房产测绘中房屋面积预测及实测的对比分析

房产测绘中房屋面积预测及实测的对比分析

官淑青

佛山市三水区正创测绘有限公司广东佛山528000

摘要：伴随着房产的发展，房屋面积的测绘工作受到关注。在房屋面积的预测和实测之间，受到多种因素的以影响，存在一定的差异，极容易导致业主和房产商之间出现矛盾和纠纷。本论文以房屋面积预测和实测为研究切入点，对二者产生差异的原因进行了分析，并在此基础上提出了相应的解决措施。

关键词：房产测绘；房屋面积；实测；预测

伴随着社会经济的发展，房地产行业作为一种新兴的产业得到了迅猛的发展，并且已经成为国民经济的支柱性产业。但在房地产行业发展的过程中，也暴露出一些问题，例如房产面积测绘技术还存在明显的不足，以至于导致房屋面积实测和预测之间出现较大的差异，直接引发了业主和房产商之间的矛盾。

1.房屋面积测绘相关概述

1.1房屋面积测算

在房地产行业中，房产面积测绘工作至关重要，其测量结果直接决定了房屋的实际价值。所谓的房屋面积测绘，主要是指利用相关的测绘仪器、测绘技术和手段等，对房屋面积进行测算。

具体来说，在进行房屋面积测绘的过程中，主要包括五个操作步骤：

步骤一：基础测绘。测绘人员利用专业的测绘仪器，对房屋平面布设点进行平面控制测量；之后，根据房产盘平面控制点对侧区内的房屋相关附属设施进行测算。并根据测绘的结果，将房产分布平面图进行绘出。

步骤二：外业项目测绘。测绘人员根据房产分布平面图、房屋竣工图，对房屋面积、复述设施进行实际测量，并对房屋的房产权界、共有部分进行调查。

步骤三：内业测绘。测绘人员根据外业项目测绘的数据结果，计算出房屋建筑面积，并将房屋分布平面图绘制出来。

步骤四：质量检查。测绘和房屋面积计算完成之后，将结果提交到质检部门，质监部门根据相关的技术规范对其数据进行检查、并给予核实。

步骤五：出具测绘结果。经质检部门核实合格之后，将其转角到产权登记部门，以进行房屋产权登记[1]。

1.2房屋面积预测和实测

所谓的房屋面积预测主要是指房地产开发商在通过预售许可之后，在房产管理中心的指导下，委托具有房屋面积测绘资质的部门、机构等，对房屋面积进行测算。房屋测算部门和机构在具体测算的过程中，以房地产项目的设计图纸为依据，采用专业的测绘工具，并严格按照相关的测绘规定进行。测绘完成之后，要根据相关的数据，预估算出房屋面积，并将结果提交给审核部门进行审核，待审核通过之后，可颁发预售的许可证（具体测绘流程如下图1所示）。

表1：房地产测绘流程图

所谓的房屋面积实测，主要是指当房屋项目建设完成之后，房产开发上，委托具有房屋面积测绘资质的部门、机构等，对房屋面积进行实地测算。在这一测算过程中，测绘机构和部门还必须要依据房屋的设计图纸、面积预测结果、土地合同等，并在此基础上，采用专业的测绘工具、严格按照相关的测绘规定进行。

2.房屋面积预测和实测产生差异的原因分析

具体来说，房屋面积与侧和实测过程中，受到以下几种因素的影响，常会导致两者之间出现一定的误差：

2.1施工因素

房产面积预测的时候，由于缺乏一定的客观数据，在预测的过程中，只要依靠房屋设计图纸进行测量。但房屋在施工的过程中，受到多种因素的影响，经常会出现施工与设计图纸相背离的现象，这就在一定程度上造成了房屋实际面积和预算面积之间的差异。另一方面，在施工过程中，受到施工操作不标准、材料使用不合乎标准、施工工艺问题等因素的影响，也会导致预测面积和实测面积出现一定的差异。此外，即便是在施工过程中，严格按照设计图纸进行规范性施工，也不可避免地存在一定的差异性，但这种情况下的差异性是属于正常范围内，可以被接受[2]。

2.2测绘方法因素

测绘部门在进行预测的过程中，均是以设计图纸为基础，但设计单位在进行面积测算的时候，所采用的方法也存在一定的差异性，如：有的是依据房屋轴线测算，也有依据房屋长宽高进行测算。房屋竣工之后的房屋面积实测中，有的是通过实地测绘，也有的是按照确定后的设计图纸进行。这就在一定程度上导致房屋面积预测和实测之间出现较大的误差；

2.3房屋设计变更

在房屋面积的预测、实测过程中，均是以房屋设计为主要依据，一旦房屋在施工的过程中，出现了设计变更的现象。在这种情况下，房屋规划设计中的所有数据就会发生相应的变化，从而导致房屋面积预测和实测之间出现明显的变化；另外，在房屋设计变更的过程中，以公用面积为代表的功能性变化，也会在一定程度上对分户面产生影响，从而导致房屋面积预测和实测之间出现较大的误差。

