房产测量中预测算与实测面积差异探讨

房产测量中预测算与实测面积差异探讨

温瑞彬

开平市房地产测绘所

摘要：近年来，随着房地产业的不断发展，房产测绘这项工作也显得越来越重要。而房屋的预测算与实测面积直接关系到产权人的切身利益，必须运用切实可行的方法降低预测算与实测面积之间的差异，减少纷争，以维护人民群众的合法权益。但在实际操作中，由于受各方面因素的影响，预测算和实测面积之间的差异是在所难免的，这就需要有关部门强化房产测绘的工作，不断完善测绘程序和监督机制，进而提高测绘的质量，更好地维护社会的稳定发展。

关键词：房产测量；预测算；实测面积；差异问题；措施

前言

如今，房价不断上涨，作为计算房产的基础性指标的建筑面积，就成为购房人最为关注的焦点，如何在合理的情况之下尽量减少预测与实测之间的差异成了房产测量工作的重点之一。所以，现阶段应该加强房产测量的精准度，从现行的测绘质量方面、建筑面积相关计算标准把关，尽量将预测算与实测面积的差异降到最低。以下对房产测量中预测算和实测面积产生的差异问题进行分析，并有针对性地提出了改善措施和建议，以加强房产测量方面的工作。

一、房屋预测算与实测面积差异的影响因素

1、计算规则的改变

近年来，由于房屋建筑结构的不断创新，导致房产测量出现了某些环节不能统一的现象。而《房产测量规范》这个测绘依据在计算规则上也有不够细化的地方，以致理解各异，造成各地方、各测量单位不能有统一的计算标准。同时，预测算与实测是房产测量中两个不同阶段，因此使用新旧规则也能造成测量面积的差异。

2、设计变更引起的面积差异

商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，未够细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商为最追求经济效益最大化而肆意更改设计。所以在对预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。

3、施工变更引起的面积差异

施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行，但目前来说，开发单位未经规划批准而进行施工变更也较为常见。房屋预测算和实测的测量依据不同，即预测算依据设计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预测算与实测面积差异的重要影响。在实际工作中，委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的预测算与实测建筑面积有所差异。

4、施工误差及测量误差引起的面积差异

在实际建造时由于施工原因，墙体厚度有可能达不到或者超出了原来设计的厚度。实测时，测量人员要对房屋的外墙尺寸以及各功能区的分隔尺寸进行复核，如果达不到或超出原设计厚度，均以实际测量厚度为准，这样房屋的预测算与实测建筑面积就会产生差异。对于施工误差和测量误差造成的面积差异，需要施工单位严格按照图纸施工，把握好工程质量，同时也需要测量单位提高测绘人员的作业水平和测量精度。

5、测绘人员计算错误导致的面积差异

由于现在的房屋格局设计新颖、复杂，增大了房产测绘的难度，稍有不慎就会出现不同程度的错误，这种错误经常发生在预算的时候，实测因为有预算的对比以及现场比对，比较容易发现错误。

二、预测算与实测面积差异的改善策略

1、完善并严格按照测绘规范作业

对于房屋面积的测量，我国应完善细化《房产测量规范》，进一步明确规定房屋测绘方面的各项规范及细则，其内容可以根据不同地方制定不同的方式、方法，以及根据房屋的不同结构、类型，提供相应的法律依据，各测绘单位、从业人员应认真学习《房产测量规范》并定期进行行业规范的培训学习交流，在实际工作中严格按照测绘规范要求作业，切实降低预测算与实测面积之间的差异，以减少业主与开发商之间因房屋测量中预测算与实测面积差异而造成的争执与纠纷。

2、加强预测图纸资料的检查

设计图纸是建筑面积预测算的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性。因此首先应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供的是没有经规划部门核准的最初的设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等，若图纸附有建筑设计CAD光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制；检查设计单位提供的图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否进行分摊；特别注意设计图上的文字注释，必须要有一个明确的说明。

