城市老旧小区问题分析和改造对策研究

城市老旧小区问题分析和改造对策研究

刘涛

刘涛

宜昌市城建项目管理中心湖北宜昌443000

前言：老旧小区由于各种历史原因，基础配套、环境品质和管理方面存在较多问题，传统的改造方式也存在协调难和简单粗放等问题，这就需要创新工作机制和模式，科学制定改造时序和改造标准，坚持治管结合和资源共享，多措并举推进老旧小区改造。

一、老旧小区存在的主要问题

老旧小区由于建成时间早，原来建设标准相对较低，特别是随着城市化进程加快和管理不善，各种基础配套设施日渐老化破损，严重影响居民生活和生命财产安全。一是供水、排水、供气、供电等基本配套问题。有的老旧小区供水、供电没有实现一户一表；有的供水、排水、供气管道老化，年久失修，管理缺位，严重破损，存在自来水漏损、水压偏低、污水外溢、排水不畅等问题。二是各种管线私搭乱接、蜘蛛网问题突出，严重影响小区环境面貌，管线杂乱存在安全隐患。三是路面破损。部分小区由于混凝土地面已到使用年限，路面下陷破损、走路颠簸不平、雨天积水严重，居民特别是老人行走存在安全隐患。四是停车位不足。大多老旧小区建设时配建停车停车泊位严重不足，随着机动车保有量快速增加停车问题日渐突出。五是存在消防等安全隐患问题。一些小区消防通道被堵塞，消防栓配置不足或已经废弃，存在严重安全隐患。六是建筑物本体问题。建筑物立面破损脏污，有的违建比较突出，防盗网、雨棚各式各样，立面破旧凌乱。七是小区管理缺位。很多小区没有物业管理，长期处于无人管的状态，造成本就捉襟见肘的配套设施没有得到应有维护管理而日益破损、恶性循环。

二、老旧小区改造中的主要困难和问题

（一）涉及部门多，协调难度大。老旧小区改造需要对供水、供电、供气进行改造升级，对通信线缆进行规整或下地，有的需要完善消防设施，这就需要供水、供气、供电、消防、市政以及各通信运营商等部门单位协同配合，合力推进各项工作，否则会相互冲突，造成改造工期特别开挖工期延长，影响居民正常生活。

（二）各方诉求不一致。老旧小区改造涉及到市区各级各部门和居民群众。从环保角度来讲，应该优先对地下的供水、供气、排水管道进行改造，更新老化破损的管道，实施雨污分流；居民往往关注路面平整、新增停车位、新增活动空间等；有的倾向于立面改造，。各方以及小区中的各类居民对小区改造的诉求往往不一样，若全部兼顾就需要进行综合改造，投资费用大幅增加。

（三）重建轻管，没有建立长效机制。很多地方政府在老旧小区改造中，将其当作一般的工程项目，重建设轻管理，一些老旧小区没有业委会和物业公司，改造中居民没有充分参与进来，居民意见和诉求没有充分听取和采纳，改造后没有得到常态化维护管理和长效保持，三五年后各种问题死灰复燃。

三、老旧小区改造的思路和对策

（一）建立高效的协调推进机制。老旧小区改造涉及到各级各部门，以及供水、供电、供气及通信运营商，需要建立高效的协调推进机制，及时协调解决老旧小区改造中的各种问题，明确各方责任，推动各方协调配合高效合力推进老旧小区改造工作。

（二）充分尊重居民意见。坚持问题导向，充分征求居民意见，问需问计于民。小区公共空间有限，很难满足所有功能需要，如何取舍就需要和居民广泛沟通并达成一致，让居民参与到改造方案设计中来，赢得大家的理解和支持。

（三）科学制定改造时序。坚持先安全后配套，首先解决消防、挡土墙等安全隐患问题。坚持先地下后地上，首先改造地下管网工程，以后有资金有条件了再逐步推进地上的改造，以免造成反复开挖；坚持先功能后景观，优先解决供水、供电、供气、道路交通、停车、安防等功能性问题，先保障小区居民的基本生活，再逐步改造提升小区绿化、立面等景观性问题。

（四）合理确定改造标准。合理设置道路板块布置和结构厚度。受小区空间限制，道路一般较窄，机动车道与人行道宜尽量共面，以便共用共享。考虑到小区车流量相对较少，一般都是小汽车，荷载相对较小，路面结构厚度可参照支路或在此基础上再适当减小。二是合理设置停车位尺寸。垂直式停车泊位一般尺寸为5.3米*2.4米，通道宽度为6米。平行式停车一般需要将竖向长度增大到6米，但通道宽度只需要4米。老旧小区由于空间条件受限，可以根据小区实际适度缩减停车位尺寸，减小车辆两侧的富余宽度。三是协调处理好停车和绿化关系。老旧小区停车位紧张，有时需要协调减少部分绿化用于停车。可以根据老旧小区空间小、大树多的特点，尽量保留大树，利用大树下面的空间来停车，减少地被和灌木，便于后期管养，追求小区绿化覆盖率（绿化投影覆盖的比例）而非绿化率。

（五）注重适老化改造。老旧小区中老人比例较高，很多小区高于30%，改造过程中就要特别注重适老化改造。一是注重坡道建设，尽量形成连接各楼栋的连续坡道，方便老年人和残疾人出行。二是在楼梯或较陡的坡道、台阶处要增设扶手，并在楼梯或平台处适当增设休息座椅。三是增设老年人活动场地、设施和场所，方便老年人交流。四是引导和鼓励居民加装电梯。

（六）适当整治外立面。建筑外立面整治投资相对较高，但居民获得感不强。可以在推动小区基础改造的基础上，引导居民通过清洗墙面污垢、防盗网除锈刷漆、绿植美化、统一雨棚等方式对外立面进行适当美化，既保留了建筑本身的历史感，又保证了建筑的整洁大气。

（七）推进资源共享。老旧小区由于配件标准低，改造后很多配套设施也很难满足居民需求，可以从周边区域挖掘停车、公共活动等资源。一是共享停车资源。协调周边的企业、公园等错峰共享停车，免费或低价将停车位供小区居民夜间使用，研究周边低等级道路夜间限时停车。二是共享活动空间。有的小区没有空间或场地建设学习、交流、休闲等功能用房，可以协调周边小区或企业共享活动空间。三是改善对外交通。调整优化公交线路，贯通自行车和慢行交通线路，提高绿色开通的可达性和便捷性，减少私家车出行。

（八）挖掘小区历史文化。老旧小区建成时间早，小区建筑有特色，小区内大树较多，有较强的历史感和家园感，并且很多居民过去都是同事，往往有其历史文化渊源，要充分挖掘和弘扬小区历史文化，提高小区的凝聚力和居民的家园意识。

（九）建立长效管理机制。改变政府大包大揽推进改造的做法，坚持以小区居民为主体进行改造，强化基层社会治理，推进居民自治，加强小区居民的家园意识和主人翁精神。建立小区党组织和业委会，发挥小区党员先锋模范作用，建立居民公约，改造之前提前商议后期维护管理的方式和改造责任划分、改造费用及后期维护管理费用分摊，建立长效管理机制，促进改造成果的长期保持。

参考文献：

[1]姜娜.浅谈城市老旧小区改造[J].建设科技.2016,87-88

[2]李环宇、张一兵、顾贤光、吴凡、周彪.关于城市老旧小区整治与改造的研究[J].建筑与文化.2018，176-177

作者简介：刘涛（1985-），男，湖北宜昌人，职称：中级工程师，研究方向：市政道路与桥梁