浅谈民用高层建筑投资估算

浅谈民用高层建筑投资估算

马晨霞贾玲霞付海涛李伟峰

（河南宏业造价咨询有限公司，河南，450012）

【摘要】本文分析了民用高层建筑的特点、建筑投资控制原则以及竣工结算审核，希望能够给读者提供借鉴和参考。

【关键词】高层建筑；特点；投资估算；审核

一、前言

民用建筑是高层建筑的主要形式，建筑投资估算能够大大提高建筑投资预算准确性，保证施工单位的效益得到有效保证。

二、民用高层建筑的特点

民用高层建筑的地面部分经常集商贸、金融、通讯、餐饮、办公(或写字楼)和住宿(客房或住宅)为一体，有的还在地下部分设置停车场、库房(贮藏室)，在屋顶设置游泳池、网球场、花园(或酒吧)等，从而形成使用功能较为复杂的统一体。由于民用高层建筑结构形式比较复杂，涉及框架结构．剪力墙结构、简体结构或其复合体，且常有地下功能层(如停车场、空调机房、水池等)，要求通风、防水，防潮，施工过程中高空作业也较多，从而涉及的施工技术措施和模板及机具较复杂，因而施工难度较大。

三、工程核算审核的内容分析

建筑工程的资料是否完善、综合性造价是否合理、工程量是否准确、工程的合同如何执行、规费税金问题、如何设置清单的项目以及《计价规范》计量规则的如何执行等都是工程造价结算审核的主要内容。

1、结算审核的资料分析

建筑施工单位的招标以及投标的和合同文件、进行报送的结算文件、施工与竣工的图纸、开工与竣工进行验收的资料、建筑工程以及设计变更的资料以及进行现场签证的资料等都是进行结算的资料。进行送审时，必须具备完善并且真实有效的结算资料。同时，送审的资料应该手续齐全，确保复印件有确认章，进行施工的现场签证单、各种会议以及洽商记录、工程设计变更等资料必须齐全。同时，要保证各种材料文件以及有关进行结算的票据真实有效。

2、对结算综合单价的处理分析

结算的综合单价，一般在合同中都有规定，按照合同已经具备的适用或类似的综合单价，就应按照已有或类似的综合单价进行确定；如果合同中没有相关规定，应由承包单位制定综合单价，并经发包单位同意后，才可实施。根据《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008中工程量清单项目综合单价的确定方法，如果没有可用的项目单价时，招投标时的基础资料就是参照，对综合单价进行确定。实施时，应根据工程的合同、施工的消耗量定额、工程造价的信息、建筑材料的市场价格等，通过成本加利润的原则，或者按投标时投标下浮率进行下浮，进行确定后，交予发包单位进行审批。

通常情况下，类似或新增项目中以及施工单位的意见，在进行单价审核时会出现不同的看法。这种情况，就应按照合同的规定实施，并应防止工程施工单位借此提高工程的造价。同时，应避免工作量的增加问题，按照合同的规定实施。结算审核中，工程价款也可能出现因建筑施工单位实施了不平衡报价而增加，应予以注意。施工单位进行投标报价时，经常会对存在有变更可能的项目单价，进行较高的不平衡报价。因此，应实施对合同条款中的超常规单价的调整方式进行改变，防止出现因超常规单价，进而出现增加施工费用的情况，进而控制工程的有效投资。

3、对工程量的准确性分析

工程量的准确性具有一定的相对性，通常控制在5%左右。通过实算法、增减法、建筑面积法、系数法以及含量法，实施工程量的结算审核。如果工程项目需要的金额较大，并且工程量的增加幅度也较大时，就会运用通过图纸进行计算，也就是实施实算法，这种方法需要的时间长以、工作量较大。而增减法对工程的设计修改进行变更时运用较好，通过搜索的方式，对修改的项目进行修改后与前的减或加实施计量。建筑面积法一般运用在土建工程的板式构件项目；系数法计量运用于项目；含量法运用于不同建筑类型钢筋量的评估。

4、合同规定的结算方法对于结算审核的分析

通过投标总价，以及通过进行确认后的变更签证的方式，对总价包干合同进行结算。如果合同是单价合同，就应该实施合同已经确定的结算方式进行。其中，又分为按竣工图结算与按施工图结算两种方式。建筑施工中，设计以及联系的变更等是竣工图中的内容，签证时应根据签证的内容，竣工图中是否存在情况，实施结算。这属于按竣工图结算。按确定的施工图纸计量并加上产生的变更签证进行结算属于按施工图进行结算。

5、清单项目的设置与计量规则分析

必须通过《计价规范》的计算原则，进行工程量的计算。同时，投标报价中的不利因素，投标者应进行考虑。计算规则以及工程量清单下的开挖沟槽土方工程量的正确计算，审核者也应进行考虑。

四、施工单位进行结算时应注意的问题分析

施工单位的中标者，一般保留了最低的利益，进行结算时就采取一定的措施多要求结算，因此，进行结算审核时，再通过一定的方法进行处理。

1、施工方经常对工作量进行虚报以及偷工减料，增加结算数额；工程项目减少了却没有降低价格；施工方对工程数量多报或重报；施工方对合同的内容进行曲解，对合同中的内容多向自己的一方进行考虑。施工方对施工的范围故意含糊，对洽商的部位进行混淆。

2、施工方对施工的项目内容进行虚增，对新增的项目清单不按照合同规定，而是进行随意更改。施工方对洽商的内容进行随意更改。施工过程中，工程变更联系单是图纸变化的根据。如果建筑单位，对变更联系管理不到位，就会导致联系单不严密。这就会使某些施工单位对联系单进行改变或故意删除对自己不利的内容。

3、利用工程量清单中相同或类似的项目，通过文字之间的差异、对清单项目二次申报以及对定额编号进行更改。因此，审核工作人员应对图纸与合同要全面的理解，对建筑工程场地多了解，对工程结算的范围必须清楚，对工程相应的清单及定额必须明白，才能在结算审核中减少问题的出现。

五、结算审核中减少纠纷的措施分析

1、合同需加强管理，对特殊条款需明确

预算及专业技术人员工作人员应参与合同的制定，进而确保合同的严密性。合同中应明确各自的责任与义务。对价款的结算、变更计算以及风险索赔等特殊事项必须明确，明确合同的调整范围、影响因素以及各种风险的影响。

2、对工程清单的编制与工程签证的手续进行规范

编制工作人员应具有较高的信誉与业务水平，减少差错的出现。对工程的签证手续进行规范，使变更与签证的准确性与时效性得到保证。同时，减少结算出现不应有的争议。对工程的有关资料要进行完整的保存，确保其准确有效。预算工作人员应对施工场地清楚，对有关依据保存要完整。

3、计价的时效性必须科学合理

结算审核中，必须认真对待建筑工程的材料，对其之间的差价必须合理的处理。对工程的某些材料进行准确认价。同时，对工程施工中发生变更或新增项目的内容，必须注意，确保其时效性。

六、结束语:

综上所述，我们要重视投资估算工作，提高思想重视程度，并在估算中采取科学的方法进行。

参考文献：

[1]胡衡.工程量清单计价模式下的费用控制[J].中国高新技术企业,2013,12:144-146.

[2]侯春梅.工程量清单编制质量导致结算纠纷的预控研究[D].天津理工大学,2012，122-123.

[3]张译元.工程量清单计价模式下结算方式改进研究[D].天津理工大学,2012,56-57.