我国经济适用型房产经济运行中的问题及其成因

我国经济适用型房产经济运行中的问题及其成因

赵毅

余姚市房屋交易服务中心浙江余姚315400

摘要：经济适用房的制度是我国国家政府在为了维护中低收入者的住的权利而设定的住房的重要的保障的制度。作为支持中低阶层能够住得起房、买得起房，国家出台了保障住的起房的廉价公租房政策以及保障买得起房的经济适用房的政策。但是由于在销售的时候经济适用房的在制定的价格上略高于人们的接受价格，或者是由于在经济适用房周边的自然环境以及交通、医院等设施的不完善导致了经济适用房没有成为全国城市和乡镇的居民在消费的关注力上以及对于城镇的消费的突破口上有很大的阻碍。本文主要分析经济适用房经济中出现的问题并提出意见和建议。

关键词：经济适用房；经济；问题；意义

1经济适用性房产定义

经济房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。经济住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费‘小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%一3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费‘勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。

2经济适用型房产经济出现的问题

2.1寻租腐败滋生，使房产经济混乱

经济适用房价格虽然比一般商品房低，但是在政府优惠政策下，仍然存在很大的利润可图。资源是有限的，在利益的驱使之下房地产开发商必然会对相关官员有所“表示”。然而经济适用房供给有限，这时“关系”就显得十分重要了。政府官员掌握着分配大权，在同等条件的需求下，必然是“关系”优先，当行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就不可避免。在房地产市场经济还不健全，政府官员手中掌握着资源分配权利的现实下，寻租腐败是难以杜绝的。

2.2经济适用房实际的建造数量不符合现实状况

经济适用房的数量的提供和居民的真正需求的数量存在偏颇，这样会有很大的矛盾。经济适用房的制度的出台是根据社会的具体情况以及经济的形式上的变化而与时俱进不断完善的。中国的人口众多，经济分部也不平衡，对经济适用房的需求巨大，会造成供应和需求之间更大的矛盾，在经济适用房中的建筑的建设的总体的数量上仍然不能够满足这些人的需求。

2.3寻租的手续不合理，政府的政策无法正常的运行

在社会上自己寻找租房的行为十分的普遍，使得政府在政策的实施以及在政府的威信上存在很大的挑战。为了减少经济适用房的建造楼房成本，国家在经济适用房的建设中所占用的土地不是通过在市场上竞标的方式得到，这样就保证了在经济适用房从规划、设计、建造到出售的过程中全部都是保持透明性，避免发生通过权利和金钱的交换的受贿行为的发生。但是在经济适用房的实际的销售的过程中还是存在着很大的问题，使得真正的中低收入者很难购买。例如，由于经济适用房过程中的违反政策的规定的不合理不法的行为导致了实际上并不是符合经济适用房购买的资格的人购买，这就让社会的住房体系的发展更加的不平衡。

2.4房屋面积失控，工薪阶层买不起房

按照《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80㎡左右，小套住房控制在60㎡左右。然而自经济适用房开发以来，140平方米的户型却很普遍，个别项目的复式户型面积达到260平方米。造成这一现象的原因是由于经适房的开发建设在配套政策、管理制度上还不是很完善。户型过大，豪华而不适用的大面积住房使一般工薪阶层望“房”兴叹。

2.5由于信息贷款的时间较为时效性较低而产生的资金链条的不顺畅

在中国国内的房地产的市场发展上，商业银行对于房地产事业的发展提供了强大的资金的支持。特别是在商品房的开发上，商业银行起着十分重要的资金的支持。而商业银行在进行经营的过程中，最主要的业务就是在城市之中的住房的贷款的消费，但是由于中国的发展的滞后性以及政府的调控以及监督的作用使得商业银行大多数由国家控股以及在发放的速度上有所欠缺。

2.6居民持币代待购

经济适用房在总体上存在很大的问题，由于成本的控制导致了在房产的设计和规划上缺少专家的科学的论证和对于居民的需求的详细的调查，导致在筹备和施工的过程中准备仓促，施工效果不理想。居民在购买和入住之后发现与看到的概念房有很大的出入。同时在质量上以及面积上都有出入。

3经济适用房中存在问题的对策

3.1对经济适用房做出相应的调整

若停止经济适用房的供应，那么一些家庭可能就会失去购买住房的能力。除非有更好的政策替代经适房，不然就应该对经济适用房做一些较大的调整。保证经济适用房的透明，让公众来监督经适房的建设、分配等等，以防止暗箱操作，从而保证经适房能真正解决中低收入者的住房问题。在不影响正常生活的前提下，适当地降低经适房的面积，以避免经适房落入不适当的人手中。最后，加大经济适用房的建设力度，以缓解经适房供不应求的局面。

3.2借鉴国外的成功经验

1959年，新加坡居住困难的家庭占到了全国的84%。通过在住房领域实行“以政府分配为主、市场出售为辅”的原则，到2010年85%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”。对于美国，在大力开展公共住房项目时，不仅政府会通过建立健全法律制度对项目的执行进行监督，新闻媒体还会进行监督和批判。在瑞典，政府不仅为住房的建设资金提供相应的贷款，还给予一定的利率优惠、补贴以控制住房成本在合理的水平上。另外，瑞典政府还建立了一套“体系完整、分工明确”的住房保障机构，对保障低收入家庭的住房权利起到了至关重要的作用。

3.3建立对于房地产的价格预防警示机制，同时还要加强对居民住房购买的价格的检查测控以及调节控制。分析我国房地产市场为何炙手可热的原因是由于成本的不断提高，由于房价的提高促使了建材和施工成本的提高，供求关系的的紧张导致了房价的越来越高。

4结语

完善房产经济管理是一个长久的过程，不可能一蹴而就，尤其是经济适用性房产经济。在这个过程当中，既要依靠政府的宏观调控，又要注重市场本身的运作规律。需要通过体制改革，引导市场健康发展，让房产经济能够稳步前行。

参考文献

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[2]杨涛.构建我国住宅政策性金融体系已迫在眉睫[N].上海证券报，2006-10-09.

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