房地产投资决策策略和方法研究

房地产投资决策策略和方法研究

姚黎明1莫英杰2王云峰3

1浙江大学建筑设计研究院有限公司浙江杭州310012；

2杭州滨江房产集团股份有限公司浙江杭州310016；

3浙江大学建筑设计研究院有限公司浙江杭州310012

摘要：合理的投资决策行为有利于房地产市场的和谐稳定发展，本文通过对目前房地产行业投资决策类型和策略进行分析，并对主要的决策方法进行归纳总结，在此基础上提出问题与建议，为房地产投资决策提供参考。

关键词：房地产投资决策；分析方法

房地产业与国民经济的发展是相互依存、相互影响的，历来是我国政府在通货紧缩或通货膨胀阶段进行宏观调控所首先指向的产业之一，合理的投资决策行为有利于房地产市场的和谐稳定发展，本文通过对目前房地产行业投资决策类型和策略进行分析，并对主要的决策方法进行归纳总结，在此基础上提出问题与建议，为房地产投资决策提供参考。

1.房地产投资决策类型

房地产投资决策根据不同目标和性质，可以划分为以下几种类型：

1、根据决策目标的深广度以及重要程度划分为：战略决策、战术决策和实务决策；

2、根据决策问题出现次数的数量划分为：非程序化和程序化决策；

3、根据决策过程中使用的分析技巧划分为：定性决策和定量决策。

4、根据决策过程中情报资料的掌握情况、不同性质的信息划分为：确定型、不确定型决策和风险性、竞争性决策。

2.房地产投资决策策略

针对房地产投资决策事先安排的计划称为房地产投资策略，其主要内容有：

1、土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资、房地产管理投资等各种投资项目的选择；

2、准备采用何种筹资方式：自筹，借款，通过发行有价证券；

3、如何合理使用资金：根据计划以及阶段的不同使用资金，降低风险程度，提高投资收益效率；

4、如何确定投资方式：根据投资时间长短划分为中、短、长三种方式；根据投资规模划分为大、中、小三种方式。根据现实情况选择其中获得利润利最高，同时风险最低的一种方式；

5、如何确定经营方式：在出租、出售、一次性付款、分期分款、低息贷款等促销手段中，选择最恰当的手段来获取市场竞争的主导地位。

实现正确的房地产投资决策的基本条件是房地产投资策略，房地产决策的基本要求是按照投资策略进行投资决策。

按照科学的投资决策理论，房地产决策可分为五个基本步骤，各个环节和因素之间相互制约，共同构成投资决策的动态过程。

图1房地产投资决策过程基础程序图

3.房地产投资决策常用的分析方法

3.1定性决策方法

决策者使用的主要是定性的社会科学原则，决策方法是根据个人经验和判断，以及对事物的内在联系的研究开始。这一决策不依赖于大量的数学计算，而是直接用专家的经验、智慧以及创造力做出选择。通常采用的方法有两种：

1、经验判断法

这种方法缺乏严格投资分析，它只适用于一般的决定。该方法的显著特点是在投资项目的评估中，往往用一些描述性的形容词来对投资计划进行评估，如：“店面投资盈利高”、“高享受、低投资”等。这种方法非常直观，易于使用，简单但不深入，只是依靠投资经验来做出判断。

2、创造工程法

这种方法是基于创新技术，其代表性的方法是头脑风暴法、畅谈论法，主观概率法等，主要根据人们的灵感、经验，共同思考和创新。这种方法提供给投资分析人员一个自由思考的环境，让他们可以多维思考，其实质是一种看似无关的事物联想组合。

3.2定量决策方法

把决策问题的目标和因素用数学关系表达出来就是所谓的定量决策，它是通过建立数学模型，然后计算或推导出决策结果。为了提高管理水平，在用数量来表示决策的时候，应该尽可能用定量决策的方法来帮助决策者实现决策。但定量决策不能取代决策者的智慧和创造力，事实上很多决策问题也难以用数据描述，所以定量决策与定性决策应当相互补充，相互结合，才可以使决策更加符合实际。

在定性分析的基础上，对我们所研究的决策问题进行数量计算以及为决策者提供数量分析的方法即是定量决策。它是把目标、变量以及变量自身之间的关系，通过数学关系式表示，然后使用计算机来求解。这种方法就是运筹学，它的特点是定量化、数学建模化、计算机化。如下图2所示过程即是投资决策定量分析的步骤：

图2投资决策定量分析步骤

3.3常用分析方法存在的问题

房地产项目投资决策常用的分析方法是房地产开发项目财务评价的一种，它主要适用于简单开发项目的评估，也适用于对开发项目粗略的财务评价。其基本原理主要是通过房地产投资项目的总收入与总费用之间的比较，计算房地产开发项目的投资回报率，通过比较计算出投资回报率和开发项目正常回报率的大小，分析房地产开发项目经济合理的评价方法。

对于房地产项目来说，开发投资评价涉及到的相关因素有土地成本、购置土地过程中的附加税费、开发周期、用于购置土地的贷款利率、建造成本、管理费用、建设期和租售期短期贷款利率、广告宣传费、开发商的利润率等等。

无论是定性分析还是定量分析，目前常用的分析方法优点是评估原理容易掌握，计算简单、快速，但却存在着一定缺陷：

1、经济分析指标单一。上述分析方法都要求在掌握了一系列完整的指标体系和项目的整体特性后，才能评价一个项目的好坏，简单地用开发项目收入减去相关费用所得出的回报率指标来说明项目的经济合理性，是过于片面的。

2、对于商业、工业、居住等物业的开发项目，投资者可能采取出售、出租、自营等多种经济手段获取利益，而出售、出租是可以分阶段完成的，目前的评价方法缺少恰当的处理手段对这种复杂情况进行处理。

3、目前的评价方法在计算过程中，主要依靠“最好的估计”这一单一的情况，没有反映出市场变化隐含的许多不确定性的因素。

3.4灰色关联分析法

近些年，越来越多的房地产企业开始采用灰色关联分析法进行投资决策分析，灰色关联分析法是一种比较客观的分析方法，对样本量的多少和样本有无规律同样适用，而且计算量小，比较方便，其基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度判断其联系是否紧密，曲线越接近，相应序列之间的关联度越大，反之就越小。

灰色关联度分析可以对一个系统的发展变化态势提供量化的度量，比较适合动态历程分析，其在房地产领域的应用分析还处于起步阶段，在房地产项目开发过程中，项目效益的影响因素很多，且无定量的评价量，属于模糊因素，按照一定的指标评价系统和打分原则能得出相对正确的结论，但是由于房地产项目开发过程的复杂性，采用历史数据分析未来项目，往往很难确定评价指标，往往也会影响评价结果。

房地产业影响面大、关联度广，和众多产业相互依存，房产企业的投资决策具有受投资环境影响大和风险程度高的特点，因此必须采用科学合理的投资决策方法，才能有效的规避风险、获取效益，投资决策时应综合各种分析方法，确定合理的指标评价系统，使综合评价的结果更加合理且具有真实性。

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