货币政策和居民收入对房价影响的实证分析

货币政策和居民收入对房价影响的实证分析

杜志达

AnEmpiricalAnalysisofMonetaryPolicyandResidents'IncomeonRealEstatePrices

杜志达DUZhi-da曰刘畅LIUChang（大连理工大学建设工程学部，大连116024）（FacultyofInfrastructureEngineering，DalianUniversityofTechnology，Dalian116024，China）

摘要院近年来，房地产价格持续快速增长，影响房价的因素有很多，文章以辽宁省为例，建立贷款利率、货币供应量、城镇居民可支配收入和房屋销售价格的VAR模型，进行实证研究。利用EVIEWS7.0软件对模型进行脉冲响应函数和方差分解分析，得出贷款利率、货币供应量和居民可支配收入均对房价产生正向影响，并且居民可支配收入的贡献度最强，五年以上贷款利率贡献度最弱。

Abstract:Inrecentyears,realestatepricescontinuedtogrowrapidly.Therearemanyfactorsthataffecttheprice.TakingLiaoningProvinceasanexample,thepaperestablishedaVARmodelwithlendingrates,moneysupply,urbanresidents'disposableincomeandrealestatepricesforempiricalresearch,thenanalyzedimpulseresponsefunctionsandvariancedecompositionoftheVARmodelwithEVIEWS7.0.Intheend,theresultsshowedthatloaninterestrates,moneysupplyandurbanresidents'disposablegeneratedpositiveeffectonrealestateprices,moreover,thecontributionofurbanresidents'disposableincomewasthestrongest,thelendingratesoverfiveyearswastheweakest.

关键词院货币政策；房价；房地产市场Keywords:monetarypolicy；realestateprices；realestatemarket中图分类号院F126；F293.3文献标识码院A文章编号院1006-4311（2014）18-0009-030

引言房地产业自1998年改革以来不仅自身发展迅速，也推动了我国经济的发展速度，但同时也带来了房价涨幅过快等问题。货币政策是影响房地产业发展的一项重要因素，为了维护房地产市场的稳定性，中央银行多次调整存贷款利率和货币供应量，以此来对房价进行宏观调控。因此，研究货币政策对于房地产价格的影响有很重要的研究意义。为了考虑综合因素，在研究中加入居民收入对房价的波动影响。

现阶段国内外学者对于货币政策与房地产价格关系做出了一些研究，但各个学者的结论并不统一。Kau和Donald（1980）利用微观方法定性分析了房价受利率的影响，利率与房价关系为负相关[1]。Goodman（1995）从供需角度研究发现利率与房价关系呈正相关[2]。聂雪峰（2005）通过实例分析货币政策对房地产市场的影响性，结果显示货币政策是房地产价格的影响因素，货币供应量比利率影响房地产市场的程度更强[3]。刘雪梅（2005）研究房价影响因素给出结论利率上涨并不能使房价下降[4]。王先柱和赵奉军（2010）控制了房地产需求和供给变量，基于此研究利率、信贷对房地产价格的影响，结果发现房地产价格主要受供需的影响，受利率的影响力不强[5]。

1指标尧数据选择和模型介绍1.1指标、数据的选择文章选取商品房住宅价格（EP）作为房价指标，目前在我国大多数居民选择按揭贷款方式购房，因此5年以上贷款利率（R5）是影响人们购房的一项重要因素，选择其为利率的一个指标，货币政策主要包括利率和货币供应量，文章中选取广义货币供应量（M2）作为货币指标，另外加入城镇居民可支配收入指标（PDI）。

文章从区域角度出发，指标数据选自辽宁省2003年第一季度到2013年第四季度，获取数据的途径有中经网产业数据库、中国银行和中国经济信息网。

1.2VAR模型向量自回归模型（VectorAutoregressive，VAR）最初由计量经济学家和宏观经济学家克里斯托弗·西姆斯（ChristopherSims）提出，VAR模型把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的向量自回归模型[6]，多用于分析时间序列模型。VAR（P）模型的数学表达式[6]为yt=M1yt-1+…+Mpyt-p+Nxt+着t+t=1,2,…,T（1）2实证分析2.1变量平稳性检验观察发现，货币供应量和人均可支配收入含有季节因素，采用X12季节调整法对其进行调整。为了防止在数据分析中存在异方差因素，分别对EP、M2和PDI取自然对数，可记为LN(EP)、LN(M2)和LN(PDI)。

建立VAR模型前需对各时间序列的平稳性进行检验，若平稳可直接建立VAR模型，若不平稳，需要检验其为几阶平稳，如果均为同阶单整序列，通过协整检验仍可建立VAR模型。本文选取目前比较成熟的ADF检验法，对各指标进行检验，得到结果如表1。

ADF检验标准是，当被检验的时间序列的ADF值小于5%的临界值时拒绝原假设，那么该序列平稳。由以上结果可知各变量均为不平稳序列，再对各变量一阶差分序列进行检验，得到结果如表2。

