城市老工业区有机更新实践和探索

城市老工业区有机更新实践和探索

张林

郑州市规划勘测设计研究院河南郑州450000

摘要：当老工业区更新改造越来越成为社会热点的时候，城市规划的开放性及参与城市更新的主体多元化必然的导致了多元化的目标导向。因此，我们也需要根据不同种类老工业区的特点，加强城市商业业态、城市结构形态、实施政策等方面的分析，针对不同目标下更新方案的利弊，在不同的时期制定不同的更新改造策略，才能够最大程度的发挥城市老工业区更新改造的综合效益。基于此，本文将着重分析探讨城市老工业区有机更新实践，以期能为以后的实际工作起到一定的借鉴作用。

关键词：城市老工业区；有机更新；措施

1、城市老工业区有机更新的背景

我国现在正处于快速城市化阶段，不少专家学者在研究中指出，未来20年将是中国实现由农村化社会向城市化社会转型的关键时期，将会有大量的农村人口进入城镇生活，必将对城市的发展带来更高的要求。在当前的城市建设中，各地一方面不断加快城市新区的拓展和建设，另一方面也非常注重城市老区的有机更新。所谓城市更新(urbanrenewa)是指对城市局部地区进行重建(redevelopment)、整治(rehabilitation)及保护(conservation)，与此相关还有：旧城改造、城市再生(urbanregeneration)、社区发展(communi-tydevelopment)、城市复兴(urbanrenaissance)、城市演替(ur-bansuccession)、市区重建等等。由于城市的快速扩张，一些早期处于城市边缘的工业区现被包围在城市的中心位置，这样对城市的生产生活带来了许多负面影响，如环境污染、交通拥堵、破坏城市景观等众多问题。

2、城市老工业区有机更新特征

2.1、各主体间的矛盾

1）政府与开发主体：规则性矛盾政府通过制定准入条件、开发条件以及一系列的奖惩条件，引导和控制开发商的行为，但是开发商则试图突破政府设定的条件，例如突破法定图则对用地功能以及开发强度的限制等，最大化的获取开发利益。2）政府与原村民：目标导向性矛盾政府从城市整体利益考虑，确定更新改造的功能和公共设施的配置，而原村民则从个人角度出发，通过将旧工业区改造为住宅、商住用地或商务办公用地来增加地块的价值；其次，在用地范围内设置轨道交通站点或者配置学校等公共配套，来增加地块的附加价值，间接的获取经济收益。3）开发主体与原村民：利益补偿性矛盾开发商从原村民手中拿到土地开发权，需要对原村民进行补偿，其补偿措施有两种，第一，通过价格协商，一次性补偿；第二，通过补偿其开发建设面积，原村民获得一部分物业，可以自行出租获取利益或者与开发商合作获得其相应物业红利。而两种措施的补偿标准是开发商与原村民之间的矛盾所在。

2.2、旧工业区更新特征

1）拆建主导。从市场环境方面分析，拆除重建更具经济可行性，政府不需要投入资金，反而可以从中获得地价收入，业主通过出让产权获得经济补偿，开发商通过房地产开发获益，也就是说，各利益主体能够快速的获得经济收益，同时，拆除重建还可以迅速改善区域形象，提升环境品质。但是，大拆大建，资本逐利反映出城市历史价值观念的缺乏，盲目的推倒重建直接导致城市历史文脉的断裂、空间地域特征的缺失、空间和产业绅士化严重等城市问题；另一方面，旧工业区的更新改造并不是因为建筑老化，而是城市功能和结构的调整，因此，拆除重建不仅造成了资源浪费，对片区环境和基础设施的承载力以及微小企业成长所需的低成本空间等都带来了严峻的挑战。2）改居为主，单一驱动导向下对多元目标的丧失市场价值是旧工业区更新的最大驱动力，而当前获利最大的就是“工改居”或者“工改商住”等项目，对于以公共利益（保障房、大型基础设施等）开发为主或“工改工”的项目却少有人问津，也就是说，经济以外的驱动力不足，导致对生态、文化、产业发展等的弱化。

