浅析房地产企业财务风险管理

浅析房地产企业财务风险管理

王云

新兴发展集团有限公司

摘要：随着我国国民经济快速发展，我国的房地产企业开始改革自身发展模式。财务风险管理对于企业发展而言直接关系到企业战略目标的实施情况，因此，对于企业而言，进行战略目标确定时必须充分考虑企业财务风险的管理。本文分析房地产企业财务风险的基本概念以及引发其财务风险的成因，并提出相应的对策和建议，对于房地产企业具有十分重要的理论补充意义，同时也能够促进房地产企业不断加强自身财务风险管理能力，保持健康持续发展。

关键词：房地产企业；财务风险；人工成本

一、企业财务风险的基本理论

（一）财务风险的概念

财务风险的概念有广义和狭义之分。广义的财务风险概念是从企业生产经营的全过程来看待的，主要包括了投资风险、汇兑风险、筹资风险以及收益风险等。狭义的财务风险则是指通常意义上的债务风险，特别是指企业举债而给企业带来的财务上的不确定性。由于企业经营进行贷款的利率以及收益率带有很大的不确定性，使得企业的收益率在贷款的利息率上下浮动，但企业一旦负债增加，就极有可能导致企业破产。

（二）财务风险的特征

财务风险的特征，归纳起来主要有以下几种特征：1.财务风险的客观性财务风险是客观存在，没有办法完全消除，企业只能将风险约束在一定的范围当中。企业在经营的过程中肯定会造成财务风险，当然市场环境的改变也会对财务风险的诱发产生影响。2.财务风险的不稳定性财务风险是不稳定的，有时候与概率存在紧密联系，有时也可能是随机发生的。当然，如果企业积极应对，从保障收益上来看，可以最大限度地规避风险。3.财务风险的收益性风险向来是与收益并存的，所以企业要创造收益就必须要承担相应程度的风险，在防范风险的基础上最大限度地赚取利润。4.财务风险的复杂性财务风险的本身就具有复杂性，这种复杂性不仅仅是指企业内部经营的复杂性，也包括了市场环境外部影响的复杂性；不仅受到是否能够衡量的影响，也包括了无法衡量的影响。

二、我国房地产企业财务风险分析

在房地产企业发展的过程中财务风险分析是非常重要的一项工作，对于房地产企业的可持续发展起到关键的作用。一般房地产企业财务风险分析主要内容就是房地产企业项目前期的财务风险、房地产企业项目实施中的财务风险以及房地产项目后期的销售风险。

（一）房地产企业项目前期的财务风险

房地产企业在进行一个项目的投资实施之前，一般会对这个项目的可行性进行评估，分析项目中蕴含的财务风险，然后在制定合理可行的措施。因为房地产企业开展的项目一般周期会比较长，对于资金的占有和使用率比较大，因此房地产企业项目开发中面临很大的财务风险，并且只有地产项目一旦开动就很难中断，所以房地产企业在项目开展前期就要进行财务风险分析。

（二）房地产企业项目实施中的财务风险

房地产企业项目在实施开展的过程中，需要耗费很大的人力、物力以及财力，比如房地产企业开发土地，购买建设材料，施工中的人力成本等都会使用很大规模的资金，如果房地产企业项目实施中任何一个环节的资金链出现问题，那么就会影响整个房地产项目的开展，严重的会导致项目工程烂尾，房地产企业利益受损。因此，房地产企业必须要重视项目实施阶段的财务风险分析。

（三）房地产企业项目后期的销售风险

房地产企业的经营利润来源主要就是靠项目后期的销售，前期的宣传、建设、管理等成本很大程度上都依赖于后期的销售环节。如果房地产企业后期的销售状况良好，能够迅速的回笼资金，那么整个地产企业就会有序的开展，而后期销售环节不畅，资金回落速度慢，甚至资金链出现断裂，影响整个项目的开展，因此房地产企业也要加强项目后期销售环节的财务风险分析。

三、房地产行业财务风险产生的主要原因

房地产企业虽然近年来资金方面仍然保持一定的增长势头，但是当前已经表现出了财务风险的预警，那么就必须对造成财务异常的原因进行分析，并提出相应的对策和建议。房地产企业财务出现问题的原因主要来自以下几个方面：

（一）应收账款增加过快

房地产企业在经营中常常出现需要垫资施工的情况，应收账款的出现正是由于垫资施工等环节，而应收账款又是重要的商业信誉，但是其中仍然存在很大的财务风险。应收账款如果发生延期收取或者无法收回会直接导致企业资金被长期占用或者发生坏账。近年来，房地产企业应收账款的增加越快，其可能存在的违约风险变得更高，再次从无形中增加了房地产企业的运营成本。同时，延期的应收账款也会增加房地产企业财务风险管理的成本，应收账款将在很大程度上增加公司流动资金的支出。虽然应收账款属于企业的利润，但是这部分利润由于时效的原因不仅没有在短期内增加，反而占用了企业的流动资金。房地产企业逾期应收账款数量增加的主要原因是：（1）对于已经符合付款条件的工程没有进行及时的计量和确认，或者计量以后没有及时安排有关人员进行项目资金的回收；（2）房地产企业在进行投标时，对其委托单位没有进行全面深入的信誉度以及偿债能力的分析，且房地产企业以中等城市为主要开发对象，大多业主资金流通能力有限，从而导致公司垫资数额较大；（3）房地产企业未建立良好的应收账款回收责任制度，没有将应收账款的回收与项目经理的责任直接挂钩，导致很多项目开发结束进入另一个项目时，对上一个项目的应收账款重视程度降低。

