房地产企业融资渠道与融资风险管理研究

房地产企业融资渠道与融资风险管理研究

卢丹丹（厦门经济特区房地产开发集团有限公司，福建厦门36

关键词：房地产融资；管理；风险管理

一、房地产企业的主要融资渠道

1.银行信贷资金

银行贷款是市场信用经济融资的主要方式，它以银行为经营主体，按信贷规则运作，要求资产安全和资金回流，风险取决于资产质量。银行贷款一直是房地产开发资金的主要来源，主要包括以下方式:土地使用权抵押贷款、自有财产(股权)抵押贷款、担保贷款。可拓展的银行贷款融资手段包括项目封闭融资、公司综合授信、信用免担保抵押贷款、在产品、存货抵押贷款、开发企业之间的相互担保等。

2.非银行金融机构资金

非银行金融机构主要有信托投资公司、租赁公司、保险公司、证券公司、企业集团的财务公司等等。它们有的承销证券，有的融资融物。有的为了一定目的而集聚资金，可以为一些房地产企业直接提供部分资金或为房地产企业筹资提供服务。这种筹资渠道的财力比银行要小，但具有广阔的发展前景。

3.房地产信托

信托是受人之托代人理财的形式。通过房地产信托，地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。

4.典当融资

典当融资典当对于小额短期融资有自己快速的优势，房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。

5.房地产投资基金

房地产投资基金是指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产基金是一种将房地产投资作为基金投资的重要目标，集中众多投资者的零散资金，交由投资专家进行投资的融资方式。

6.与建筑承包商合作融资

目前建筑市场竞争激烈，许多有经济实力的承包商愿意用各种方式合作融资以争取建设任务当然现在建筑商垫资开发成为国家宏观调控重点，但其他更灵活的合作融资方式还是可以小范围尝试。

二、房地产企业融资的原则

房地产业融资，应在分析评价影响融资的各种因素的基础上，讲求融资的综合经济效益。具体来讲，包括这几个方面的基本原则：

1.合理确定资金需要量，努力提高筹资效果

无论通过什么渠道、采用什么方式筹集资金，都应预先确定资金的需要量。融集资金固然要广开财路，但必须有一个合理的界限，使资金的筹集量与需要量达到平衡，防止筹资不足而影响生产经营或筹资过剩，以致降低筹资效益。

2.周密研究投资方向，大力提高投资效果

投资是决定是否要筹资、筹资多少的重要因素之一。投资收益与资金成本相权衡，决定着是否要筹资，而投资数量则决定着筹资的数量。因此，必须确定有利的资金投向，才能决定是否筹资和筹资多少，要避免不顾投资效果的盲目投资。可以说，房地产企业的筹资和其市场营销管理是密不可分的。两者的有效结合，将是房地产企业管理的重点之一。

3.认真选择筹资来源，力求降低资金成本

企业筹集资金可以采用的渠道和方式多种多样，不同筹资渠道和方式的筹资难易程度、资金成本和财务风险各不一样。因此，要综合考虑各种筹资渠道和筹资方式，研究各种资金来源的构成，求得最优的筹资组合，以便降低综合的资金成本。

4.适时取得资金来源，保证资金投放需要

筹资要按照资金的投放使用时间来合理安排，使筹资与用资在时间上相衔接，避免取得资金过早而造成投放前的闲置或取得资金滞后而贻误投放的有利时机。

5.合理安排资本结构，保持适当的偿债能力

资本结构优化是房地产企业融资的目标。负债的多少要与自有资本和偿债能力的要求相适应，既要防止负债过多，又要有效地利用负债经营，提高自有资本的收益水平。

6.遵守国家有关法规，维护各方合法权益

房地产业的筹资活动，影响着社会资金的流向和流量，涉及到有关方面的经济权益，为此，必须接受国家宏观指导与控制，遵守国家有关法律法规，实行公开、公平、公正的原则，履行约定的责任，维护有关各方的合法权益。

三、房地产企业融资风险管理

现阶段的房地产公司在融资方面还存在着多方面的操作不规范，如通过假按揭等方式骗取银行贷款的事情经常发生，既扰乱了金融市场，又使房地产企业的资金链陷入了恶性循环，不利于企业的长远发展，从宏观上来说，对整个房地产市场产生了不良影响，针对这一系列的情况，政府制定了一系列的政策法规用以规范房地产市场。

1.资金投入控制管理

(1)以设计阶段为重点进行项目建设过程中投资控制。当整个项目定位完成之后，设计工作是实现这种定位的重要阶段。设计工作必须与整体项目目标相协调，避免设计中盲目提高项目档次或者过分节约投资影响产品的市场定位，从而对后期整个项目的建设成本和销售收入计划都产生重大影响。

(2)在项目施工建设中的资金控制。主要包括施工阶段的投资控制；通过控制比例，充分利用资金。合理控制在建工程和竣工工程的比例，以及在建工程中主体装修、基础的比例，用开发项目的衔接性来保持资金的良性循环；工期控制。资本成本与时间因素成正比，所以施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。

2.资金收入控制管理

房地产开发项目的销售是开发项目利润目标的实现。通过销售，才能回收项目投资，获取投资收益。销售状况决定了整个项目的资金周转速度，加快经营销售就可以获取流动资金，加快项目的资金周转。销售策略中最重要的两点是价格策略和促销手段，利用人们的心理因素制定价格策略，采取低开高走、小步快跑或大幅上扬的价格策略，做好项目的“客户的蓄水”，可以产生更大的吸引力。通过广告宣传推广建立项目品牌效应，各种促销手段可以加快销售进度。