3、城市老工业区有机更新实践

3.1、实施政策

1）激励政策。片区的改造涉及企业切身利益，应采取各种激励政策，鼓励企业搬迁或者对现有厂房进行改造。主要措施有：企业与政府分享土地性质调整带来的收益，由政府对企业用地进行收储，将工业用地转变为商住用地后进行拍卖，拍卖后增加的收益由企业与政府分享。这是老工业区更新改造最主要的方式，此时政府不需要支付搬迁成本，但是由土地性质改变所增加的收益由政府与企业共享；对企业搬迁进行合理补偿，包括土地补偿以及设备安装补偿等搬迁成本。此时政府需要支付搬迁成本，但是可以获得按照商住用地市场价格拍卖所带来的土地收益；企业搬迁后由企业对原有土地进行经营，土地性质由工业用地转变为商住用地，企业对原有土地进行经营，在对土地收益差价进行补偿之后，剩余利益由企业获得。此时政府不需要支付搬迁成本，政府可以获得由土地性质改变所增加的收益。2）限制政策。列入近期调整的区块，应严格限制新建工业建筑和对现有工业建筑进行改扩建，鼓励企业外迁，政府可根据企业实际需要安排相应工业用地，并对搬迁企业给予合理补偿。列入远期调整的区块，可以按土地出让条件要求，经城乡规划主管部门审批后新建、改扩建工业项目，但应以高效、低耗、清洁型先进制造业为主，并设定“单位土地面积产出率”和“单位土地面积投资强度”双控指标，提高准入门槛，限制未达标企业进入本片区，促进土地集约利用。

3.2、品味提升与生态景观营造

对于污染场地的更新改造注重过程的生态化和可持续性。首钢场地修复计划以场地环境调查和场地士地开发规划为依据，以“风险管理”理念为核心，建立场地修复总体目标。针对首钢场地不同区域环境介质、污染物类型、污染程度等主要特征，筛选符合场地修复总体目标的“潜在可行技术”并开展不同层次的修复技术测试，以逐步明确潜在可行技术的有效性、成本、周期和操作性等重要信息，并最终建立场地修复“可选技术”。进一步根据场地条件与环境管理要求，针对场地土壤、地下水等污染介质，将污染源处理技术、工程控制技术以及制度控制措施有效组合，评估经济、技术、环境和社会效益，选择最优技术组合作为场地修复计划编制的依据。

3.3、环境及景观审美艺术价值的表达

从艺术性的角度凝练工业文化语言，将工业遗址原有工业建构筑物进行加建、贴建，甚至将原有工业建构筑物进行艺术化加工处理，毕竟原有的“设计”只反映工业时代的审美和价值取向，与现代人的功能需求有一定距离，通过对原有工业建构筑物形式进行改变或修饰，更能艺术化地再现原址的情景，强调历史记忆和工业文化信息的时代再现和表达。为此，利用工业遗址内原有工业建构筑物来塑造环境及景观，给予美学形式的提升，其审美艺术价值将会得到社会的广泛认同。添加一些艺术及功能元素。所添加的元素是对于原有元素的补充、完善和美学形式提升。比如对某老工业历史文化改造示范区遗存的三个水泥柱烟囱进行了塑造（图1），成为本案设计中烘托的重点，以此形成具有控制力的主景。景观平台外观通过自然元素的抽象、叠加、重组等几何构形而成，在形状、色彩、光感、肌理以及韵律等方面，在环境中创造出千变万化的对立或融合关系，并与内部采用的钢材材质形成对比，在木质树形的包裹下，半镂空露出钢结构，表达了自然与工业的结合。其内部的观光平台相互连接贯通，既增加了使用功能，又形成了三个烟囱联成一体的空间景观。

图1水泥柱烟囱景观

3.4、资源高效利用

比如新首钢主要是建立以晾水池以及周边湿地功能为主导的水体自净生态系统，湿地净化功能的强弱将直接影响到区内水系及河流的水质情况，尽量按人工净化湿地的要求进行建设，在实现湿地净化功能的同时兼顾湿地景观建设，提高湿地的观赏价值。设计生态自净系统，利用物种共生、物质循环利用再生原理，遵循结构与功能协调原则，能获得污水处理与资源化的最佳效益。

总而言之，随着我国城镇化和工业化进程的快速推进，我国城市职能与产业结构也开始发生转变，出现了规模性的城市老旧工业区的改造与更新问题。城市有机更新更加注重对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，是新型城市化背景下推动城市老工业区空间合理布局及产业转型升级、保证城市可持续发展的重要选择，同时也是提高城市老工业区土地利用率、优化空间形态和改善宜居生态环境的重要途径，这就要求我们在以后的实际工作中必须对其实现进一步研究探讨。

参考文献

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