策划大嘴巴：房地产土地开发阳谋

策划大嘴巴：房地产土地开发阳谋

月懒西楼

策划大嘴巴：房地产土地开发阳谋

作者：月懒西楼

一个城市的黄金地段是非常值钱的，任何一个开发商在这样的地段中占据了一块地都会大发横财。然而，黄金地段是有限的。盖一栋楼就少一块地，在这块地上的房屋在涨价，地皮在涨价，但这一切都跟房地产开发商无关了。那么怎么样制造新的盈利机会呢？请看本策划案。

做为房地产开发商，只要采取恰当的手段，是可以将黄金地段一次又一次的变成可开发的地皮。首先，自然是选择地段。哪里是一个城市的最适合人居地段，自然它的附近需要有这个城市第一流的学校、医院、商超、交通、治安和人文环境，如果它的自然环境也得天独厚，那就是绝好的一块肥肉了。这种地段通常已经是居民楼林立，没有闲置土地了。那么唯一的问题就是如何解决这个矛盾。

在我们的国家里，每个城市都有一个市政建设规划局，它的权利就对城市做建设规划，它就是解决这个矛盾的关键。做为开发商看中了一块地皮，你所要做的就是在城郊找一块廉价地皮，盖些房子起来。然后用各种手段打动规划局，让他们出台一个规划方案，将你所看中的那块地皮规划为一块绿地。为什么要是绿地？一是可以打环保牌，建设花园型城市，绿色城市。二，既然是绿地，那么就不存在原地还建问题，只有拆迁一种解决方案。规划案一方面要经过市委审批，这个都没有什么难度。另一方面要公示，让现有居民讨论是否同意搬迁，这个反正不是公投只是公示，结果可以做暗箱操作。就算那里真的住了几个大脑袋，也可以做单独谈判，区别对待就行了。

规划案通过就可以开始动手拆迁了。拆迁的策略是这样的，现有居民全部搬迁至城郊的新房，等面积置换。老房折旧，居民再补交折旧款和新房房价的差额。至于老房能折旧多少，新房房价多少那是有物价局说了算的，老百姓闭嘴。我们都知道，一般商品房的建造成本一个平方一千块左右。这个差额不用收的太多，就收两千吧。你不肯搬？那你就是钉子户，自然有城管来强制搬迁。

人都搬走了，拆迁协议书都签完了，房子也拆完了，地空出来了。那是不是该建绿地了呢？如果大家脸皮厚一点，或者干脆不要脸了，那就用不着，这个时候再由规划局出一个更能够体现科学发展观，更和谐的规划方案出来。把这块地再规划成高档住宅区就行了。如果大家脸皮没那么厚，那也好办，地皮闲置一段时间，放风出去说，为了妥善安置原来的居民，让老百姓都满意，不得不挪用了工程建设款，现在市政工程因为缺少资金无以为继，只能转让土地了。或者做戏做十足，建个绿地起来，弄点廉价草皮，原有的树木栽种在上面，反正也不用维护。一年半载以后再出个新的规划案，这里改造为高档住宅区。反正建设绿地、草皮、树木什么的有市政拨款，花的是纳税人的钱。至于后面该怎么做，大家驾轻就熟了，你好我好大家好了。

在国内的房地产开发过程中，市政、银行和房地产开发商本来就是利益铁三角。以往的合作过程中遇到的最大问题是高价值地皮用一块少一块，并且同一块地只能做一次性盈利。本策划案则完善的解决了这个矛盾。任何一块黄金地段都可以在经历五到十年后做再次开发利用，并能够无限循环下去。至于老百姓的70年产权，《物权法》统统得为市政建设让路。否则何以建设和谐社会？何以体现科学发展观？