浅谈影响房地产项目建设成本的几个因素

浅谈影响房地产项目建设成本的几个因素

董康

董康陕西有色金属控股集团有限责任公司陕西西安710077

前言

最近几年我有幸做为建设单位的现场代表，全程参与了某房产项目的建设。经过这次实践，我对房地产项目建设过程中的成本控制有一些心得体会，想从建设单位的角度谈一谈项目建设中各阶段应注意的几个因素，与大家共同讨论。

一、项目设计阶段

目前政府要求项目的设计图纸必须要经过专业的审图公司审核，主要是审核设计是否满足现行的设计规范及政府规划的要求。但影响工程的造价的因素却不属于审图公司的审核范围。而设计图纸直接决定工程造价，所以建设单位应挑选各专业业务扎实、经验丰富的工程技术人员成立总工程师办公室。对施工图纸按专业审核，从源头控制造价。主要看图纸是否按照建设单位的意图进行设计，审核主要内容包括：

1、图纸设计是否系统、是否存在缺项漏项、各专业在设计上是否存在冲突；

2、项目设计选用的的装饰材料的材质、色泽是否满足业主要求，尤其是牵扯到建筑外立面时更要慎重，施工过程中要想改变还须到规划部门重新审批。另外，因为科技发展日新月异，新型的建材层出不穷（尤其是节能方面）。对于有些设计与施工间隔时间较长的项目，建设单位还要审查设计中是否还使用淘汰的建材，因为随着新型建材的更新，国家验收的规范也在更新；

3、停车位的数量和位置是否满足业主要求，当然前提条件是车位数量要满足规划要求；

4、各个户型的平面布置及功能设计是否满足业主要求；

5、根据各单体楼的平面布置看将来室外管线是否方便施工；

6、各单体楼之间的高差关系，项目建成后是否有利于排水；

7、根据建设单位考虑的侧重点（建筑的美观性或经济性），决定建筑的有些装饰造型是否需要。因为大多数装饰造型都是异形构建，造价较高。

以上内容若需要调整，应形成书面文件请设计院在招标前完成。否则影响到编制工程量清单的准确性，给竣工后的工程决算带来不必要的麻烦。

二、施工招标阶段

在工程范围确定后，建设单位一般委托招标代理机构进行招标。建设单位的工作重点是组织技术人员审核招标代理机构做出的工程量清单、确定大宗建材和主要设备的暂定价格。

1、目前工程项目的招投标工作一般采用工程量清单计价的方式确定工程的中标价，这种方式由投标单位自主报价，价格风险由投标单位自行承担；但是清单项目和工程量的风险要由建设单位承担。所以建设单位应选择业务扎实、责任心强的预算员提清单及计算工程量，还要另外安排专人核对，以尽量减少出现清单漏项、工程量计算误差较大等情况。

2、对于工程所采用的大宗建材及设备的价格应考察市场，获取贴近市场价格的数据，以免在采购时出现比较离谱的价差，影响企业决策层的判断。另外也要对出现的价差如何计入工程造价做出明确规定，以防日后决算时出现双方扯皮事件。

三、签订施工合同阶段

建设工程施工合同是约束建设单位和施工单位的重要法律依据，也是建设单位能够实现自己意志的重要保障。签订合同之前一定要反复推敲，主要注意以下问题：

1、要尽量考虑到各种可能出现的情况，以文字形式明确出现某种状况时双方的权利和义务；

2、明确出现何种情况属于违约，以及出现违约时的处理办法；

3、明确工程进度款的支付办法以及支付工程款的上下限度；

4、明确施工过程中发生的水电费各方如何承担；

5、明确工程变更的计价方法；

6、明确开工、竣工日期；

7、明确各单位项目部的主要组成人员。

四、工程实施阶段

工程实施阶段建设单位应从这几个方面控制造价：

1、合理规划施工场地的用途。施工现场的空地是十分珍贵的资源，建设单位应该尽量多的为自己留出可支配的空地，用来堆放从基坑中挖出来日后可以用来回填的土方。因为把土方临时倒运和外运的价格要差很多，况且日后回填时买土方也需要高额费用。

2、设计人员一般对建筑的结构设计都预留了足够的安全系数，尤其是在没有现场实测数据的时候。例如桩基础，建设单位应及时的将桩基的承载力实测数据反馈给设计院，询问是否有调整的可能性。我参与建设的项目就根据现场检测的结果调整了设计，将混凝土灌注桩由原设计的35米调整为32米。

3、现场的工程量签证单也是影响最终工程造价的一个不可预见因素。在施工单位提出要求后，建设单位应安排技术人员协同监理工程师分析施工单位要求的合理性，如果要求合理，还应确认该签证单内容的真实性，必要时三方共同现场核实工程量。另外，签证时在文字表达上也要特别注意，一定要写清楚签证的原因、工程部位、工程量和工程价款，最好能将工程价款定死，这样也方便最终决算。

4、工程变更。一项工程从开工到竣工总会因为各种原因发生变更，发生变更后工程造价自然会出现变化。建设单位要注意的是：工程开工后应安排专人负责与设计院的沟通交流，对于变更的处理原则是能不变尽量变，若必须要变，也应在满足规范的基础上主要按建设单位的意愿出变更。不要害怕麻烦而让施工单位去设计院反映问题，因为解决同一个可能有多重办法，有些办法费用低，而有些办法可能就费用高了。

五、工程决算审计阶段

工程决算审核工作是确定基本建设投资和工程造价的主要程序。建设项目竣工决算是指建设项目竣工并验收合格后，施工单位按照施工合同的要求以及国家的有关规定，以量和价计算的方式向建设单位进行最终工程款结算工作。它关系到建设单位和施工单位的切身利益。在这个阶段建设单位应注意以下问题：

1、选择技术实力强的审计公司。

2、保存好所有的工程资料，包括招标文件、施工单位的投标文件、施工合同、施工图纸、设计变更、工程签证、监理工程师通知、工程联系单、会议纪要等资料。这样才能在双方出现争议问题时有理有据。

后语

以上是我对房地产建设项目成本控制的的一些认识，与大家共同讨论，不到之处欢迎批评指正。