房地产项目成本控制影响因素浅谈

房地产项目成本控制影响因素浅谈

钱陆伟

嘉兴市万合商业房地产开发有限公司浙江嘉兴314000

摘要：针对当前我国房地产企业成本控制出现的问题，从投资决策、工程设计、招投标过程、项目实施、营销过程、财务管理等方面进行了成本控制的分析和建议，房地产企业进行成本控制在面对众多的不确定性，需要建立高效的成本控制体系，合理分析规划设计内容，找准定位，制定详实的可行性分析报告，动态监控项目实施进度，制定准确的营销策略，以财务成本管理为管理核心，强化财务管理信息化建设，形成全面多方位的成本控制管理体系。

关键词：房地产项目；成本控制；影响因素

引言

房地产项目的管理围绕着项目目标进行，然而，根据项目建设进度的推进，目标也会发生阶段性的变化。无论目标发生怎样的变化，都要在整个项目过程中进行成本管控，才能让房地产项目得到应得的效益。当然，房地产项目的成本控制也存在很多的影响因素，下面就这个问题进行简要的探讨。

1成本控制的相关概念

成本是指商品生产经营过程中的各项支出，包括劳务和各种费用的总和。房地产开发成本包括了从项目拿地分析到项目竣工完成的所有总和。项目的成本包括土地费用、工程建设费用、开发的期间费用等。房地产企业在投资决策阶段的成本主要是选址和配套的分析活动发生的调研费用、员工费用、公共费用、试验费用、评审费用以及相关的投资咨询费用。前期工作阶段的费用主要是土地、拆迁、前期工程费用等。项目建设阶段发生的费用约占总成本的50%，是成本控制的重要阶段。项目销售阶段的费用主要是指销售服务费、广告宣传费、品牌建设费等，各类营销费用占总成本的5%左右。项目的期间费用包括利息支出、金融手续费用、汇兑损失等财务费用、管理人员工资、保险费、办公费等管理费用以及缴纳的相关税金总额。

2房地产项目成本控制的影响因素

2.1缺乏资金成本控制的意识

首先，房地产企业缺乏成本控制的意识。近年来我国房价飙升，许多房地产企业赚的盆满钵满，但企业对于获取效益的途径认识有非常大的误解。大多数企业采用的都是提高房价而不是通过成本控制降低成本的方式。由于房地产项目成本控制的观念不到位，在项目管理的过程中，会忽略资金的有效分配，使的资金不能有效的利用。

2.2成本控制管理的手段落后

在我国目前的房地产企业进行成本管理时，普遍缺少专业人员来进行工作，大多只能依据企业的制度或一些行业的规则来进行工作，远远无法达到国际的通行标准，如果到了投标阶段才进行成本控制，就失去了成本控制的先机。应在总体规划确定以后，房地产企业就需要给出一个项目的总体成本范围，并将该总体成本细化到各成本项，即目标预算成本。而在接下来的项目管理中，房地产企业要及时发现实际成本与目标成本的偏差，并对偏差成因进行分析，及时修正偏差，最大限度使实际成本与目标成本接近，以达到成本控制的预期目标。

2.3资金使用缺乏长远规划性

我国的房地产企业总体资金分布不均匀，有的企业拥有大量资金，有的企业却始终处于资金匮乏的状态。房地产企业长期处于资金匮乏的状态，就只能以年为单位制定成本计划，难以进行更长远的融资方案设计。企业如果一直这样进行管理，很容易在本年度内出现成本超支，进而预支下一年的资金，形成恶性循环，这就需要投入更高的成本来获得外部资金的支持，企业逐渐失去竞争力。

3房地产开发项目控制的要点

3.1招投标过程中成本控制

房地产开发企业招投标阶段的成本控制有利于降低施工和材料成本，降低工程造价，应采取公开招标和邀请招标结合的方式，对建设单位突出点进行发包，结合不同的实际情况采取不同的合同类型，挑选最优的评标人进行公平公正的评标，严禁采用暗箱操作的办法，对合同的每个细节都要理清，避免不合理条款，避免合同纠纷。编制工程量的清单，制定合理的招投标文件，编制招标工程的最高投标限价，有效控制招投标过程中的成本。

