刍议农村不动产调查技术难点及措施

刍议农村不动产调查技术难点及措施

陈勋

四川第一测绘工程院四川成都610000

摘要：伴随着我国社会和经济不断进步，国家对于农村的建设与发展越来越重视。为了推进农村经济发展和土地资源的科学分配，国家开始对农村地区开展不动产调查工作。农村不动产的调查登记是一项系统化的工作，在施行具体的调查工作时，遇到了一部分技术难题。本文从不动产调查的历史演变分析，对当前常用的几种不动产调查技术手段进行对比分析，分析不动产调查中的现状以及难点，提出拙见，以提高农村不动产调查工作的质量与工作效率。

关键词：农村不动产；调查技术；难点及措施；

引言

我国对农村不动产的定义是指存在于农村地区的定着物，通常是指农村地区不可进行移动的财产，具体表现为草地、荒地、林地、耕地、水域以及建筑用地等等，也包括附着于土地上的树林、农产和其他不动产。自从进入新世纪以后，我国的社会经济和科技手段快速稳健的向前进，在这种美好的大背景下，城市建设发展也日新月异，但是相对而言我国农村乡镇的发展速度就显得有些慢，为了推进社会主义建设，促进城乡一体化快速推进，做好农村地区的建设工作就变得十分有必要了。而农村不动产的调查登记工作就属于农村建设中的一项特别重要的分工作。但是就具体情况来看，农村不动产调查工作还是存在不少的技术难点有待解决，本文就解决农村不动产技术难点开展论述。

1.不动产调查现状

1.1不动产统计溯源

我国的不动产统计可以追溯到黄帝、大禹时代，比古埃及不动产调查还早很久，古代记载的平水土、划九州等事宜，是清理地籍的开创之举，也算是不动产调查登记的先河，并且指定专人进行人文地图绘制、田地丈量的工作，诞生早期的不动产调查登记人员“太常”，这是社会文化的巨大进步。在历史的长河中，大多数的国家不动产调查登记都是从服务于税收工作到多样化用途演变的，在演化过程中不断进步和完善。1949年新中国建立后，百废待兴，我国进行了大规模的改革工作，也对不动产的管理工作进行完善和改造，进一步发展为了具有中国特色社会主义特性的新型不动产管理体系。我国的不动产管理中将土地、林业、房产等进行部门化，施行分开管理，各部门独立运行，统一服从整体规划。不动产整体的发展主要经历了四个阶段（具体见表1）。

表1新中国不动产管理发展进程

1.2关于农村地区不动产调查登记的技术难题

农村不动产调查登记作为一项系统化的工作，因此相关科学技术的应用十分重要。农村地区不动产调查登记的技术难题主要体现在下面几个方面：

（1）存在差异性

由于地域的差异以及各地区的地方管理差异，使得不同地区不同领域的存在法规差异、管理标准差异和技术方法不统一等。这使得多部门的协同工作难以顺利进行，不能多部门协同工作，就会出现不同管理部门使用不同的调查技术，调查结果存在差异性对后期大数据的统一操作产生不利影响。不同调查技术产生的成果的精度不统一，数据统计方式不同，这增大了各部门成果转化交流共享的难度。信心的无法及时共享，很可能出现漏查、重复调查和权属矛盾等问题。

（2）不同类型土地

客观的来看，我国的土地类型存在着相互转换问题，在国家的政策影响下较大面积的土地类型转换，比如退耕还林，大量的耕地重新变为林地。这就出现了归属权的问题，因为林地、耕地分别由不同部门管理，对于这类土地的登记管理容易产生分歧，这就使得调查管理工作产生困扰，对于登记调查按照林地方式还耕地方案难以选择，造成技术选择的难题。

