房产测绘中房屋面积预测和实测对比研究

房产测绘中房屋面积预测和实测对比研究

张旭

重庆市潼南区国有土地房屋征收管理中心重庆市402660

摘要：随着人们法律意识和维权意识的不断加强，对房屋面积预测的精确度要求越来越高，相应的从事房地产测绘工作的人员的责任和压力也就越大，怎样更好的进行房屋面积的预测和实测，尽量减少误差，成为房地产业亟待解决的重要问题。

关键词：房产测绘；房屋面积；预测；实测；对比研究

一、房屋面积测绘的基本概况

1.房屋的预测面积

房屋预测面积主要是指在商品房屋的预售或合法销售过程中，由房地产管理机构根据国家相关规定认定的，具有房屋测绘资格的房屋测绘机构，根据对房屋的实地调查，加上房屋的设计图纸，按照国家规定的测绘规定，对尚未竣工的房屋的房屋面积进行的预先测量计算得出了初步面积。

房屋的预测面积是房屋开发商销售商品房的重要面积依据，也是房屋开发商对商品房进行网上备案销售和实际宣传的主要依据。

2.房屋的实测面积

房屋的实测面积是指在商品房正式竣工并由相关的工程规划单位审核合格后，房地产开发商依照国家相关法律规范，按照《房产测量规范》的相关规定，委托法定的房屋测绘机构，对竣工后的房屋进行实地勘探、实地绘图和实际计算得出的实际面积。

房屋的实测面积既是房屋开发商和房屋业主维护权益的法律依据，也是房屋业主进行产权交易、物业及相关费用结算的最终依据。

二、导致房产预测面积和实测面积存在差异的原因

1房屋规划设计的变更。在对房屋进行最初的规划设计的时候，一旦规划面积对房屋的尺寸和功能造成影响时，就会直接导致房屋预测面积发生变化。一般而言，房屋尺寸的更改都会对房屋的总体面积或者分局面积造成影响。而房屋的使用功能造成的变化，主要是在设计公用空间的面积时，当公用面积的设计发生变更，就会直接涉及到其他分户面积的分配问题。

2施工过程中的影响。在施工过程中，由于种种原因，有时会出现不按照图纸施工的情况，这无疑也会造成实际面积和预算面积的偏差。此外，施工过程发生差错或者是放样误差严重，就会造成实测面积和预测面积的较大差异。除此之外，即便是正常的施工和测量，也会对导致实测面积和预测面积的差异，但这种差异一般控制在较小范围内，属于可接受的正常差异。

3竣工后的公用空间变更。为了满足居民的生活需要，一栋建筑内通常会设有一定的公用空间。这些公用建筑主要包括车库、消防室、仓库房等场所。地下室或一楼常用于充当车库和库房，此外还有多栋楼之间共用的设备房等。当这些公用空间的设计或施工发生变更时，就会缩小或扩大分摊面积，从而引起预测面积和实测面积的差异。

4不同测绘方法和不同建筑造成的差异。规划部门往往是按照设计图纸进行测绘，而设计单位测算面积的方法则不尽相同。有的是依据房屋轴线测算，有的是按照房屋长宽高测算，各个测算部门的测绘方法都不一样。在房屋竣工后进行面积测算工作时，测绘部门是按照最后确定的设计图纸进行测算，而有的则是进行实地测绘，而有些实测常常会因为测量和计算过程中数据误差，而对房屋实测面积造成影响。

三、减少房屋预测面积与实测面积差异的措施

房产测绘是一种重要的工作，关系到房地产商和业主的切身利益，同时房产测绘工作也是人们关注的焦点，甚至还会产生很多的经济纠纷。因此减少房屋预测面积与实测面积差异的至关重要，下面详细提出了几点控制措施：

1加强对于预测图纸资料的检查

图纸是建筑面积预测的首要资料，其图纸准确性直接应到到建筑面积预测的准确性，因此要加强对于各个施工单位的图纸控制，在施工单位和测绘单位之间建立良好的沟通机制，对于部分在施工中对于设计图纸的改变要和测绘单位及时沟通。在测绘工程中，需要的建筑图纸有楼梯以及阳台、规划总平面图、建筑剖面图以及建筑平面图等等，在预测建筑面积之前，要把全部图纸进行检查，如果出现图纸不清楚或者存在差异的现象，要及时弄明白施工改动位置。此外，还要对设计单位图纸中的消防控制室、水池、制冷机房、水泵房以及配电室等公用的配套设施的使用说明进行检查，确定公用配套设施建筑面积能否进行分摊。

2房屋内部上空的处理

对于这个问题并没有明确的政策性规定，不同的测绘人员对于不同房屋上空部分都有自己不同的计算方法，尤其是当前的许多计算机软件，并没有统一的计算标准，采用的编程语言也各不相同，有的操作软件并没有充分考虑到内部是否有与外墙有关的上空部分，往往会发生重复计算外墙体面积的情况，从而造成了测绘数据的不准确。而正确的测量方式是，当外墙是上空的一面支撑时，如一部分复式房屋的挑空大厅等，作为这一部分外墙，就只能计算成是复式下层的建筑面积，而不能在计算上层面积时重复计算。

3做好阳台实测尺寸的准确性

阳台测量数据是整个房屋测量中影响较大的因素，阳台一般是指有永久性封盖，同时有维护结构，并和房屋相连的空间结构，按照其封闭类型可以分为非封闭式阳台和封闭阳台。对于阳台的面积测量，一般的方法是直接按照底版的水平投影面积进行面积测量，但是这样的测试结果有很大的偏差性，而正确的测试方式应当是以围护结构的外围水平投影面积为准。对于阳台面积的测量，《房产测量规范》中有明确的规定，即封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部的建筑面积不封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。但是对于封闭阳台是以那种测绘标准并没有严格的规定。

4做好成果资料的检查、整理、归档工作

商品房的预测成果资料要经过严格的整理，并书写全面的报告，经过检查验收之后才能正式向委托人提交相关的数据资料，在进行归档保管。首先是数据资料的检查，这是保证测绘数据正确全面的关键，其主要的检查内容较为繁杂，包括以下几个方面的内容：①预测的分户界限、房屋使用性质、共有建筑面积和图纸上是否一致；②设计图上的名称标注和技术类型名词是否合理，是否和标注位置相对应；③房屋面积测绘数据，包括关键位置的长度、宽度、高度等是否存在着较大误差，面积计算方式是否符合流程规范；④房屋栋号、室内号码编写是否和房产证上相一致，委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。

四、结语

降低房屋测绘预测面积和实测面积之间的差异是具有现实性意义的，其能够良好的保证买房者的合法权益，并且能够顾为房地产企业建立起良好的形象，某种程度上能够规避因为面积差异而造成的各项纠纷，能够顾更好的保持和维护社会的稳定有序发展。所以，有关部门需要强化对房产绘测工作的认识，减少实测和预测之间的差异，为房地产行业更好更快的房展发挥积极性作用。

参考文献：

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