2.4测绘部门和机构因素

首先，一些测绘机构和部门虽然拥有了相关的资格，在测绘方法、技术和管理上掌握了一定的技巧，但由于缺乏相应的测绘设备，或者设备存在问题，以至于在测绘的过程中，由于精度不够，引起误差；其次，测绘人员专业素质较低，许多测量人员的水平和实际经验都无法达到具体的标准，甚至个别测绘人员对具体的测量环节操作尚不规范，这就直接导致实测和预测之间存在较大的误差。另一方面，相关工作人员的房屋面积测量计算能力较弱，极容易在计算的过程中出现失误，从而诱发房屋面积预测和实测之间出现较大的误差；最后，房产面积测绘机构的管理水平较低，尚未建立一套完善的房产面积测绘智联馆管理体系，以至于其在具体的测绘工作中，无法保证测绘效果，经常出现数据失真的现象，从而导致房屋面积预测和实测之间出现较大的误差[3]。

3.解决房屋面积预测和实测差异的有效措施

3.1加强施工过程的控制

为了进一步缩小房屋面积预测和实测之间的误差，必须要加强施工过程的控制。首先，在施工过程中，必须要按照按照施工的设计图纸、规划方案进行施工。但在施工中，如果遇到地形、施工时间、业主诉求、管道铺设等因素的影响，需要对施工方案和计划进行修改的时候，要及时与房产的开发商相联系，经过协商之后，在进行施工计划和方案变更。在具体变更的时候，还必须要经过测绘部门进行实地测绘，方可进行施工计划和方案变更；其次，在施工的过程中，还要加强施工材料的采购、存储、应用环节等方面，加强施工材料的控制，以免因施工材料造成面积误差。同时，在施工的过程中，还可以通过特殊的施工工艺、施工材料等，对变更部门的面积误差进行弥补，以将两者之间的无差消除到最小的范围之内。

3.2提高测绘单位的测绘方法

首先，在具体测绘的过程中，必须要选择经国家批准的、具有专业测绘资格的测绘机构和部门来制定，并确保测绘部门的所有工作人员都符合测绘工作的标准；其次，在具体测绘的时候，要对整个建设过程中的设计图纸、方案、资料等进行搜集，对其进行严格的审批之后，并经过房产部门、公安机关、土地管理部门等单位的许可之后，将施工前后的图纸进行对比和合适，一旦发现不合适的地方，应及时找到房产商进行合理的说明；最后，加强对CAD文件的利用，以确保测绘数据的精准性。并且在实测的过程中，加强整体与局部测算的结合，充分利用一定的测绘技术、测绘方法，对房屋的面积进行初步测算，之后将分局面积进行测算，最终将其整合。

3.3提高测绘单位的能力

首先，打造高素质的测量团队。由于房屋面积测绘工作是一项专业性较强、精细化程度较高的工作，对测绘的技术和方法要求相对较高。因而，房屋面积测绘对相关工作人员的专业能力、综合素质要求相对较高。在这种情况下，必须要采取培训等方式，不断提高相关工作人员的专业素质、综合素质等，努力打造一支高质量、高素质的测量团队；其次，及时更新测量设备。精确的测量设备是保证测量结果，减少预测和实测误差的重要保障。因此，必须要对测量设备及时进行检修，使其保持精准，对于一些已经达到使用寿命，或者精准度较低的设备进行更换；最后，加强测绘单位的管理水平。测绘单位一方面要加强测绘人员的管理，不断提高其测绘水平；另一方面，还应建立完善的测绘质量管理体系，以保证房屋面积测绘的质量。

3.4及时掌握设计变更状况

在房产测绘的过程中，设计方案变更的现象在所难免，但尽量不要对房屋的面积产生影响。一旦在设计方案变更的过程中，对房屋面积出现了影响，要及时与测绘部门进行沟通，并根据实际情况对其进行记录。如此一来，虽然预测和实测之间存在一定的误差，但开发商可及时进行销售信息的调整，以免日后与业主之间产生误会和纠纷[4]。

4.结束语

综上所述，房产测绘是房产行业中的重要部分，但在房屋面积预测和实测之间，受到多种因素的影响，不可避免地存在一定的差异性。因此，必须要对其产生误差进行分析，并在此基础上采取相应的解决方案，以缩小二者之间存在的误差。

参考文献：

[1]赵元芳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].住宅与房地产，2018（11）：6.

[2]曾繁漳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].四川建材，2018，44（05）：45-46+57.

[3]张大景.房产面积实测与预测差异的分析与探讨[J].工程建设与设计，2018（10）：36-37.

[4]黄海英.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].科学技术创新，2018（27）：103-104.