住宅地产项目总图设计探索实践——滨海半岛花园

住宅地产项目总图设计探索实践——滨海半岛花园

宋万龙

广东德晟建筑设计研究院

摘要：我国的住宅商品化已走过了多年，在现今高地价、高材料及人工成本的背景下，原来的粗狂式开发也逐步走到了尽头，因此，对住宅项目开发提出了更高标准的要求，不论在产品定位、营销策划、设计装修及后期施工、物业服务等领域均须全面升级，项目的定位客户人群也愈来愈精细化，这是无可逆转的时代潮流，作为方案创作单位，要时刻关注设计潮流，在城市规划设计空间效果与开发商追求最大利益之间寻求一种动态的平衡，达到双方的共赢，并为锁定的客户群提供优质的产品。本文旨在通过对滨海半岛花园项目的前期总图规划阶段的实践，探索在当今背景下住宅前期总图设计对住宅项目决策所产生的重大影响。

关键词：滨海半岛花园；总图设计；升级

项目背景

项目用地位于广东省珠海市唐家湾新城东部，情侣北路南段，东临南中国海，西靠石坑山城市森林公园，通过港湾大道和情侣北路向南连接珠海市中心城区，距中心城区仅15分钟车程。

用地指标

项目用地为围堤填海区，用地面积为227684.55平米，由规划道路划分为D1~D5五个地块，项目用地范围内地势平坦，总容积率2.19。

周边环境

根据情侣北路（南段）控制性详细规划，本项目用地西南侧为高档海景居住社区和会展中心及其配套设施，东北侧为中小学教育设施，西北为一类居住用地，东南侧为商业配套设施用地及大型社区公园，最西侧和最东侧分别为沿山步行景观带及滨海观光游览带。周边良好的配套设施用地及自然景观为本项目提供了优良的设施条件。

景观资源

项目用地西靠石坑山城市森林公园，东沿S型的情侣北路呈半岛延伸入海。后依高山绿涛，前眺碧海归帆，山，海相映成辉。西侧和东侧的沿山步行景观带及滨海观光游览带，是依托自然资源打造的人文景观资源。而突出海面的优越地形，不仅提供了开阔的观海视野，还与珠海市中心城区隔湾相望，互为对景，成为项目独特的景观亮点。

规划前期优劣分析本项目分割为5个地块，其中D3地块以东为南中国海，坐拥一线无敌海景资源和滨海观光游览带，为本项目中海景资源最好的一块用地，同时也是本项目中面积最大的一块用地。D1和D4地块以西为石坑山城市森林公园，地处幽静之地，尽享山景风光。D5地块以南为大型社区公园，东南临商业用地。D2地块处于D1、D3、D5地块之间，以北为中小学用地。从以上地块周边情况分析得知，D3地块海景资源最为优越，D1和D4地块山景资源最为优越，D5地块有大型社区园景资源兼二线海景资源，D2地块相对于其他地块自然资源条件略差，但它处于整个社区的中心位置，拥有二线山景和海景资源。因此本项目用地周边总体环境优美，自然资源丰富，为打造大型山海国际化居住社区创造了良好的条件。

其次，本项目被市政道路分割为5块用地，最大地块用地面积62673.99平方米，最小地块用地面积仅22633.59平方米，各地块用地面积均不大，地块的分割给社区规划带来了难度，对整体的高品质的大型社区的塑造形成一定影响，因此在规划中如何破解这一难题是本项目的一个重点。

另外，原规划要点中对各地块的建筑高度都做了规定，其中D1、D4地块限高36米，D2、D3地块限高80米，D5地块限高100米，分析以上高度，各地块规划条件中因考虑遮山挡海的因素，所以有限高要求，但限高同时带来的设计问题是导致地块布置的建筑单体数量较多，密度偏大，天际线平淡，同时又因为地块的分割，使得社区的组团感较弱，规划的层次不丰富，缺乏中心景观区，反而不利于高品质大型社区的营造，同时也对城市规划形象带来了不利影响。所以规划方案中将针对以上规划条件，提出更有建设性意见的方案设计，考虑突破相关规划条件的制约，去着力解决上述问题，在消除不利影响的同时，又能与城市环境取得良好的和谐与平衡，提升城市的整体规划层次与城市形象。

