建筑物综合造价评估方法

建筑物综合造价评估方法

刘宝全

洛阳昊盛资产评估事务所河南洛阳471000

摘要：通常建筑公司会采用前期预算工程造价的方式进行资金的控制，但是现有的预算模式却存在着极大的漏洞，不能有效的对工程的造价进行准确的计算。因此就会造成资金超支的情况，而且在一定的情况下，建造方还需要进行调价，这就让工程陷入一团麻烦之中。这就需要在进行造价评估的时候能考虑更多的评估数据，也就是采用综合造价评估的方法，这样才能让建筑物的造价更加的符合实际的情况。本文就针对当前的建筑物估价特点，来得出，如何进行建筑物综合造价评估。

关键词：建筑物；造价；综合造价评估

随着社会的进步，人们对于建筑的要求越来越严格。人们既希望建筑能够满足人们的正常需求，也要求建筑有一些附加的功能存在。这样的新型建筑在当前是非常受欢迎的。但是，这样的建筑也让建筑公司倍感压力。尤其是在造价预算方面，因为其设计的面积较大，工程较复杂，涉及的方面较多，工程的造价就很难进行预算。曾经的各种经验都已经不再使用，那些还在依靠以往的经验进行工程造价预算的案例几乎都存在着严重超支，需要更改价格情况，这就让工程公司倍感压力。

一.什么是建筑物估价

建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。

二.建筑物估价的特点

作为一类评估对象，从评估的特殊性角度来说，建筑物评估具有以下特点：

1．房地分估建筑物作为土地的地上主导“产品”，是不可脱离土地而独立存在的。尽管我们在概念上划分了土地和建筑物，而实际上建筑物永远是与其所占用的土地在一起的。但是，从资产评估的角度，通常要把建筑物（主要是建筑物中的房屋）与其所占用的土地分开。分别评估土地资产和建筑物，以便准确合理地评价地产价值和建筑物价值，避免出现由于地用性质不合理，以及占地面积不合理造成地产价值估价失实和建筑物估价失真等情况。例如对市中心商业繁华区内的非商业性建筑物进行评估，假如不采取房地分估的方式，极易导致低评该建筑物所占地块的价值。又如，评估3000m^2厂区的唯一一幢300m^2生产用厂房，假如不采用房地分估的方式，极易高评厂房的价值。

2．建筑物产权受土地使用权年限的制约

由于我国的国情限制，人们对于土地只有使用权而没有占有权。这就让建筑的价格收到了很大的影响。出现这种情况主要是基于如下原因。在建筑估价的时候，如果土地的使用期限还长，那么就可以优先考虑建筑本身的价值，这个时间段是不需要考虑国家收回土地及土地上建筑物的。如果土地的使用期间较短，那么就需要优先考虑使用期限的问题。这主要是因为我国的土地使用期到了之后，政府会无偿征收土地上的建筑。就算一栋建筑再好，如果被国家强制征收，那么国家也不会付出补偿。所以，土地使用权严格的制约着建筑物的价格。

3．单独评估建筑物一般宜采用成本法

单独评估建筑物一般宜采用成本法的理由是：

（1）建筑物是劳动产品，从构建劳动产品的投资角度及建造费用的角度评估建筑物的市场价值，在理论上是说得通的，在实际中也是可行的；

（2）建筑物不能脱离土地而独立存在，但在房地产评估中往往采取房地分估的原则，影响房和地的市场价值的一些共同因素，在地产估价时大都已经考虑了，如地理位置、用途、环境等，那么在建筑物评估时就不应重复考虑。这样，就为采用重置成本法评估建筑物创造了条件。基于上述理由，在单独评估建筑物时，通常选用重置成本法。

三•建筑物估价方法

依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：

1、对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、建筑物残余法、市场比较法等，评估出建筑物的市场价格；

2、对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。

重置价格折旧法

重置价格折旧法是成本法的一种具体应用方法，适合对独立旧建筑物估价。另外，各地的城市房屋拆迁补偿标准也多是按此方法测算制订的。

重置价格折旧法评估建筑物的价格，是基于建筑物再建造费用或投资的角度来考虑，按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的全新建筑物所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。

市场比较法

建筑物评估的市场比较法因参照物选取的不同有多种情形。一种参照物是市场上具有相同或类似建筑物的交易价格，采用交易实例比较法；第二种情况是市场上具有相同或类似建筑物的标准房价，采用对照法。

交易实例比较法

所谓交易实例比较法，又称市场房价比较法，是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象建筑物的价格的一种估价方法。所谓类似建筑物是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象建筑物相同或相似的建筑物。

运用比较法进行建筑物价格评估，同比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。进行建筑物的比较评估，选择的因素主要是影响建筑物质量的建筑结构、建造年份、设计标准、装修设备、建筑面积、层次、朝向、用途、产权状况等。通过比较分析、对评估建筑物的条件与买卖实例的建筑物条件有差别的，则通过系数进行调整修正。

四•建筑物估价技术

在当前来看，建筑物估价中最好用的技术就是BIM技术。并且在工程造价管理中，BIM技术是具有划时代的意义的。那么，什么是BIM技术？简单的来说，BIM技术都一个模型构建技术，它能够将整个建筑物进行一次模型建立，然后各个部门将自己的基础数据加入其中，就能够准确的表示出各个部分的详细资料。有了这些资料就可以进行造价预算。而且BIM技术是动态的，它可以根据工程的进度，对模型不断的进行修改，数据也可以进行不断的变更，这样就将曾经的预算模式进行了一个更改。原本的预算模式是在工程开启之前，作出一个预算，然后整个工程期间，由工程围绕预算进行，这种情况就极其容易出现差错，但是BIM技术却能在任何时候对工程的模型进行不断的变更，就让预算几乎贯穿整个工程的前后。这是工程造价预算的一个里程碑式的变革。而且相比于原本的预算方式，这种方式也更加的确切，能够详细的了解到每一个部分的花销。

其实BIM技术工程造价之中，主要起到的作用有两部分，一部分是管理作用，一部分是控制作用。

1.BIM技术的管理作用主要体现在BIM技术在当前工程造价控制中，能够有效的做到对工程造价的前期计算。这种计算相比于传统的计算方式更加的具体和精确，能够有效的得出工程所需要的费用。从而做到对费用的管控，不会出现多余和浪费的情况。

2.BIM技术在控制方面的作用主要体现在BIM技术是可以根据工程具体施工的情况进行模型的不断改进，这样可以有效的针对每一个环节进行控制，哪一个环节出现了浪费的现象一目了然。和传统的方式相比，这种方式能够做到实时监控，无时无刻不在了解工程造价。

总结

建筑物的造价评估关乎着建筑物的施工。因此，在进行建筑物造价评估的时候，就需要能够根据建筑物的事实情况进行综合评估，并且多利用高新技术，这样才能保证其评估的价格较为准确。只有较准确的评估价格才能让各部门都顺利的进行工作。否则一旦出现造价评估不准确的情况，就很容易导致一系列的问题发生，延误工期。因此，建筑公司应该大力的发展造价评估技术，来保证造价的准确性。这样才能让建筑公司更有竞争力。

参考文献：

[1]朱道林主编，不动产估价，中国农业大学出版社，2007.8，第355页