（3）关于实地调查人员

在农村不动产调查登记工作中，起最关键作用的还是进行实地调查工作的技术人员。因为农村不动产的调查登记工作是一项涉及范围广泛的工作，其中包括权属调查、审核、精度计算和界址划分设置等等，所以就要求农村不动产调查人员掌握较为全面的专业技术，对调查人员的技术水平有了一个较高的要求。如果不动产调查人员技术不足或者准备不全面，就会使得调查出现各种问题，调查技术无法科学的选择最优方式，引发一系列问题，降低不动产调查工作效率和结论数据的准确性难以保障。

农村不动产调查登记具有多面化难题。在实际调查登记工作中首先会遇到的问题就是农村人口流动问题，每年都会有大量的农村居民外出务工分散全国各地，这也就导致很多土地的产权划分和盖章签字出现问题，其次农村地区的不动产管理人员较少，地县级往往仅有几个人，有从业能力的人少，而且部分权属调查员与测量员不和，相互掣肘，影响调查进度。因为权属调查员多属于管理层，对于工作量没有考核，所以就不愿意多做事，他们工作核心在权属审核，而测量员是属于事业单位的，工作量与工资挂钩，有着比较高的工作积极性，工作重心在于图形精度、界址划定设置。

2.农村不动产的技术选择分析

2.1皮尺丈量法

使用传统的皮尺测量宗地边长丈量，融合边长交会法，将权属调查的成果绘制成宗地图。传统技术的缺点也是十分明显的，获得的图纸是纸质的，进行面积的计算时，不能像电子图一样快速计算得知，而且获取的数据精度低，可靠性不足，也没有一个统一的坐标系。

2.2全野外解析法

全野外解析技术是构建统一的控制网，利用GPS接收器配合全站仪进行野外测量。通过全野外解析技术获得的最终地理要素和不动产数据有着高精度优势。但是短板同样明显，只适合测量面积比较小的区域，同时全野外解析法的技术要求比较高，统一控制网的控制难度比较大，成本也比较高。

2.3航测遥感技术

引进了先进的高分辨率航空影像技术，以生成DEM以及制作DOM为基础，进行调查底图的制作，将权属调查工作完成，同时完成数据库的构建。航测遥感法比起全野外解析法有着更高的可行性，比起前几种方法航测遥感技术的工作效率更高，对于成本的控制也合理易于接受。

3.农村不动产调查技术难点解决措施

3.1不动产进行预调查

权属专业测绘单位在开展外业测绘时，先进行初步的权属调查，地籍测量成图的工作也同时进行，先获取一手调查成果。进行预登记是为了将地籍测绘与确定权属登记分离开来，从而减少二者的互相干扰，加快工作进度。这种方案的重点在于测绘预调查，获得第一手的数据，之后再将填报、签字审核等工作放入后续工作中。使用相关的地籍调查软件导出需要用的电子版表格文件，其中包括有地籍调查表、审查表等。之后，打印表格，提交到国土局，再分发到地方，由所在地的地方政府人员召集村民统一盖章和收集剩下的权源资料。完成之后，将填写完整的表格上交国土局审查。

3.2无缝权属法

依据统一登记不动产的要求，将房产、林地、土地不动产统一收入一个数据库进行管理，由统一平台发证。采取统一坐标系，边界线精度统一，使用统一的工作地图。

3.3现场验收

农村宅基地特点是多且分散、交通不便，所以要制定相应的现场管理办法。由村指界负责人、测量员以及调查检核员构成工作小组，领导各方工作人员进行相应工作，要求各单位明确自身责任使得工作有效及时。

4.结束语

通过了解农村不动产调查工作中的问题与技术难点，认为在进行农村不动产调查工作时有必要结合实地情况进行分析，科学的选择合适的调查方式，合理选择调查技术，进一步提升农村不动产调查的工作效率。

参考文献：

[1]王爱国.不动产统一登记背景下对农村土地产权的思考——以重庆市耕地承包经营权为例[J].理论观察.2016（02）

[2]赵文聪.3S技术在不动产测绘中的应用[J].城市建设理论研究（电子版）.2018（10）

[3]叶海全.优于0.2m分辨率航空影像在农村地籍调查中的应用研究[J].测绘与空间地理信息.2015（09）