规划布局

综合分析以上有利及不利因素，在规划布局时，为了最大限度地与山海景观和谐共生，D2、D3、D5地块建筑高层摒弃了传统的行列式布局，采用东南向与西南向的错列式布局，使高层建筑的正面侧向临海，使建筑拥有较大海景面的同时，又避免行列式布局的呆板封闭，同时削弱了建筑的体量感，不会对情侣路一线造成较大的体量冲击，当漫步于情侣路一线时，映入眼帘的高层海景洋房，建筑正面侧向临海，空间上相互贯通，社区美景直接映入眼帘，而情侣路的滨海风光也直接从庭院内部尽收眼底，建筑内部公共空间与城市外部公共空间相互映衬，相互借景，通过庭院内部空间与外部自然景观空间的相互渗透，极大地扩展了建筑以及城市道路的视野空间，提升了城市的整体形象，与本地块高档国际化海景社区的城市定位相匹配，实现了社区空间与城市空间的相互对话与共生。错列式布局，使各地块均拥有一个超大独立完整的庭院空间，建筑空间灵逸流动，视线上相映成趣，既解决了建筑间距的问题，又使各栋均拥有海景、山景、或园景的多重景观空间，使社区美景与城市海景山景风光相互映衬，相得益彰。D1、D4地块靠近石坑山，为避免对石坑山山景的遮挡，依山就势，布置了5层的山景洋房，削弱了对山体的影响，D2和D4地块东侧布置5层山景洋房，形成了由石坑山山景到高层建筑之间的视觉缓冲带，在突出了对山景资源保护的同时，也形成了此地块相对静谧祥和的社区空间。

高度天际线调整

在规划天际线设计上，本设计方案中D1、D4地块建筑高度小于20米，D2、D3、D5地块建筑高度为60~120米，其中D3地块沿情侣路一线建筑高度约60米，D2、D5地块以西建筑高度为120米，其余建筑高度均为100米，天际线的变化从东到西高层建筑高度由60米过渡到120米，再往西就是5层的山景洋房区，最东侧情侣路沿海高层住宅适当降低结合错列式布局避免了对城市道路造成的体量冲击，而最西侧的120米高层住宅又因为有多层山景洋房区而得到了很好的缓冲，以上规划形成的天际轮廓线是从东到西高度变化为由低到高再到低的变化过程，重点考虑了沿情侣路和石坑山的高度控制和视觉感官，沿情侣路一线的无敌海景区和石坑山的山景区均没有布置大体量的高层，避免了对自然风光和城市形象的破坏，120米的点式高层住宅布置在用地中部，不会对城市空间形成压迫感。因此，现有建筑体量布局综合考虑了城市整体形象以及对自然风光的保护，同时强调规划天际线的层次感，使建筑与城市及自然景观之间得到了很好的和谐与平衡。

建筑造型

建筑外立面造型以简约欧式风格为基调，并与山海遥相呼应。

建筑单体结合平面布局设计虚实对比关系。面山向海的方向设置大面积玻璃凸窗，阳台栏板也采用玻璃强调通透性。侧面以实墙面为主，开条形窗，减少对视。

结语

滨海半岛花园项目作为改善型住宅项目，立足于高端定位，在规划布局阶段摒弃了传统的高低配布局方式，没有将争取项目利益最大化作为最终的目标，而是立足于融合山与海的外部环境及内部大中心庭院的整体统一，并对城市空间体量及天际线的塑造倾注了大量的心血，实现了各方的共赢与互生，为住宅项目在总图决策阶段的退条与定位的模式提供了一个良好的借鉴方式。