城市土地资源管理现状及改善措施研究

城市土地资源管理现状及改善措施研究

何永彩

莒县自然资源和规划局山东莒县276500

摘要：理论意义上的城市化运行过程本应是农村人口向城市的空间转移、身份转变和职业转型的过程，而在具体的操作过程中却发生了曲解，通常以城市化外在空间形态的成长为取向，认为城市化就是土地城市化而已，对人的城市化则没有想法，以致空间的盲目扩张及建筑的加速膨胀成为发展的基本趋势，城市土地资源的浪费现象比比皆是。基于此，本文对城市土地资源管理现状及改善措施进行研究，以供参考。

关键词：城市化；城市土地资源；改善措施

引言

土地资源是人类生存的重要条件，要想实现土地资源的可持续利用，必须制定出科学合理的土地资源管理办法，从而提高土地资源的利用率，为社会经济的发展带来更多的效益。尽管我国土地资源的总量丰富，土地利用类型也比较齐全，但当前我国土地资源利用率过低的现象日益凸显，需要引起土地管理部门的重视。

1我国城市用地结构现状

节约集约用地是建设资源节约型社会的要求，合理控制城市用地的规模，转变用地方式，使城市用地由粗放型向集约型转变意义重大。现今，我国城市用地结构的现状总的来说，不同规模的城市工业用地比例偏高，道路广场和绿地不足，居住地渐趋合理，但占城市用地的比重还是偏低，人均居住用地偏低。我国在城市用地结构上的一个突出问题是城市建设用地不合理，建设用地利用整体粗放。城市建设用地的大规模快速扩张占用大量土地，而城镇人口规模的增速却相对较小，随着国家对耕地提出了更严格的要求，走城市建设用地外延扩张式的道路行不通。同时，我国城市用地效益整体低下，城市用地效益提高速度远远低于城市建设用地的增长速度，且东部发达地区城市用地效益远远高于中西部城市用地效益，极不平衡。为此，运用适当的方法和手段加强对城市用地结构的优化调整势在必行。

2城市土地资源利用的现存问题

2.1城镇化发展中规划用地不科学

一般而言，城镇化的建设和发展主要依靠的是扩大土地面积，但如果在进行土地管理的过程中忽视对土地的长远规划，将会导致土地利用率降低。例如，一些地区在设计道路时缺乏合理性，一些车流量大的道路十分狭窄，容易出现交通拥堵，而有些道路的车流量很小，但所建道路却十分宽阔，以上都是没有科学利用土地资源的表现和行为，最终导致了土地资源的浪费。此外，据相关调查显示，我国有接近40%的城市土地利用率不科学，甚至有些城市的土地闲置率达到5%。

2.2土地管理制度和体制落后

目前，我国在项目用地方面的土地管理依然缺乏相应的约束机制，这就导致相关部门在进行土地资源管理时会受到传统土地管理思想的影响，使得项目制约土地规划的现象发生，导致土地规划的权威性大幅降低。同时，一些土地管理部门未能正确权衡土地规划和其他规划之间的关系，由于土地规划所涉及的领域较为广泛，其中包括城市整体布局、水利、农业等各个方面，因此，在进行土地规划时，相关部门要积极协调并处理相应的规划问题。从当前我国的土地管理制度来看，依旧缺乏明确的协调方案，导致土地规划与其他规划之间经常会产生矛盾和冲突。

2.3土地资源灰市泛滥，出现炒地热

在我国城市土地资源公有制的背景下，城市国营、集体的工厂、商店和党政机关的用地基本都是通过行政无偿划拨使用，伴随着向房地产市场的暴利追踪，在以GDP为政绩考核的时效体制及国家对房地产交易规则未出台的情况下，城市土地资源灰市泛滥，房地产商通过寻租的形式和政府进行交易，大炒房地产，房价过高，导致地价也居高不下，炒房热演化成炒地热，获取非法暴利，致使城市土地资源并不能实现市场调控下的利用程度。同时，政府土地的招标和出让过程中也成了表面透明、背后黑暗的权地交易等腐败现象的代名词，人情地、关系地等屡禁不绝，这些炒作行为与城市土地资源的管理体制有着紧密的联系，仅仅的土地公有或国有，并不能保证土地的合理使用和有效配置，不仅增加了房地产的成本，也造成了土地利用的低效率性。因此，城市化运行中如何合理适度的规避城市土地资源灰市泛滥及炒地热现象的发生，成为未来城市化发展中需要及时跟踪的重要内容。

3城市土地资源管理改善措施

3.1加强城市用地规划

城市用地规划能构建城市工业用地、居民用地、公共设施用地、交通用地和绿地等城市用地的大致方向，有助于城市土地结构朝合理的方向发展。国内学者认为城市土地利用的规划是优化城市用地的一种必要的手段，如城市规划具有城市建设的龙头作用，对未来城市建设和发展上，必须规划在先。根据城市继承性的特点超前规划，解决城市用地结构不合理问题；认为目前存在城镇建设用地结构不合理，特别是公共建设用地比例过小，应当分类引导建设规划，科学编制城镇规划，确保建设过程中建设用地结构规划有较强的可操作性；认为要做到城镇发展过程中的土地合理利用，改变城乡二元结构，统筹城乡发展，就必须对原有规划进行修编；对中国城市建设用地现状进行了分析总结，得到城市建设用地无序蔓延问题严重，人均建设用地居高不下的结论，城市用地结构不合理。为此，必须综合运用多种调控手段和措施，因地因类因城制定差别化的建设用地调控措施，以此优化城市建设用地结构。

3.2加强土地资源监管力度

首先，要严格实施土地供给制度，集中管理土地的使用情况，从而进一步提高土地资源的管理和利用效率。其次，对用地情况要进行严格审查，以确保土地的合理利用。最后，土地管理部门应对土地使用项目进行严格审批，对任何缺少预审的项目都不能予以批准；对有违国家规划和相关政策的项目要严格按照相关规定进行处置，从而真正提升土地资源的利用率。

3.3政府主导向市场主导和政府宏观调

控结合发展未来城市土地资源利用将是由政府主导向市场主导和政府宏观调控结合发展的运行趋势。当前，城市土地资源利用呈现明显的政府主导的发展倾向，特别是在炒地热现象发生的背景下，城市土地资源成了政府聚敛钱财和增强竞争力的经济来源及处理好与各大开发商间关系的物质基础，兼备两种身份的城市土地，是政府主导的使然。这样的利用模式下，本应由全体社会成员来分享的土地利用效益，而实际的享受主体却是少数的土地开发商和部分政府官员，对土地利用效益分享主体的曲解致使城市化质量也处在一种低水平徘徊的局面。面对这种发展现实，未来城市化运行中，城市土地资源的利用将会由政府主导向市场主导和政府宏观调控结合转变。

结束语

城市土地资源属于城市经济和城市化发展的最基本要素，但近年来，由于对城市土地资源的定位误差，并不能把它作为资产或按照资产运营规律经营，以致出现城市土地资源的粗放式利用，增加了城市建设和消费成本，利用效率的低下性和非集约化成为必然。因此，城市化运行中城市土地资源的合理调控势在必行。然而，考虑到我国所辖城市规模的多元化和发展现实的特殊化等事实，就需要在坚持合理规划、正确引导的大原则下，分别制定适宜各类城市发展的土地政策，达到利用效率提升和集约化的原有目标，进而助推城市化质量的阶梯式发展。

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