保障性住房实施住宅产业化必要性分析

保障性住房实施住宅产业化必要性分析

梁欣

中建三局第二建设工程有限责任公司430070

摘要：本文首先介绍了保障房与住宅产业化相关理论，在分析保障房与住宅产业化在发展过程中各自面临的困境基础上，提出保障房建设实施住宅产业化是促进两者可持续发展的必然选择。

关键词：保障房；住宅产业化；必要性

一、相关概念

1.保障性住房相关理论

1.1保障性住房相关概念

保障性住房是指由政府主导投资建设或收购并主导供应，并对此类住宅限定建设标准、供应对象、售价和租金，主要用于解决中低收入家庭的住房困难问题，从而实现人人安居乐业目标的一种带有社会福利色彩的政策性住房。

国际上通常将住房分为公屋和私屋，公屋与我国的保障性住房概念相近，公屋在不同国家有着不同称呼：日本的“公共住宅”、新加坡的“组屋”、美国的“公共住房”等[1]。

1.2保障性住房特征

（1）保障性

保障性是保障房的本质特征，与利润性的商品房区别开来。保障房的本质决定开发商投资建设保障房利润率偏低，政府规定需控制在3%以内。

（2）建设、租售过程的限定性

我国保障房主要供应给中低收入人群，主要为了满足其居住需求，因此我国对保障房的户型、面积、大小进行了严格的限制。租售过程的限定性主要体现在对象和价格上，不同类型的保障房需要按照我国的相关规定供应给特定人群，并严格审查、监督制度，价格通常以低于市场价进行销售或租赁，政府通常会进行相应补贴。

（3）保障形式的多样性、层次性

各个城市发展程度不同，因此制定的住房保障政策也有差别，但是总的来说，都是依据住房者的收入状况、资金能力和现实需求来区分保障对象并制定相应的保障策略，力求最大程度满足不同层次住房者的需求。

2.住宅产业化相关理论

2.1住宅产业化相关概念

日本通产省最早提出住宅产业化的概念，其给出的定义是：采取工业化大生产的方式生产住宅，通俗来讲，就是把房屋看作成一个汽车，建筑构配件与部品看成是零件，由“零件”打造房屋，以实现提高住宅劳动生产率、提升住宅质量、降低住宅生产与运营成本的目的[2]。

2.2住宅产业化的核心特征

（1）住宅体系标准化

住宅产业化要求像造汽车一样建设住宅，全面实现流水线作业，因此需要较高的标准化程度，体系标准化是推行住宅产业化的前提。

（2）住宅建设工业化

住宅建设工业化是住宅产业化的核心，指以工业化的方式生产住宅，代表了住宅产业化的技术水平。

（3）生产经营一体化

一体化是指将住宅产业链上的相关企业紧密结合起来，各个企业彼此独立，又协同配合，以住宅产业集团的形成为标志。

（4）协作服务社会化

产业的发展离不开相关产业的支持、协作与配合，因此住宅产业化想要长久实现社会大生产，必须将单个、独立的住宅个体整合成一股大规模的社会生产力量。

（5）住宅产业管理信息化

当前，我国正处于信息技术高速发展的时代，各种信息技术（如BIM、物联网等）的应用给建筑业带来了深刻变革，利用信息技术可开展建设项目全寿命周期内的精细化管理。

（6）住宅产业发展绿色化

我国大力推行绿色建筑，而在我国目前的建设环境下，建造绿色住宅必定要通过产业化的建造方式，而住宅产业化的目标就是打造低成本的绿色建筑。组成住宅产业化的“六化”并不是孤立的，而是一个联系紧密、相互作用的有机整体。标准化是前提，工业化是核心，一体化是集中表现，信息化是重要保障，社会化是各种因素作用的结果，绿色化是产业化发展的目标。

二、保障房实施住宅产业化必要性分析

1.住宅产业化为保障房提供建设保障

受国家宏观政策与限定政策影响，建设保障房的利润率低，采用传统建造模式使保障房普遍存在空置率高、户型设计不尽合理、质量低下、维修率普遍高于商品房等问题，而住宅产业化可以有效化解这些问题，使保障房真正发挥民心工程的作用。

（1）确保工程质量，提高住宅性能

相比传统建造模式，住宅产业化将对保障房质量影响较大的人为因素降到了最低，更好的控制建造全过程。

（2）缩短建设周期，提高建设效率

传统建造模式，难以做到质量与工期兼顾，而采用住宅产业化建造模式，可提升保障房质量，且住宅产业化将建筑部件的生产地点由现场转到工厂，克服了天气、季节、施工面的影响[3]，大大提高建设效率。

（3）节约建设成本，降低工程造价

由于保障房具有建设量大、标准化程度高、个性化需求低的显著特点，若保障房建设均采用住宅产业化模式，实施标准化设计、构配件规模化供应和机械化安装，根据规模经济原理，产业规模越大，相应的成本会呈下降趋势，从而可以有效降低保障房的建设成本，

2.保障房为住宅产业化提供发展平台

国家大力兴建的保障房为推广住宅产业化提供了难得的发展契机，有助于解决现在住宅产业化的推广难问题。

1）有助于增加产业化住宅市场需求，逐渐形成规模效应

目前我国推广住宅产业化进程中，在市场供需方面存在恶性循环，由于产业化住宅售价较同档次非产业化住宅高，消费者购买兴趣低，房地产企业开发动力小，致使产业化住宅份额小，加剧产业化住宅成本高。因此急需发展载体打破此循环，而政府投资建设得保障房恰好提供了良好的发展平台。

（2）有助于促进相关标准化体系的完善

标准化体系是住宅产业化发展的前提，完善的标准体系虽然在一定程度上可依靠企业自身的推动，但主要依赖政府出台的行业通用标准体系。保障房作为政府主导投资建设的项目，更易引入住宅产业化，可依靠政府力量逐步解决建造过程中出现的体系及规范问题。

（3）有助于促进住宅产业链的不断完善

将住宅产业化引入政府主导建设的保障房中，可发挥政府经济职能作用，鼓励大中型国有开发企业与设计、施工、生产商等联合起来，形成大型产业集团或住宅产业联盟，促进产业链上、下游企业之间的有效衔接和同级企业之间的资源整合，达到企业资源共享、优势互补的目的，为形成完整的住宅产业链打好基础。综上，保障房与住宅产业化的结合已成为克服两者发展障碍的必然选择。

三、总结

本文通过分析保障性住房与住宅产业化的相关理论，提出住宅产业化蕴含的先进生产力可以有效解决保障房建设过程中面临的质量、成本、工期等问题，而且可以节能减排、保护环境，是打造保障房成为绿色建筑的必然途径。而保障房的大规模建设可以为住宅产业化提供发展平台，有效破解住宅产业化推广过程中面临的市场需求低、标准与规范缺失、产业链不完善等问题。保障房与住宅产业化的结合可以促进两者的长久发展。

参考文献：

[1]任思敏.我国保障性住房的分配制度初探——以廉租房和经济适用房为中心[D].太原：山西财经大学，2013.

[2]陈浩，周红艳.城市住宅设计中的安全防范原则与路径初探[J].居业，2015，(14)：65-66.

[3]夏谦.我国保障性住房产业化建设策略研究[D].太原：山西财经大学，2014.