浅谈对推进保障性住房建设及管理之对策

浅谈对推进保障性住房建设及管理之对策

杨帆

杨帆青海省海西州住房和城乡建设局住房委员会办公室817000

[摘要]：加大保障性住房建设不仅是改善民生的重要措施，而且还对抑制房价上涨有巨大作用。我国住房制度改革在中央和地方政府的共同努力下不断推进，虽取得了一定的成绩，但也还存在着一些问题，笔者就本文提出几点建议，以便我国保障性住房建设能健康发展。

[关键词]：保障性住房；改革；管理；对策

近几年来，我国部分城市房地产价格之所以快速上涨，是因为保障性住房建设的滞后或短缺。我国政府出台了一系列的政策措施以面对快速上涨的房价，来确保居民的住房需求。我国政府的重要目标是“居者有其屋”，加大保障性住房的建设力度，是改善民生的重大举措，抑制我国当前过快上涨的房价的措施，这是依据我国处于城市化加速的过程中的现状来确定的。

一、我国住房制度的改革及保障性住房的现状

中央政府在2003年时试图通过金融、财政、土地等政策进行宏观调控，来解决房价飙升，因为大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭都无力承担过高的房价。政府以此方法来降低房价，但是成效并不显著。直到2007年8月24日，国务院召开了全国性住宅工作会议，这次会议的召开，标志着国家的调控重心逐渐从调控房价转向保障性住房体系的构建上来。近几年来，中央政府加大保障性住房的投资力度，不断推进和完善保障性住房的政策体系，将保障性住房建设提到前所未有的高度。要加大保障性住房建设规模是在2008年10月17日召开的国务院常务会议中提出的；同年11月，政府又颁布了保障性住房的条例，再次把保障性住房建设推向高潮。我国在2009年出台了一系列宏观调控的政策，这些政策的目标是扩大内需、促进经济平稳较快增长。4万亿元的投资计划也是在这个时期出台的，其中专门用于保障性住房建设的有9000亿元。总之，我国通过不断完善保障性住房的政策，肯定会对房地产业的发展和保障性住房的建设带来深远影响。我国从1998年起开始实施住房制度改革，现在已大体上形成由经济适用房制度、住房公积金制度以及廉租房制度三部分构成的住房社会保障体系。

二、我国保障性住房建设存在的主要问题

1.保障性住房建设力度有待加强。1997-2008年，尽管经济适用房投资总额从185.5亿元增加到982.6亿元，增长了429%，但其占城市住房投资比例却从12％下降到4.45％。1998-2007年，经济适用房销售面积虽然从1700万平方米增加到3500万平方米，但从2001年开始，经济适用房的销售面积是下降的。根据2008年的数据显示，廉租房的保障面积尚不足5‰，中央财政只能很有限地解决部分困难地区的廉租房建设资金缺口，无法全包廉租房资金缺口。依据相关政策，财政主要供应廉租房建设资金。事实上能做到的城市少之又少。廉租房的建设和推广远未达到预定目标是因为固定的经费来源。在2010年上半年，各级地方政府开始加快保障性住房的建设是因为房价过快上涨带来的社会及中央政府压力。

2.保障性住房政策覆盖对象相对较小。保障性住房政策只针对城镇居民，并没有覆盖到农村进城务工群体、流动人口等住房困难群体。流动人口的规模相当大，全国进城务工人员绝大部分属于低收入阶层，而且我国目前正处于快速城镇化阶段，其住房保障问题尚无明确的政策。“富人买经济房”现象是在经济适用房政策的实施过程中出现的。此外，家庭人口出现变化后，其享受的保障性住房本应退出或者面积相应减少，购买经济适用房的家庭在因收入提高后而不符合资格，但实际中这部分非政策对象群体却依然享受政策补贴。其他群体之所以无法获得政策优惠，就是因为非政策目标群体占用了大量的住房保障资源。

3.保障性住房管理模式有待提升。一些开发商在经济适用房开发中自行定面积、定户型、定销售对象，是因为他们常从自身利益出发，结果导致住宅面积过大、总价过高。此外，存在把保障性住房当成投资房，出租获利、将经济适用房、廉租房转手倒卖等扰乱住房市场秩序的现象。这些现象都是一些经济适用房建设开发商在获得政府优惠供给的土地后，其开发模式基本上与商业化建设项目没有什么不同所导致的。

三、解决保障性住房建设与管理的对策

（一）制定出台住房保障法，做到有法可依，责任明确。我国之所以没有在保障性住房建设成功，是因为没有完善的法律作保障。相反，保障性住房建设成功的国家和地区均有完善的法律作保障。因此，笔者建议尽快制定《住宅法》，对我国目前的住宅建设加以规范。明确中央政府和地方政府在住房保障方面的责任和义务，建立起一个长期的、稳定增长保障性住房资金投入机制和有效的监管机制，是在《住宅法》中应该涉及到的。对保障性住房的分配、建设、消费等环节加以规范，明确各级政府的责任目标，加强考核监督。

（二）尽快开征房产税，用经济手段调控房价。要解决目前存在的住宅难题，我们就要从房价收入和房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，房价水平要科学调控，土地的供应要足额，保障房确定供应量时要合理。地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道，就是开征房产税。它可以缓解保障性住房建设的资金不足问题。开征房产税还可以使居民拥有多套房屋的成本和风险提高，尤其是抑制了一些不通过信贷而用自有资金购买多套房和别墅的需求行为。

（三）建立和完善保障房建设标准。为了满足不同类别保障性住房的居住需要，我们可以根据不同的类别和地段来拟定住房的标准。这样可以避免一系列社会问题。这些问题有：因为保障房的对象是中低收入群体，因此建设标准有所降低，或位置离市区较远、偏僻，因此形成新的贫民聚集地方。政府按照一般住房要求来建保障性住房，这些住房当然要有基本的功能，否则政府就没有尽到自己的责任。我们需要搞清楚的是，政府为低收入人群提供保障性住房是责任而不是施舍。其次，保障性住房的面积可以小一些，但是基本功能必须满足。政府所提供的保障性住房是要住人的，因此应按照人们的生活要求来设计。穷人和富人是一样的，所以政府不能因为是为穷人提供保障性住房，就可以“偷工减料”，简化保障性住房的功能。

四、结语

住房是居民的基本生存需要，改善民生、促进社会和谐的关键是住有所居。从根本上改善广大低收入群体住房困难的问题，使广大人民群众共享改革发展的成果。党中央、国务院作出实施保障性安居工程的重大决策，对于促进经济社会发展、保障社会和谐稳定具有深远影响。

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