房地产市场中的房地产管理的意义与内涵

房地产市场中的房地产管理的意义与内涵

明浩

南通四建集团有限公司江苏南通226000

摘要：随着我国经济的不断发展，近年来中国的房地产市场呈现出繁荣发展的状态，所有房地产企业都在不断建设更多的房地产项目，以获得可观的经济效益。然而，在一个工程项目中，项目的管理往往不到位，这将导致房地产企业的经济利益遭受一定的损失。因此，加强整个房地产项目的管理非常重要。

关键词：房地产市场；管理；意义

引言：随着我国经济建设水平的不断提高，国内居民对自身物质生活水平的要求也越来越高，这导致了大量房地产开发企业的出现。随着经济的快速发展，房地产企业迎来了新一轮的快速发展，但在发展过程中，他们也面临着越来越大的市场竞争压力和同行业企业的竞争和挑战。要加强发展过程中的有效管理，必须从提高自身管理工作水平入手。只有这样才能最大限度地发挥企业的市场竞争力，为企业的整体发展打下良好的基础。

1管理房地产工程的意义

对于房地产管理，这是一个系统而全面的项目。房地产项目的管理也分阶段进行。不同阶段的管理方式不同。只有确保每个阶段的管理水平，我们才能获得最终的管理效果。就一般时间而言，它可以分为以下几个方面的管理。首先是工程项目的成本管理。成本管理是管理项目的成本。合理控制项目成本可以使房地产企业获得最大的经济效益，并可以有效提高房地产行业相应房地产企业的竞争力。合理控制项目成本有几个主要原因。第一是有效控制项目的谈判。其次，必须仔细审查承包商的相应索赔。最后，必须购买工程材料。还有是项目进度表的管理。房地产开发项目的建设进度将直接影响项目的总体成本。如果进度很慢，那么既定的建设期将会延长，这将增加项目的综合成本，并且在销售阶段将不可避免地增加房价。减少消费者对购房的需求。最后，项目质量的管理，项目的质量是房地产企业获得经济效益的根本保证。如果质量不合格，那么即使项目很短，也没有意义。可以说，工程质量是房地产企业生存的基础。优质的产品可以促进良好的销售质量。良好的房地产项目将在建立开发商形象和声誉方面发挥决定性作用。如果项目的质量管理不到位，一旦出现问题，不仅会对施工期产生严重影响，还会增加投资成本，降低企业的最终经济效益。

2我国当前房地产项目管理中存在的问题

2.1前期规划有待提高。对于房地产开发项目，早期规划非常重要。这与开发项目是否可以按照既定计划进行有关，是影响房屋销售量的第一因素。科学合理的初步规划不仅可以促进项目的顺利进行，还可以缩短工期，最大限度地降低工程造价。因此，房地产公司可以以较低的成本获得相同的利润，房价将相对较低，消费者将更愿意花更少的钱购买同样的房产。但是，如果以前的规划不科学合理，消费者的利益就不会得到很好的保障，房地产投资企业的经济和社会效益也不会得到很好的保障。

2.2对竣工管理不到位。房地产开发项目建设完成后，项目验收和检查必须按照相应的施工程序和相关的国家标准和规范进行。然而，许多房地产公司在这方面的工作往往被忽视。因此，许多房地产企业的完成和验收工作往往只是一种形式，许多工程质量问题无法验证。一旦消费者购买有缺陷的房产，他们就会与房地产开发公司产生一些争议和矛盾，这种情况无疑是消费者和房地产公司的损失。

2.3房地产企业对于工程施工过程管理不到位。许多房地产开发公司没有自己的施工队伍，因此项目将被外包出去，施工过程中忽视了施工和监理方，因此很难保证房屋产品的质量。在施工过程中，一旦聘请主管不负责，监督工作不到位，质量不能严格控制，施工方可自由转包或分包项目，造成不同层次的施工队伍业务水平，那么相应的房地产开发项目难以保证质量，甚至导致整个开发项目的失败。

2.4对工程项目建设中的安全管理不到位。对于房地产开发项目的全过程，必须进行安全管理，因为只有工程安全不会增加投资成本。更重要的是，一旦住宅项目发生安全事故，将严重影响社会房地产开发企业。信誉，消费者注重房子的质量，不愿意住在有安全事故的房子里，所以会严重影响房子的销售。