由以上结果可以看出各一阶差分时间序列的ADF值均小于5%的临界值，均为一阶差分平稳序列，称其为一阶单整序列，记为I（1）。

2.2协整检验滞后阶数的确定：各时间序列均为一阶单整序列，需要检验其是否存在协整关系，首先确定各变量的滞后阶数。选择滞后阶数既要考虑其反映VAR模型的动态特征的完整性，又要考虑滞后阶数对模型自由度的影响。目前确定滞后阶数的方法主要有LR（似然比）检验法、AIC（AkaikeInformationCriterion）信息准则和SIC（SchwarzCriterion）信息准则。本文利用EVIEWS7.0软件，得到结果如表3。

表4中第一列为原假设，表示存在几个协整关系，当TraceStatistic（特征根迹）值小于5%显著水平下的临界值时接受原假设。由表中结果可知，在5%的水平下各变量间存在一个协整关系，即房地产价格和货币供应量、居民可支配收入和利率间有长期的稳定关系，可以建立VAR模型。

2.3建立VAR模型建立模型前对EP、M2、PDI和R5因果关系

进行检验，得到EP与M2在5%的显著水平下互为因果关系，EP与PDI在5%的显著水平下互为因果关系，R5在10%的显著水平下为EP的因果关系。

经检验模型最优滞后期为2，利用eviews7.0，得出房地产价格与各变量的VAR模型如下式：LN(EP)=0.1996*LN(EP(-1))-0.0163*LN(EP(-2))+0.0476*LN(M2(-1))+0.0896*LN(M2(-2))+0.3453*LN(PDI(-1))+0.2910*LN(PDI(-2))+0.1144*R5(-1)-0.09528*R5(-2)-0.1990（2）R2=0.8761，说明模型的拟合度比较高。

在图2中，横轴表示滞后阶数，本模型选取滞后期为40，纵轴表示房地产价格对一个标准差冲击的响应程度，其中实线对应的纵轴值为当期响应函数值，虚线分别为正负两倍标准差的响应值。从图中可以看出，房价对于其自身的冲击也有响应，前期波动比较大，呈正向关系；货币供应量对于房价具有持续的正向作用，短期内效果比较明显，在第三期达到最大，之后逐渐减小，最后趋于平稳，表明货币供应量与房价关系为正相关；居民可支配收入对于房价同样具有正向作用，前期波动较大，第三期响应最大，之后影响一直处于减弱状态，表明居民可支配收入对房价的正向作用，在长期来看是减弱的；贷款利率对房价的作用前期波动比较大，并且响应值比较小，第二期影响最大，到第五期冲击效应降低到零，之后又处于上升趋势，最后在20期达到平稳，表明贷款利率对于房价具有正向作用，但是影响比较微弱。

2.5方差分解在进一步分析VAR模型不同外生变量冲击的重要性时，会用到方差分解方法，其基本原理是通过方差来度量每一结构冲击使内生变量产生变化的贡献度。利用eviews7.0得到方差分解图，如图3。

在图3中，横轴代表滞后期数，纵轴为各内生变量对房价波动的贡献率。可以看出，期数为1时，房价变动只受其自身的影响，所以自身贡献度为100%，这与脉冲响应函数是相符的，在图2中房价第一期响应值均为零，之后自身处于下降状态。降到55%左右。第一期过后，PDI的冲击对房价贡献度逐渐增大，最后达到25%；M2冲击对房价贡献度逐渐增大，最后达到15%；R5冲击对房价贡献度同样逐渐增大，最后达到6%。由此可以看出，贡献度最大的是居民可支配收入，然后是货币供应量，贷款利率的贡献度最小。

3结论本文从区域角度出发，利用辽宁省2003年第一季度到2013年第四季度的季度数据，构建房地产价格与货币供应量、5年以上贷款利率和人均可支配收入的VAR模型，借助脉冲响应函数和方差分解方法对房地产价格与其他三者的关系进行研究。结果表明，货币供应量、5年以上贷款利率和人均可支配收入与房地产价格均为正相关，但是影响力在长期来看呈减弱趋势。比较来看，人均可支配收入的影响最大，5年以上贷款利率比较微弱。根据研究结果来看，货币政策是影响房价的一个重要因素，调节货币政策控制房价是有效的。政府可以通过宏观调控降低货币供给量、降低贷款利率降低房价，但是在实际调控中会受到很多限制，并且房地产业也受到其他因素的影响，可能现实结果并不会如预期那么明显。

参考文献院[1]KauJB,DonaldCK.TheTheoryofHousingandInterestRates[J].JournalofFinancialandQuantitativeAnalysis,1980,58(4):833-847.[2]GoodmanJL.InterestRatesandHousingDemand1993-1995[C].CommonSenseversusEconometricsPaperpresentedatMid-yearAREUEAMeetingof1995.[3]聂雪峰,刘传哲.我国货币政策影响房地产市场的实证分析[J].河南金融管理干部学院学报，2005,4:63-65.[4]刘雪梅.我国房地产价格走势与利率！汇率机制改革[J].经济问题探索，2005,5:113-115.[5]王先柱，赵奉军.房地产市场货币政策效应—基于我国35个大中型城市的实证分析[J].经济体制改革，2010,3：157-161.[6]高铁梅.计量经济分析方法与建模[M].北京：清华大学出版社，2009.作者简介院杜志达（1967-），男，内蒙古赤峰人，教授，研究方向为工程项目管理；刘畅（1987-），女，辽宁彰武人，硕士研究生，研究方向为房地产管理。