不动产权籍调查及其成果审查

不动产权籍调查及其成果审查

郑晓菊

东莞市自然资源局大朗分局523770

摘要：不动产权籍自从2007年被纳入物权法以来，首次以法律形式确定了不动产权籍的登记制度，在当今不动产权籍已经成为了人们财产的一种类型。基于此笔者展开了以下概述。

关键词：不动产权籍；调查；成果审查

一、实施不动产权籍调查及其成果审查的必要性

1.不动产权籍调查及其成果审查的定义

对不动产权籍进行调查并审查其成果的主要工作内容包括厂房、商品房、私人住宅、综合楼等房屋用地和所属产权，它是一项通过技术要求及设计来实现的专业测绘项目。

2.调查不动产权籍和审查其成果的现状及意义

随着2014年《不动产登记暂行条例》的公布实施，与以往相比，调查不动产权籍和审查其成果的工作发生了较大的变化。《不动产登记暂行条例》详细规定了不动产登记的机构和执行登记的具体细节，规范了登记的流程，并解决了我国“多头登记”不动产权的现状，规范了我国不动产权的交易，极大地提高了交易安全。

现阶段，随着对调查不动产权籍及其成果审查需求的持续递增，工作量也在不断增加。同时，在对不动产进行调查和审查过程中，其结果容易受到测绘人员及审查人员的主观性影响，难以确保结果的客观真实，容易给后续工作留下隐患，并可能带来一些无法避免的问题。通常而言，在按照标准完成较多任务量的日常工作的基础上，还要保证测绘成果的准确性，必须严格执行不动产权籍的成果调查和审查工作，确保各项数据的准确性以及实施质量，既关系到个人财产和名誉的工作，又是影响到政府和国家名誉的项目，需要高度重视并严格执行，才能减少并杜绝在以后的工作中出现问题。

二、文件中涉及不动产统一权籍调查及成果审查的几个要点

1.权籍调查及成果审查的机构

2015年，国土资源部下发41号文件明确不动产权籍调查工作由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担，不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关。2017年，又下发1272号文件明确申请人委托第三方开展权籍调查的，应由申请人自行选择权籍调查单位，不动产登记机构应当按照有关规定及时提供相关资料，指导做好权属调查工作。《不动产登记暂行条例》第十八条要求不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当对不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致进行查验。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条要求不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当对不动产界址、空间界限、面积等权籍调查是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确进行查验。

2.不动产权籍调查及成果的主要内容

应按照《不动产登记暂行条例》规定的标准和要求对不动产权籍进行调查，并且遵循各项明确细节进行成果的审查审核。按照审查的主要内容划分，审查可以分为两个审核部分：内业审核和外业审核；按照审查模式分类，审查主要划分为两大部分：技术性审查和管理性审查。技术性审查的主要内容包括审查不动产权测绘成果中的面积、长度、位置、坐标等地理信息。管理性审查的主要内容包括对管理单位的人员配备情况、技术水平情况、资质情况等的审查，具体还包括对测量、归纳整理、成果审查等审核环节，还要审查相关调查工作人员的资质，确保他们具备审查资格。

三、不动产权籍调查及成果审查的原则分析

不动产权籍调查及成果审查是由专门的测绘单位进行，整个过程中规范严格，同时也遵循特定的原则进行，下面就对不动产权籍的原则进行进一步地具体分析和探讨。

1.对不动产权籍进行调查和对其

成果进行审查的工作应该以地籍调查为基础。根据这一原则，应以地籍调查为基础，以宗地为依托，来规划和调查不动产权籍并进行其成果审查工作。期间执行单位应协调好各方利益，做好各项工作，避免因工作失误而发生损害企业利益的情况，也应确保企业之间不存在利益交叉的问题。同时，应该根据信息进行严格审核，并对各个环节做好详细的登记、核对与检查，充分调动大家的积极性，动员大家一起做好调查和审核工作。

