

3.1.3政策敏感度

在中国，房地产行业尤其是小户型商品房行业的发展对整个国民经济的带动作用是非常明显的，据统计，现在房地产占国家GDP约10%，加上产业链上的相关产业产值，将占到GDP的20%以上，可见其在民经济中所占比重之大。

小户型商品房产业属性较复杂，同时带有实体经济和虚拟经济特性，同时具有投资和消费的功能。另外，该产业属于资金密集型产业，与金融业关系紧密。如若处理不当将引发金融风险，危及国家经济安全。

所以，为了遏制当前房价的过快上涨以及使该行业能够以合理态势稳步发展，行业政策调控是必然的，效果也是立竿见影的。

4小户型商品房未来的价值走势

4.1房地产价格方面

随着房地产行业进入繁荣期，成渝地区房价还有一定上浮空间，加之全社会普遍对房价上涨的预期，市场的走向再次回到消费者的手里，供求关系的改变更加剧了住宅价格上涨的压力。

综上所述未来房价上涨的压力仍然很大，对于大多数的购房者来说，购买一套100平方米左右的住宅将变的更加困难，还贷压力也非常的大，而购买小户型商品房不仅能解决住房问题，还能在以后的生活中更灵活的规划自己的理财，减轻生活压力。

4.2市场需求趋势

小户型卖给什么人根据调查统计，购买小户型的对象，大致可分为以下四类：

第一类：大学毕业生，外地的打工族。对于刚踏上工作岗位的大学毕业生来说，解决住的问题，是迈进社会的第一道难题。那些外地来打工的“漂一族”，带着梦想来到城市，同时也背负着沉重的生活压力，现实与理想之间的差距，令他们疲惫、失落；他们在城市里奔波，也在不断地变换着居住地场所；他们生活在城市里，却始终无法融入到城市中，他们多想成为城市的“主人”，成为其中的“一份子”。住房对于他们而言，已不仅仅是解决住的问题，而是一种心理上的“安慰”。小户型住宅的出现，满足了他们的需要。

第二类：单身白领和年轻夫妇。如今，在金融、IT、咨询等行业活跃着一大批高收入的年轻人，在无房户中占了相当大的比例。他们不仅没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入，小户型是他们最佳的选择。

第三类：“新兴而立”族。这部分人30出头，事业初成，是公司金领或私营企业主。他们经济实力较为雄厚，但工作紧张、繁忙，加班更属于“家常便饭”，时间的重要性对他们而言已经超过了金钱，买小户型是为寻求市区落脚点，方便工作与生活。

第四类：以投资为目的的投资客。房产正在形成新的投资热点，买房可以认为是消费+投资的结合体。房产周期长，盈利空间大。一般情况下，房子的寿命在60年以上，投资住房不但赢得了产权，而且赢得至少40年以上盈利空间。

4.3市场定位趋势

一方面由于小户型商品房开发与房地产开发拥有许多共同的特性，其前期资金投入规模大，如果开始产品市场定位不准确，或者并不能适应市场需求的变化，那么损失将非常严重。因此在项目的开始阶段就应该做好市场调查，从市场数据来判断市场供求状况的走势，从而有比较的选择合适的、具有优势的、能为企业未来带来盈利的项目行开发投资。

另一方面由于行业竞争的加剧，部分中小型房地产开发商的生存空间越来越小，在强化公司自身建设、品牌建设、提升经营效益的同时，还是应该做好产品的性价比，比如进行性价比较高的小户型商品房开发，它既可以面对最广大的中产阶级这一市场，而且还可以大大的提高资金的使用率。

由上可以看出，在拥有较大的销售市场的情况下，在房地产开发商转变商品房生成方式及宣传下，小户型商品房必然会被大多数购房者索接受，也将拥有更大、更光明的未来。

参考文献：

[1]张作祥.小户型发展趋势浅谈[J]，2017.4.19.

[2]闫珉.成都小户型房地产市场及个人置业投资分析电子科技大学工商管理硕士学位论文[D]，2017.

作者简介：闻秋实，1993.10.15，女，2017年研究生毕业于乔治城大学，河北遵化，现居北京。在职研究生专业：房地产经济与管理。