3.2项目实施过程中的成本控制

施工环节的成本控制需要控制各种变更所产生的费用，保证施工质量。施工阶段需要合理的安排工期，对进度进行量化，严格执行经济签证及工程量变动等管理。对施工成本动态监控，及时收集信息资料，定期对计划进度进行分析比较。对工程变更进行跟踪监控，项目变更过程中更应切实做到实事求是的态度，确保工期正常完成。

3.3营销过程中的成本控制

房地产企业的营销策略是提高销售效率降低成本，需要进行合理的营销市场定位，展现房地产自己的品牌魅力，降低销售过程中的人员费用，有助于品牌的建立，深化项目的形象，围绕项目定位制定销售策划、品牌宣传，有助于地产项目的合理定价，对不同时间和环境采取不同的售价策略。

4房地产项目成本控制的有效策略

4.1强化资金成本控制管理

企业管理人员要充分认识到成本管理的重要性，带动企业的整体成本管理观念。项目管理者要将管理组中的财务人员充分调动起来，让成本控制来推动小组向目标发展。项目管理组中应该有专门的总负责人和配合工作的现场管理人员及财务人员。财务人员要对项目的成本进行实时的监控，保证成本按照预算进度推进。财务人员不仅要保证成本来源和去向清晰，还要保证资金控制的责任主体。项目管理组中各级管理者都对资金使用承担着责任，他们直接参与资金的使用过程。为了提高责任主体的责任意识，企业应该将责任主体责权结合，从而更好的调动他们工作的积极性，使资金成本控制得到有效的强化。

4.2科学测算项目资金需求

要科学的进行项目资金需求总量的测算。项目部在进行资金需求测算时，不仅要考虑企业和项目自身的情况，也要结合行业内相似项目的资金水平，初步完成项目资金缺口的确定，对项目融资进行指导，为资金成本的控制奠定坚实的基础。

4.3规范成本控制体系

进行科学合理的企业内部成本控制体系的建立，使成本管理人员的业务素质得以提升，使成本控制流程得以规范。企业应该在招聘中更多的选择复合型人才，新人入职后要对其综合能力进行考察，持续的对员工进行培养。财务人员与预算人员要不断学习，提升自己的能力，来应对市场存在的不确定性风险，从而准确的进行预测，及时做出反应，实现有效的成本控制的目的。当前我国的房地产内部已经开始出现了专业性的成本管理团队，接下来还需要对成本管理工作的体系不断健全，使成本管理渗透到房地产开发的各个方面。建立明确的岗位责任体系，确保将责任落实各部门、每一个人，将成本控制落到实处。

另外，各部门还要提升自身的责任感，实现人人参与管理。项目经理是房地产项目成本管理的第一施工责任人，他们承担着整体的统筹工作，需要及时掌控项目进展时资金的使用情况，对项目盈亏做好预算控制，并利用各种科学的手段来提高控制的质量和效率。工程技术部门则要对整个项目的工程技术和施工过程中的进度进行控制，按照工期进度，建造出满足质量标准的工程。这也是工程项目成本支出的一个重要部分。经营部主要进行合同实施情况的管理，针对施工赔偿问题做出合适的处理；财务部则是负责工程项目的各项财务工作，及时对财务的收支状况进行分析，确保资金的合理调度。

结语

房地产行业这些年有了巨大的变化，随着建设规模提升，成本规模逐渐变成了过去完全无法想象的水平。而建筑项目自身具有周期长、易受市场和政策影响等特点，再加上近年来我国的市场情况的变化和行业规范的限制，成本管理的水平还比较差。房地产行业还要更加关注这个问题，不断更新管理理念，培养更多专业人才，引进先进的管理手段和技术，提高行业的整体成本管理水平，让房地产企业能够更健康的发展。

参考文献

[1]汪涛，陈雨潇.建筑施工项目成本控制的优化措施[J].经营与管理，2017(02)：78-80.

[2]杨静.项目化管理在建筑工程成本控制中的应用[J].中国新技术新产品，2017(03)：123-124.

[3]王微.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].企业改革与管理，2017(02)：13.