3如何加强对房地产市场中房地产的管理

3.1合理控制工程进度。项目的进展可以直接决定项目的成本，进而影响房屋的最终价格。在保证施工质量的前提下，施工期的最大缩短将降低工程的综合成本，房价也会下降。这样做的好处是会有更多的消费者前来购买房地产，房地产开发公司不仅具有可观的经济效益，而且还可以在社会中获得高知名度和可信度。

3.2确保工程质量。当消费者购买房地产时，他们通常会考虑价格和质量，质量是整个项目中最重要的部分。不断加强住房质量管理，可以形成良好的口碑，促进企业的发展。

3.3有效管理成本。在保证项目质量的前提下，合理控制项目成本将降低房屋价格。质量好，价格低廉的物业一直是消费者追求的最终目标。此外，在竞争激烈的房地产市场中，通过合理的降价，可以有效提升其竞争力。

3.4加强对房地产企业注册资本的构成的审查。有关部门应建立严格的审查程序，审查房地产开发商的建设资质和注册资本。只有这样，我们才能避免开发商和完整的开发项目的恶意竞争，即房地产开发应该是风险在摇篮中被扼杀。为了发挥更好的纪律作用，应严厉打击虚假报告注册资本的开发商，严格限制其承诺。只有这样，我们才能规范市场秩序，避免不公平竞争带来的市场问题。

3.5应将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统。从中国目前的银行管理来看，银行间用户信用数据不能共享，这不仅会给个人贷款审查带来不便，而且也不利于攻击高额贷款和贷款挪用的房地产开发商。因此，为了更好地理解和审查贷款信息，银行管理层应引入相应的数据和信息共享政策。中国的一些城市已经开始开发这种信用评估软件，并认为这种技术可以在未来的房地产管理中得到广泛应用。

3.6有关部门及早建立和规范的个人资信等级评估制度。个人信用制度应收集各种个人信息，具体为：（1）个人的基本情况，包括年龄，职业，家庭成员，工作等。（2）个人性质，与银行和其他非金融机构的金融交易以及犯罪记录。（3）个人拥有的资产包括银行存款，车辆，证券，房地产等。（4）个人经济收入，家庭经济支出，参加医疗，养老，失业，人寿等的稳定程度。为防范个人信用风险，银行应加快个人信用信息和评估体系的建立，并将借款人的信用状况作为发放抵押贷款的首要条件。因为建立完善的信用评估体系不仅可以促进借款人风险的防范，还可以促进住房抵押贷款的快速健康发展。

3.7银行应建立住房抵押贷款的风险控制防范体系。作为房地产市场贷款的重要来源之一，银行应对可能存在的风险采取适当的预防和控制措施。一般来说，银行应该由以下三个方面组成：（1）采取各种有效措施对借款人进行深入调查。这种情况，抵押贷款释放前的抵押审查。贷款审查应侧重于外国评估个人业务风险的“5C”原则，即：严格审查借款人的性质（特征）；指借款人的生活方式，贷款还款历史，诚实与否等。债务可能性。能力：指借款人的偿付能力。借款人必须具备一定的人才，并有能力赚钱偿还银行贷款。资本：指借款人现在拥有的动产和不动产。这是表明借款人可以偿还债务的背景。抵押品：是指借款人在借款时提供的抵押品或抵押品是否易于确定价值，是否足以偿还贷款等。行业状况（条件）：指借款人职业的发展前景，表明借款人经济收入的稳定性。同时，根据中国的实际情况，银行还应到借款人的单位，街道，派出所等地对借款人的情况进行贷款前调查。（2）银行在发放抵押贷款时应严格执行抵押贷款审批程序，严格遵循集体研究审批和贷款分离的原则。重点应放在审查借款人提供的各种材料的真实性和完整性。如果可能，您可以到现场查找抵押情况，例如抵押品的位置，楼层，建筑结构等，并根据程序发放抵押贷款。（3）抵押贷款发出后，银行不应该害怕。它可以选择以专注的方式访问客户，定期审查客户的家庭和经济收入变化，发现问题，并尽快采取预防措施。

结束语

房地产开发建设活动具有覆盖面广，资金投入大等特点。因此，房地产开发和管理工作对企业的生存和发展更为重要。在提高发展管理质量的措施研究中，还必须加强市场定位，赢得自身的发展空间和市场环境。

参考文献：

[1]李实，余占环，丁志斌.我国工程项目管理的发展现状及存在的问题[J].山西建筑，2010，3.

[2]李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题[J].民营科技，2011