谈我国不动产登记的现状及发展

谈我国不动产登记的现状及发展

张拥军

山东省菏泽市鄄城县国土资源局山东省菏泽市鄄城县274600

摘要：不动产登记制度是公示制度中重要组成部分，而公示制度对我国物权法的建立和完善有着重要作用。不动产的登记制度是公示法的基础。登记制度的完善可以保障财产在交易过程中法律的有效性，物权法也要依附于登记制度。不动产登记是指通过国家对不动产的交易关系进行干预，利用登记的方法将不动产物权的设立、转移、变更的具体情况公布出来，让大众对这一项不动产的物权状态有所了解。不动产登记的目的就是为了通过公示的途径，让公众了解该项不动产物权的状态情况。该制度能够明确物权的归属，在产生物权纠纷时能够进行解决，在进行物权交易中，对交易的秩序进行法律保护，从一定程度上提高交易效率，并且缩减交易成本，还能够帮助国家对不动产进行把控，在适当的时候方便宏观调控和监督。物权法的制定是为了确保财产关系基本规则的统一和完善，是对新宪法上对公民合法的私有财产受法律保护的落实。

关键词：不动产，登记制度，管理

引言

不动产等级制度属于重要的公示制度，公示制度能够有效地促进我们国家物权法的设置和改进。不动产等级制度能够给公示法提供更多的保障，改进登记制度能够有效地确保财产在交易时法律的有效性，并且物权法和登记制度有着密切的联系。不动产登记就是借助国家来干预不动产的交易关系，使用登记的措施来设置不动产物权，并且把这些展示出去，使得人们能够更加深入地了解不动产的物权情况。

1我们国家不动产登记制度的实情

我们国家在建国初期已经开始落实不动产登记制度，不过没有持续进行，一直到上个世纪九十年代，这个制度才重新继续落实。不过由于那个阶段的登记以及民法里面的不动产物权的变动和法律没有较多的关系，仅仅是有关部门在开展行政管理工作的时候所选择的措施，那个时期的法律还没有把不动产登记当作不动产权变动的公示措施。现阶段我们国家的不动产权登记基本上是多个管理部门来负责管理，一般情况下，和土地有联系的权利需要土地管理部门来负责，和林业有关系的权利需要林业部门进行管理，当然其他的方面也存在相应的管理部门。在设置登记部门和有关部门的时候需要充分使用有关的职权，不过通过分析可以看出，这样一种形式的登记制度还是存在较多的问题：首先就是有关登记部门相对分散，交易当事人在开展交易查询工作的时候，很难得到详细的信息，所以就会影响到交易的进行；接着就是由于登记部门比较分散，所以交易当事人在办理有关手续的时候会遇到较多的问题，进而影响到整体的办公效率。在这情况下，比较容易产生房屋土地抵押的情况。由于比较分散，所以也会影响到登记制度的落实。不仅如此，也会给登记人造成一定的麻烦，这样就会影响到登记制度的落实。这些因素都会影响到个人经济和市场经济，并且会影响到整体的社会信用。进行物权公示，可以促进人们对于物权的认知，而且借助公示可以使得物权更加公开明确，当事人和第三人比较容易明确物权的实际情况，如此能够保持维护物的有关秩序。不过在现实生活中，有关抵押人在银行的权益很难得到可靠的保障。

2我国不动产登记制度中的问题

2.1法律依据不统一

我国不动产登记法的法律依据主要是单行民事法律法规，在法律上没有统一的依据，没有做到国际通行的做法，在相关方面制定统一的不动产等登记法。

2.2登记部门不统一

我国目前的登记部门比较分散，各个登记部门各自为政，这种部门不统一的情况下，为登记制度的实施带来了负面影响，也致使当事人在登记时有所不便，降低了登记的效率。

2.3影响了社会信用

目前来看，对要求不动产登记制度进行改善的呼声最强烈的是基层金融机构，因为目前的制度无法为通常作为善意第三方的贷款银行有所保障。房地产双重抵押给银行的信贷资产有一定的隐患，在某些地区产生了对金融稳定的影响。

2.4法院执行困难

我国的登记制度现状呈现出分散的状态，这种状态给法院的执行工作造成了一定的困难。分散的登记状态，很有可能使彼此有关联的不动产物权，被不同的部门进行管理。比如，一处土地的使用权和这片土地上的房屋所有权，分别被登记到了不同的管理部门中，如果这两者出现了一些纠纷，那么法院在执行时，将会有一定的困难。

3改进我们国家不动产登记制度的方法

3.1不动产登记部门需要充分掌握有关的法律责任

有关不动产登记部门在进行工作的时候，工作人员很容易出现操作失误的情况，这样就会影响到信息的真实性，而且会造成利益受损的问题。所以有关的不动产登记部门需要设置完善的责任制度和赔偿制度，确保权利和义务的统一。有关不动产登记部门需要划分好赔偿的范围，而且要是因为不动产登记部门出现失误，进而影响到有关人员的利益，就需要及时地进行赔偿，而且需要按照实际情况支付一定的费用，比如在诉讼期的费用。我们国家不动产登记部门是国家的权利机关，要是因为部门的失误而出现受损的问题，就可以选择诉讼的形式来进行索赔。

3.2.制定不动产登记程序规范

《物权法》明确了不动产的物权模式，与登记的模式与规范实现了统一。在不动产登记条例方面，深入完善了关于不动产登记的法律规章制度。尽管我国现行的有关不动产的法律条例相对较多，但其中仍然有极个别的法律条例存在重叠、不协调乃至重复的问题。建议完善此类法律法规，在时机成熟的背景下，可直接将《不动产登记暂行条例》升级为正式的法律法规，从而据此明确我国不动产登记的效力、程序及性质等，促使我国不动产登记制度更加完善。

3.3对登记的物权属性要明确

对不动产物权转移合同的生效要件和物权变动生效要件要进行正确的区分。不动产登记只属于不动产物权变动的生效要件，而不能作为不动产物权转移合同的生效要件。如果依法生效的不动产转移合同，不登记则不产生物权变动的效力，但同时也不能对抗善意第三人。因此，在物权法中，需要有“如果当事人没有对不动产物权的转移办理登记手续，而其合同合法有效，允许当事人进行登记补办”的条例。当卖方将一物多次转移，违反合同规定，但是办理了不动产物权变动登记，买方则不能办理登记补办，可以要求卖方给予违反合同应赔付的赔偿金。

结语

总之，目前我国不动产登记制度方面还有许多不完善的地方，但是随着社会的不断发展，大众对私人财产的保护越来越关注，而不动产的登记有利于解决不动产物权不明确而产生的纠纷。现阶段我们国家的不动产登记制度还是存在较多的不足之处，不过由于社会的持续进步，人们开始高度重视私人财产，不动产的登记可以有效地解决不动产物权所存在的各种纠纷。现阶段我们国家不动产物权登记的主要情况就是登记部门和有关的法律不匹配，所以为了改进这些制度，就需要做到统一管理，而且需要设置相关的部门进行负责，这样可以使得有关的权益得到更加可靠的保障。

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