2.取得的不动产权籍的审查结果

需要由不动产权管理部门确认和登记。不动产权籍的审查成果一旦确认并进行登记后，就会产生相应的法律效应。所以，应该在科学、合理、完整的技术流程中进行不动产权籍的成果审查工作，以保证审查结果的准确无误。同时，在审查过程中，应认真核对，及时发现不规范的数据，并采取纠正措施，对一些有疑问的数据，应重新测量，保证不动产权籍审查结果的准确性及真实性。

3.进行不动产权籍调查和对其成

果进行审查时要协调好调查数据与标准要求之间的差异。在对不动产权籍进行调查时，由于存在一些人为因素或客观因素等的影响，导致调查得到的现实数据与标准数据之间有一定程度的差异，这是一个常见的问题，应客观看待，认真核查，及时发现数据差异问题，一旦发现，应严格根据规定处理，并采取措施合理解决问题。

四、工作建议

1.强化权属调查地位和从业人员条件

权属调查是权籍调查的核心。应在全面查清不动产单元权属状况，做好指界工作的基础上开展不动产测量等相关调查工作。不动产统一登记以前，权属调查工作基本上由行政人员组织参与完成，测量单位尤其是原先从事房产测绘的单位很少参与，这方面能力相对欠缺。一方面权属调查处在核心地位，另一方面调查机构又缺少相应技能。因此，笔者建议两点：一是加强对调查机构人员进行权属调查培训，要求权属调查人员须持权属调查证上岗；二是建立市场准入机制，从事权籍调查的单位须具备一定量持有上岗证的权属调查人员。

2.理顺体制，明确责任

主要是需理清房产行政主管部门、测绘地理信息主管部门、不动产登记机构及调查机构之间的职责关系。对房产测绘成果还在房产行政主管部门审查的地方，应坚决把这部分职能划转到不动产登记机构，因为条例明确不动产登记机构要对权属“是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”进行查验，如确实暂时难以划转，则建议签订文件，如签订委托审查合同，明确承担的法律责任；与测绘地理信息主管部门加强沟通，建立联合监管机制；进一步明确与调查机构的法律责任边界，如进一步明确调查机构需对质量负责，登记机构对权籍调查程序规范性、完整性、有效性、格式是否符合规定、宗地及房屋之间的内在联系以及空间要素位置是否交叉矛盾进行审查。

3.尽快制定地方性的权

籍调查技术规程和实施方案随着不动产统一登记的不断深入，各地在实际工作的基础上不断总结，相继制定了地方性的权籍调查技术方案，解决了很多实际问题。由于权籍调查在整个不动产登记中有基础性的数据支撑作用，加上历史遗留问题较多，要想一次性解决所有问题，难度较大。因此建议各地应尽量制定符合本地特点且操作性强的实施方案，尽量明确一些技术细节；分步实施，先明确实际操作过程中碰到的急需解决的问题，先试行，待今后工作中逐步摸索完善。如对于成套普通商品住宅，可以侧重房屋建筑面积，对权属界线可以忽略，而对于别墅等有庭院的房屋，则需重视地籍测量、权属调查等等；如明确原登记档案中部分权籍调查内容缺失，如无固定坐标或指界表，则在办理续抵押时可以先落宗，暂不开展权籍调查，待以后统一完善补充。

结语：

不动产权籍的调查及成果审查是保证现阶段不动产权籍安全的有效手段，可以对整个流程中存在的工作事务局进行检查和核对，减少和避免失误的出现，防止损失公众的利益，对人们的经济及财产安全带来严重的不易影响。通过上述的分析和探讨，可以有效保证不动产权人的核心利益，同时可促进了不动产权行业的健康可持续性发展，因此就有及其重要的作用。

参考文献：

[1]朱新源.试析不动产权籍调查及其成果审查[J].建筑学，2018（5）

[2]张成成.测绘支撑不动产登记“四统一”的思考[J].测绘与空间地理信息，2015（4）

[3]张宝能.不动产权籍调查及其成果审查浅究[J].中国西部科技，2018（2）