中国住房价格水平与波动研究

中国住房价格水平与波动研究

魏冬

魏冬

北京未来科学城置地有限公司

摘要：住房是民生工程的重要组成部分，是一种对很多家庭非常重要的资产。住房价格波动，影响着无数的家庭，对社会的宏观经济发展也有着很重要的作用。改革开放以来，我国的经济在快速的发展，房地产也在快速的发展，现阶段已经成为国民经济的支柱产业，住房价格已经不仅仅是房地产市场自身的问题，更是影响国民经济可持续健康发展的重要因素。本文通过多方面对住房价格水平波动开展分析，对当前房地产价格波动做出准确的判别。

关键词：中国住房房价水平波动

前言：住房对公民来说，是一种重要的消费品，也是重要的资产。排队人们的生活造成极大的影响，也对国民经济的发展有着重要的影响作用。住房各项因素中，房价是影响力非常广，也非常关键的一个因素。房地产产业受多种因素影响，也关系到很多方面。从宏观经济来看，房地产涉及到就业、收入、投资等宏观经济变量，对实体经济的影响非常大，也对当前国家经济结构有一定的影响。从微观角度来看，影响着生活在这个社会中的每个个体，关系公民的生活水平。从历史上来看，很多国家的住房价格的波动，都引起了金融体系的动荡。

一、引起我国住房价格水平与波动的因素

1.消费性需求的影响

消费性需求是对住房价格水平与波动较大的因素，一般来讲，住房价格上升，会导致需求量降低，反之则相反。购房是很多家庭的必要支出，很多家庭可以通过购房或自有住房，满足消费需求，租赁也是其中的一种。因此住房消费可以称之为一种消费性需求。现阶段，消费性需求是房地产市场中最重要的购买力，房屋价格的波动，也受这部分消费者的需求影响。

2.租赁性资产需求的影响

租赁型资产对房地产的价格变动相对较小，租赁性需求是指部分尚不具备房屋购买力或者无意购买房屋的人在另一个城市生活的住房需求。如果一定时期内，住房需求增加，随之就会有部分人，以投资行为，购买多套房产提供租赁，从中获得大量的资产。对于房屋租赁市场来讲，更多的投资者购买房屋并出售或出租，也会导致市场价格不断的上涨，最终影响住房价格的波动。

3.房地产开发成本变化的影响

土地资源是现在我国非常稀缺的原，房地产开发商在获得土地资源时，付出的成本越高，对房地产市场的住房价格平稳就会造成冲击，越高的成本会造成市场价越高。对当前的市场来说，资源、人工、原材料等多种成本的增加，最终都会导致住房价格的增加。反之则会降低。

二、我国住房价格水平与波动的现状

自2010年限购令及多个政策出台后，房屋价格得到了有效的限制。在这之前，房屋价格大幅度上涨，主要表现为商品房销售平均价格涨幅较大，这是由于市场供需不平衡造成的，新房价格普遍上涨，导致多数普通人对房价望而却步。二手房交易市场非常的活跃，租赁市场也相对比较平衡。在政策下，我国限购令出台前期，市场价格仍然上涨较为厉害，但是现阶段已经趋于稳定，房价上涨处在平稳状态，且越来越多的消费性消费者可以以更为合理的价格购入房屋。

三、影响住宅价格的因素

1.自然因素

环境因素对住房价格的影响还是比较明显的，这是与其他商品不同的一个特点。住房所在地段的自然条件以及各种配套设施对住房价格的影响较为明显的。自然条件是指周围的环境，包括空气，水源等；配套设施是指周围的交通商店等内容。一般来说，位于城市中心的房价要高于郊外的房价，这是由于城市中心的市政基础设施比较完善，周围的交通以及通讯等都比较方便造成的。周围市政基础设施完善，可以有效地保证居民出行便利受教育方面以及文化娱乐活动也比较丰富。因此，自然因素对住房价格的影响是相对较大的

2.社会因素

社会因素影响住宅价格，主要是对居住模式的态度、环境特点以及建筑水平等相关内容。从住宅来讲，人是消费者，因此人口的数量分布以及家庭结构等内容都会直接影响住房价格以及供需。社会因素相较于自然因素来讲更为主观，但是又很难量化。

3.经济因素

经济因素是从宏观上来看到，它制约着整个房地产的发展，以及住房价格水平。在经济因素中，又包括社会经济、房地产市场、供给与需求关系、当前金融市场以及税收比例、区域内物价以及收入水平、就业率以及社会的科技发展。这些因素都对住房价格造成一定的影响。一般来说，社会发展越好，房地产市场越平稳，就会造成住房价格波动较小。

4.政治因素

政治因素分为两种，包括政局因素以及政策因素。国家与地区的政治是否平稳，会直接影响人们购买房产的信心。一般来讲，在政局稳定时，房地产价格会稳定上升，反之则下降。政策因素也会从一定程度上抑制房地产市场的发展，比如说限购令。

5.心理因素

心理因素是指住房价格水平是否在人们心理预期。心理因素对住房价格的影响主要分为两部分，一个来自于消费者依赖自身的习惯所产生的个体心理感受。导致同一不动产在不同使用者眼中的价值不同。另外一个是来自于在住房交易时是否符合消费者的心理预期，一般来讲，当前的住房价格水平越趋近于人们的心理预期，则购买率会上升。一定程度上也会造成房价上涨。

6.其他因素

其他因素则是指外界所不稳定的社会因素，比如说战争。或者说由于持有者特殊需求，以非正常价格出售或购入。

四、我国住房价格水平与波动的影响

1.对宏观经济的影响

房地产在近年来已经成为我国经济发展中的支柱产业，近几年房地产投资对于经济增长起着巨大的作用。房地产对宏观经济的影响，主要从消费即投资两个角度进行分析。当住房价格上涨时，会推动相关产业发展，比如说水泥，钢铁，建材等多种商品需求上涨。之后会造成总投资的增加，由房价上涨所带来的财富效应可以增加消费者的需求，从而带动国民生产总值上涨。

住房价格对消费支出的影响主要集中在储蓄及财富上房价上涨就会造成租房价格上涨，租房支出增加就会造成家庭消费减少，从而增加储蓄。在房价上涨时，拥有住房的家庭会增加总财富，而是房价上涨则会带来显著的成本效应，最终影响居民消费。租房价格上涨会造成生活成本增加，

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