土地供后监管系统建设与应用

土地供后监管系统建设与应用

田家林

天津市滨海新区规划和国土资源地理信息中心天津市300450

近年来，随着城市开发开放的加快推进以及城市经济的快速发展，城市建设的土地需求不断扩大，土地出让交易量不断增加。土地储备制度是在我国土地使用制度改革、城市土地市场的发展及国有企业改制的过程中应运而生的一种土地管理制度，被誉为“我国城市土地制度改革的第二次革命”。城市土地储备制度，是指城市政府按照法律程序，委托相应经营机构，运用市场机制，按照土地利用总体规划的要求，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地，进行前期开发、整理，并予储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。而作为城市管理中土地出让、建设及验收的主要管理单位，规划国土部门面临着土地开发问题多样化复杂化的现实困境，现有的监管方法和手段难以满足土地监管的时效性和全面性。

为了弥补土地监管工作中的不足，加强城市土地出让后建设进度监管工作，维护土地出让合同的严肃性，规划国土部门需借助于地理信息、计算机等技术手段，建立土地供后监管系统，用于辅助规划国土部门进行监管资料管理、巡查监管、延期办理、监管解除、报表生成及查询统计分析等工作，实现土地监管工作图、表、文、属性一体化管理，提高业务办理的准确性、时效性和科学性。

基于目前规划国土部门信息化工作现状，以及各部门现有基础数据为支撑，整合多源、多尺度、多类型的土地监管数据，目前在梳理分析整合土地供后管理业务的基础上，研发建立一个覆盖全区域、涵盖全部土地供后监管业务、实时动态的、图表文一体可视化的供后监管系统，促进城市土地供后监管业务办理的准确性、时效性、决策的科学性。

具体研究目标包括：

1.分析城市土地供后监管业务，梳理形成土地供后监管业务体系图；

2.设计与建设城市土地供后监管系统，实现土地供后监管业务办理全覆盖；实现空间相关的供后监管业务100%落地。

3.实现规划国土部门系统内土地供后监管工作标准化、流程化管理，提升监管工作的时效性和科学性；

4.满足规划国土部门监管巡查、信息归档存储、综合查询分析及报表生成，提高管理决策支撑能力；

5.满足规划国土部门系统内监管信息数据无缝衔接与共享。

通过调研分析，现阶段城市规划土地管理业务大致梳理共八类，包括土地出让方案审核、土地出让合同、划拨决定书、缴费、出让金催缴、供后巡查、供后延期及建设工程规划验收。系统涉及的用户单位包括规划国土部门、行政审批部门、执法监察部门、财务部门、土地发展中心等多部门。系统通过工作流程的方式运转，操作简单，业务无缝衔接，涵盖了土地供后的全部业务范畴。

经过梳理后，对数据、业务、及监管内容进行了详细的分析后得出：

1、基础数据分析：

土地供后监管系统的数据范围暂定从2010年1月1日起至今，包括测试区域的证前证后资料，具体为土地出让合同信息、划拨决定书信息、图形信息（出让地块信息、宗地平面图、区位图等）、监管台账信息（经营性、非经营性证前证后监管明细表、解除监管项目明细表、项目资料移交及联席会情况汇总表、证后监管巡查及下达各类文书汇总表、建设用地监管审核表、延期审批申请）。但数据尚未有统一的管理信息平台，缺乏统一管理数据库管理标准及规范。

2、业务内容分析：

土地供后监管所称土地出让后建设进度监管是指对有效行政区域内有偿出让的地块，签订《天津市国有建设用地使用权出让合同》（包括补充合同、协议等）后，按照出让合同的约定，对土地使用者开发建设进度进行监管的活动。土地出让后建设进度监管分为合同监管（土地出让合同已签订尚未取得无地上物国有土地使用证的开发建设进度监管）和证后监管（已取得无地上物国有土地使用证的开发建设进度监管）。

3、监管内容分析：

目前土地监管大多分为三个阶段即证前合同监管、证后监管、解除监管。

证前监管主要是针对已签订合同未取得土地使用证的情况，对开竣工时间、基础部位建设等进行监督管理，并将监管信息按照《经营性房地产开发用地出让合同证前项目明细表》、《非经营性建设用地出让合同证前项目明细表》整理成监管台账。