3、注重尺寸数据的采集

在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，这些数据是我们预测算的重要依据。我们所需计算的套内面积的墙体中心尺寸、房屋建筑面积的墙外边沿尺寸等均需要根据这些设计图上的尺寸进行换算。所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸方可正确换算出预测算面积中相应的边长尺寸，同时还要考虑房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为24cm；设计为24cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为28cm。否则，预测面积与实测面积相差很大。对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图，对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等，在平面图上尺寸往往不准确，我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大样图为准。另外，通过查阅设计房屋开发单位提供的建筑CAD设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法；要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含）才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m高度的准确位置。

4、做好成果资料的检查、整理、归档

商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里检查，主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘机构设置的质量检查部门或专职检查人员。重点检查：预测算的分户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理；房屋边长数据的采集，有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。

三、着力提高预测算的准确性

1、房产测绘单位方面

测绘单位在测量过程中，首先，注重搜集房地产项目建筑面积的测算资料以及整个建设过程中的设计图纸和资料，必须要有开发商的营业执照、房地产权证、建设规划许可证、建设工程施工证、建筑总平面图和施工平面图、房屋共有部位使用说明书等文件。特别是施工图纸和施工资料，对施工前后的图纸进行对比和核实，遇到不一致的地方应由开发商给予合理说明，测绘部门予以详细记录，以便在实测时加强测量，进而尽量减少预测与实测之间的差异。其次，优化测量工具，对测量工具进行及时的校正及更新，采用先进、精密的测量工具，才能提高测量精确度。最后，在实测过程中注重整体和局部测算的结合。利用一定技术和方法对房屋的整体面积进行初步测算，然后分别测算房屋分层分户的面积，最后进行整合。注重房屋内围和外围、整体和局部之间的差异，一步步进行测量、计算和核实，以减少预测与实测之间的差异。

2、施工单位方面

加强对施工单位的管理，要求施工单位必须严格按施工图纸及规划方案进行施工，尽量减少竣工前后测绘面积的差异。在施工过程中，如出现某些不可抗性因素而需要更改计划和方案的，要及时与开发商联系，经设计人员重新规划，以及测绘单位实测和考察后，才能确立变更计划书和变更图纸，并重新修改预测面积的相关数据，避免日后产生不必要的矛盾或纠纷。修改施工图纸后，施工单位可根据新的施工图进行施工。同时施工单位需要优化施工方式，保证墙体的厚度与图纸设计的厚度一致，严格把控好工程的各个细节，保证工程的整体质量。

3、开发商方面

房屋开发商在完成商品房的预售工作之后，往往会按照实际需要对原有的设计图纸进行相应的更改。开发商在变更工作确定后，应该及时通知规划部门、预测单位以及各个业主，将施工变更中修改的具体部位、大小、共用面积差异引起的分摊面积的变化在合同中添加补充协议，以体现预测算面积与实测面积存在的差异，避免业主与开发商之间因预、实测面积的差异而引起的纠纷，既保护了购房人的合法权利又维护了社会的安定。

4、房产管理部门方面

房产管理部门作为房屋的主要销售管理方，也应该采取一定措施减少预测和实测面积的差异。一旦商品房取得预售许可证之后，房产管理部门除了负责房屋面积的测绘工作以外，还需要承担管理预测算市场的责任。同时，加强对预测单位的管理，将预测单位、预测人员的相关信息进行记录和登记，测绘部门将测绘人员的职责分配等信息提供给房产管理部门，以方便对其进行监督管理。

四、总结

总之，在测量过程中，测量单位一定要严格依据预测数据、竣工图纸、变更图纸、房产预测规章等对房地产的实际面积进行实地的勘测和绘图，降低房屋测绘预测面积和实测面积之间的差异，为房地产行业更好更快地发展发挥积极性的作用。

参考文献

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[2]万丽斌，房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].中国建设信息，2009（10）：16-17.

[3]胡英俊，胡军.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].河南科技，2014，No.54515：140-141.