小规模混合用地公租房项目设计思考——以北京市绍家坡2号公租房项目为例

小规模混合用地公租房项目设计思考——以北京市绍家坡2号公租房项目为例

张国际

中国中元国际工程有限公司北京100089

摘要：本文以实际项目为例，分析小规模混合用地项目的设计难点和设计思路，总结设计经验，为后续设计提供参考。

关键词：建筑设计公租房混合用地

一、项目条件

本项目建设用地为F1混合用地，占地0.54公顷，规划条件主要为容积率1.6，限高18m，绿地率30%。项目用地北高南低，最大高差接近3m，南侧紧邻城市支路。用地处在山脚下，绿化条件和景观条件优良，东西北相邻为军队大院，总体环境清幽静谧。拟建公租房、商品房和办公楼各一栋，规模比例为55：30：15，地下为车库和设备用房，总建设规模为1.74万平方米。

二、设计难点

1.绿化指标

本项目用地紧凑，不足5400平方米，需要满足30%的绿化面积，这一指标要求直接限制了住宅楼和办公楼的布局安排，这既是限制条件，也是设计依据。在多轮的设计方案比较中，为了满足绿地面积的要求，用地外侧部分一直作为实土绿地来安排，同时应保证实土绿地的面积占全部绿地的50%以上，这就要求建筑轮廓的准确控制。而用地中部为全满开挖的地下车库，只能作为覆土绿地计入指标，还需满足3米以上覆土的要求，给地下车库的层高确定，以及结构设计增加了难度。另外屋顶绿化也在过程方案中有所考虑，但是规划条件18m的限制，不利于设置屋顶绿化。

2.停车位指标

规划停车位138个，考虑到地面绿化指标的要求，只能设置地下车库，平面布置后发现需要设置地下三层车库才能满足规划指标的要求。同时，地面上汽车坡道出入口的位置也需要结合绿地设计，而且还需考虑车流方向与城市道路连接顺畅。因为地库中住宅楼下部结构为剪力墙结构，地库其他部分是框架结构，为了保证停车位数量充足，停车位布置在框架结构范围，而把设备用房布置在剪力墙结构范围，这也给设备专业带来了设计难度。在公租房和车库相邻处的位置，在地下结构做了扩大洞口的设计，增加了停车数量。经过多轮方案的比选以及各专业的努力协调，最终满足了规划设计条件。

3.规划布局

本项目的几轮方案均是综合安排功能、统筹协调布局的，只有全面思考才能得到可行的方案之一，再进行比选。设计中重点关注了以下几点：①用地外北面、东面、均为已建住宅，必须满足日照时长。②建筑限高18m，自遮挡的问题。③场地南北高差大，竖向设计需合理。④建筑退线的要求。最终选定的布局是半围合出南侧的公共绿地，为公租房、办公楼留出景观条件，也考虑了城市界面的透绿开放的要求，把办公楼的主立面延城市道路展开，兼顾了各方需要。

4.交通组织

由于用地条件自身的限制，场地的交通组织设计为半环，东西两个出口可分别连通至住宅楼和办公楼，满足消防通道的设置。地库两个出入口设置在东、西各一处，减少对场地内人行道路的影响。

5.立面造型

两种功能属性的建筑相邻布置在紧凑的场地中，住宅相对私密，办公楼是公共建筑，这是自始至终的设计难点。经过几轮方案的比较，最终采用了简约轻快风格的设计，住宅部分带有公寓的设计元素，办公楼的立面采用简洁的竖向线条，几栋楼的色调都是浅灰白色系，住宅点缀活泼的鲜绿色，营造自然清新的氛围。在体块处理上，由于北侧住宅的影响，办公楼的屋顶结合日照等因素，设计了退台。办公楼18米限高，正立面面对城市道路，考虑到屋顶凸出部分的影响，把屋顶水箱间与楼梯间贴临，形成完整的体块，与主入口造型结合设计。最终在主立面效果上保证了公建和住宅相互协调的城市新立面。

6.装配式住宅

装配式建设方式和装配式装修在模块化的设计中有优势，而本项目由于规模小，户型种类多，在兼顾各种条件下执行装配式方案，设计难度很大。

三、设计思路

1.坚持以人为本

在设计之初，各个方案均充分考虑了公租房的合理位置和可实施性。初版的方案采取了围合庭院的方式，力求围合出宜人舒适的半私密性空间，中版的方案加强了这一概念，更进一步考虑了与办公楼的相对分区，最终版的方案在保证各方要求的情况下，坚持保留了半围合的空间关系。办公区重点考虑公共属性和景观属性。整个项目的交通组织经过调整后更为简洁高效，分区更清晰明确，减少两者的相互干扰。

2.兼顾城市公共空间

在项目用地极为苛刻的条件下，方案将公共绿地引向城市道路，兼顾城市空间的塑造。这主要考虑了两个方面。一是办公楼需要延城市道路打开，形成自己的立面形象，这也是建设单位的根本需求。因此L形布局是重点考虑的方案之一。二是塑造景观中心，项目的特点决定了只可能有一处较完整的绿化空间，把这一个相对完整的绿地放在地块中心，可以同时满足住宅、办公的景观需求，还能把沿街道路以及远处的山地景观沟通串联，在景观方面能够起到事半功倍的作用。

3.充分利用地下空间

为了满足规划指标，方案阶段不断进行尝试，特别是停车位的布置方式，考虑了多版方案。地下空间首先要满足功能需要，设备用房，消防水箱等设备设施只能安排的相对封闭的位置，才能够保证把最大量的面积留给停车位。这里重点考虑了两点：一是住宅部分的下部结构优化，必须能够满足消防水池的布置，兼顾停车位的穿插布置，二是汽车坡道出入口的位置，既不能影响绿化率，还要保证连接各层的坡道不影响地下车库的布置，还要考虑好地面道路的交通组织。地下空间还要考虑层高的经济性，结合竖向设计考虑最小覆土深度，以求得相对合理的空间逻辑。

4.灵活处理造型元素

在前几版的方案中，初步设想用同一元素设计立面，力求方案视觉上的统一和谐。但是在逐步深入的过程中，摒弃了同一元素的想法，住宅和办公两种属性完全采用同一设计语汇是比较困难的，可以采用色调、材质协调的设计手法来处理两者的关系。最终的方案总体效果比较和谐，住宅楼有居住属性的亮点，办公楼的公建属性也很明显，能够和周边环境有机融合。

四、经验小结

1.合理布局，多轮比较

本项目历时多年，历经方案多轮，这其中有规划条件的调整，也有需求的调整以及政策的更新。不论哪个方案，都是在充分思考、合理布局的基础上成形的，能够为下一步调整作为参考和依据，所以各个方案都有其意义。在比较的过程中，不断完善，排除不可能的方向，最终得到的结果必然是合理可行的。

2.全专业相互协调

在专业设计上，本项目地上部分相对简单明确，但是地下部分有不少打破常规的做法，而地下是设备专业设计的重点位置，全专业的沟通就显得特别重要。这里的沟通不仅是建筑专业与其他专业，也包括其他专业间的进一步协调和理解，比如结构专业与水专业在消防水池的具体处理上，再加上建筑专业的总体考量一起完成设计。

3.和业主有效沟通

这里的业主不仅是建设单位投资方，也包括公租房的政府管理部门，他们都是业主方，他们的需求都要考虑并解决。本项目的设计难度比较高，在与业主的沟通中，有理有据的给与解释说明，保底争优，做到每次的沟通都是有效的，能够相互理解，才能顺利的推进项目。

参考文献：

[1]陆烜，装配式住宅优化探索，绿色建筑[J].2018年1期