证后监管是对获得土地使用证的开发土地进行监管，经营系每月现场巡查、为经营性每季度现场巡查一次，保障土地按照合同约定进行开竣工及其建设，将监管信息整理成《经营性房地产开发用地出让合同证后监管明细表》和《非经营性建设用地出让合同证后监管明细表》，作为监管台帐的重要组成部分。

解除监管：当监管宗地上项目已取得《工程质量验收证明书》或《建设工程规划验收合格证》，取消对该地块的监管，整理完成《经营性房地产开发用地出让合同解除监管项目明细表》和《非经营性建设用地出让合同解除监管项目明细表》。

土地供后业务具体开展流程如下：

土地出让后建设进度监管采取定期巡查、抽查以及专项检查的方式进行现场检查，检查前，各监管部门应提前1个工作日通知土地使用权受让方，检查后应填写《土地出让后建设进度巡查记录簿》。

定期巡查由证后监管部门设置专岗专人负责，对出让合同约定的开工、基础部位完工、竣工时间等进行监管，要求经营性每月巡查一次，非经营性和划拨类每季度巡查一次，产生的巡查记录资料包括巡查人员、时间、巡查情况及上传影像资料，并对巡查中发现建设进度与合同约定进度不一致情况，需下达通知书；经营性和非经营出让土地的开、竣工延期申请按照申请、受理、审核、审批、办理延期手续进行。主要流程及负责单位如上图示。

对于监管问题的处理：

监管部门应于出让合同约定开工时间30日前向土地使用人下达《限期开工告知书》；监管部门应于出让合同约定基础部未完工时间30日前向开发企业下达《基础部位限期完工告知书》；监管部门应于出让合同约定竣工时间30日前向开发企业下达《限期竣工告知书》。属于供后监管项目的，监管部门应函告相关单位，并按照规定进行处置。

其他业务要求：

供后监管资料按期归档：各供后监管部门，对每宗监管土地的相关资料（出让合同、台账）、巡查记录、查勘照片以及下发的限期开、竣工通知书等资料和延期申请办理资料，要及时整理装订，归档存放。

规划国土部门定期对各供后监管部门的实施工作，以抽查、互查等方式进行监督检查，并定期向政府机关通报供后监管工作情况。

为了使土地监管工作更加合理、科学，系统必须安全、可靠、稳定，具备较强的综合服务能力，紧紧围绕监管工作需求，从标准、数据、平台、业务、用户等不同的角度出发进行项目建设。项目建设从大局着眼，结合全国供后监管信息化发展趋势，用系统工程的思想方法把握全局，遵循“平台稳定性，技术先进性，系统完整性，结构开放性，网络适应性”的设计思想，进一步突出重点，提高层次，应用信息技术支撑土地使用监督管理，加强辅助决策支持能力。系统集成相关业务串接、工作流程化、工作实时提醒、文书打印、查询统计、监控管理等更好的辅助各单位进行供后的管理。

业务串接：实现从土地出让方案审核、土地出让合同签订、划拨决定书签发到土地出让金催缴、日常巡查、延期审批、验线及竣工验收解除监管的全流程业务体系。

流程化：实现独立业务的流程化办理，流程中实现多部门分工协作。

工作提醒：实现土地出让金催缴、日常巡查等业务的工作提醒，自动将到期的待办件提醒办理人，无须办理人反复查询。

文书打印：实现土地出让金催缴通知单、闲置土地确认通知单等业务文书的自动打印。

查询统计：实现开工面积、完工面积等自动统计，支撑城市中规划国部门的科学决策。

实用性是直接影响信息系统的运行效果和生命力的最重要因素，项目建设应紧紧围绕信息资源管理实际需求，资源规划具有针对性、指导性，供后监管系统要界面友好，通俗易懂操作简便，容错能力强，满足数据的批量管理和综合性查询分析。土地供后监管系统的研究与建设实现从土地出让、开工、基础部位建设、主体部位建设到竣工验收全程监管，实现土地供后监管工作动态化、自动化、网络化。对土地行政管理工作中规范土地建设行为，提高业务办理的准确性和时效性，促进科学决策起着不可替代作用。土地供后监管系统的研发与建设将规划、国土业务相互串联，有助于实现整体的供后监管业务体系化，通过信息化监管，对促进工作效率的提升和工作方式的规范有着重要意义。