（二）存货增长过快

对于房地产企业而言，其存货主要是进行项目建设的基本设施以及项目建设的原材料和流转材料及设备，房地产企业存货占用流动资产大量的金额，过多的存货必然会导致企业财务资金流转紧张，使企业不得不进行外部融资，同时如果存货堆积过多很有可能导致损坏、变质，从而导致存货价值损失，同时也降低了企业的生产效益。

（三）人力资源成本增加

房地产企业的人力资源成本主要有两个方面，一个是技术和管理人员成本不断增加，另一个是直接人工费用不断增加。随着经济的不断发展，市场竞争越来越激烈，企业之间的竞争已经无形的转变为人才之间的竞争。因此，为了能够进一步引进具有财务管理方面的高端人才，企业不得不提高其引进人才所付出的成本。同时市场人工劳动力的价格也在不断提高，进一步导致房地产企业人力资源成本的增加。

四、房地产企业财务风险治理和防范的方案

（一）强化风险意识

首先，在外部环境控制方面，要加强房地产企业决策层对财务风险的认识。决策层的有效把握能够引发企业财务风险的外部环境因素，之后才能够不断提高进行决策时对市场的应变能力。决策层必须研究公司所处的市场经济环境、政策法规环境，进而关注能够引发企业财务风险的外部环境因素的变化动向，对其未来趋势做出预测，从而制定出有益于公司进一步发展的战略目标和战略实施方案。在外部环境因素发生变化时及时调整其战略方针，适应外部环境，从而从最大程度上降低外部环境造成的财务风险。其次，在内部环境的控制方面，房地产企业应该不断加强财务管理人员的财务风险意识。财务管理人员要能够清楚的了解公司内部发展中每一个环节的主要内容以及可能引发企业内部财务风险的潜在因素，加强对潜在因素的控制，同时将财务风险内部控制机制有效的落实实施，将风险防范和控制贯穿企业发展的整个过程。

（二）建立财务风险控制体系

财务风险控制系统无论是对房地产企业，还是对其他任何一个公司的发展都具有重要的意义，房地产企业作为上市公司更应当建立完善的财务风险控制体系。首先，设定科学的财务决策程序。科学的财务决策程序的设定，要求对于公司发展的实际情况有所了解和把握，从而建立其科学的信息采集、整理、规划和使用，最终通过所收集的信息整理出预选决策方案，并结合公司的实际发展情况，为决策提供参考信息。而后，建立完善的决策流程，将财务风险控制落实在事前、事中和事后三个阶段。其次，完善财务控制体系。房地产企业应当成立以现有的财务部门为核心的资金控制体系。由财务部门的负责人负责资金的控制，全面规划企业资金的使用，尤其是流动资金的流动方向以及银行业务的管理。在资金的管理方面，严格执行会计行业标准，对超出预留部分的资金，当天必须交付银行监督。此外，对于财务部门已经确认的资金支出，必须经过分管领导的再次审核确认之后才允许资金的流动。每月根据企业的战略目标，制定出符合实际的下月企业资金支付的先后顺序及计划事项。

（三）建立财务风险预警系统

财务预警机制是指通过对企业日常财务情况以及生产经营发展报表的分析，采用行之有效的技术方法和模型，对企业有可能发生的财务风险出现的问题进行及时的预警，并能够对引发财务风险的各种因素以及企业发展中潜藏的隐患进行详细的分析，从而能够进一步加强企业对风险的规避能力。

（四）提高决策科学化

房地产企业的财务运作在很大程度上取决于财务的决策是否正确。而在财务决策过程中决策层的主观意识往往是造成决策出现偏差的重要原因，因此，房地产企业必须提高其财务决策的科学化，降低主观随意性，将现代化的财务决策模型融入企业财务决策中，对所有备选方案进行合理分析，择优采用。比如，在企业融资时，首先要对企业所需要的合理的资金数量进行评估，对采用不同渠道可能取得的资金数量及承担的风险大小进行分析，并采用数学模型对各种方案的优劣顺序进行排序，最终综合评定，选择成本小、风险小的运行方案。

参考文献：

[1]纪晓寒，王塑棪.房地产企业财务风险分析与应对[J].广东经济，2017，（6）：29.

[2]于倩芸.我国房地产企业财务风险分析与控制研究[D].辽宁师范大学，2012.

[3]杨昭.房地产企业财务风险分析与评估[D].天津大学，2019