【摘要】不动产信托是以不动产作为标的的一种信托形式。合理构建我国的不动产信托登记制度，是保证受托人能够按照信托合同的约定有效管理处分信托财产的必然要求，也是不动产物权特性的体现。本文拟从不动产信托的含义，登记的必要性，要件入手，提出我国不动产信托登记制度的立法建议。
【关键词】不动产信托 登记 必要性 要件 立法建议
一、不动产信托的含义
《信托法》第二条对信托作了定义：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定的目的，进行管理或者处分的行为”。不动产信托登记即当不动产作为信托财产时，对该信托财产进行登记的行为。但在相关的法律法规中都没有具体的规定或规定过于简单和含糊。这使得不动产信托的很多业务都难以开展，而且也危及交易安全。作为不动产信托合同标的的不动产具有以下特征：
第一，信托前后信托财产权能的变异性。信托之前，委托人拥有包括占有，使用，收益，处分在内的全部四项权能；委托之后，占有，使用和部分处分的权能归于受托人，收益归受益人，不动产所有权应属于受托人。
第二，财产的独立性。不动产信托设立后，该信托财产就独立于委托人，受托人和受益人以及他们的债权人。该不动产既与委托人的其他财产相区别，也与受托人固有财产相区别[1]。同时该信托财产还与受托人接受的其他委托人的不动产信托财产相区别。
第三，权属转移的无偿性。不动产受托人没有因得到不动产所有权而支付给委托人相应的对价。但这并不意味着受托人就不受任何的约束而取得了该不动产的所有权，受托人必须按照信托合同的约定来管理处分该不动产。同时这也区别于民事当中的赠与行为。
二、构建不动产信托登记制度的必要性
第一，不动产信托登记制度的建立可以明确信托财产的归属，有利于保障交易的顺利进行。根据《物权法》第六条规定，对于动产而言，可以以占有作为其物权公示的手段，善意第三人可以相信占有人是所有人，并且法律也保护这种信任。但是不动产物权公示的手段不是占有，而是权属登记，如果不建立不动产信托登记制度，人们很难相信受托人有权处分被信托的不动产，因此受托人的很多业务也很难开展，不利于交易的安全。[2]
第二，不动产信托登记可以将信托各当事人的权利义务明确化，有利于信托关系的稳定。如上所述，信托的各方当事人在意思自治的前提下签订信托合同，确立信托关系。如果建立合理的信托登记制度，将合同约定的相关事项登记在册，使各方当事人的权利义务不但能在信托合同中确立，而且登记之后进一步得到国家法律的保护，从而稳定信托关系。[3]
第三，不动产信托登记可以确保交易安全。委托人和受托人之间的财产权转移是无偿的，但是受益人和委托人之间常常有交易关系。假如委托人将已经设定抵押的不动产又设立信托，并从受益人那里获取利益，抵押权人行使抵押权时，就会危及受益人的受益权。[4]
三、不动产信托登记的要件
不动产信托登记的成立要件有：
第一，合法的信托关系。信托当事人具有权利能力和行为能力，各方已经签订信托合同，明确了各自的权利和义务，信托合同的各项约定都符合法律的规定，没有违反法律的强制性规定和禁止性规定。
第二，登记内容合法。标的是合法的不动产，权利种类是所有权、使用权和他物权，法律关系是不动产信托的设定、变更、转移和灭失等。[5]
第三，书面的信托文件。根据我国有关不动产登记的相关法规，不动产物权的转移和设定，应以书面文件为凭。
四、我国不动产信托登记的立法建议
首先，必须明确不动产信托登记的申请人。不动产信托登记的申请人一般以共同申请为原则，以单独申请、代理申请为例外。这也比较符合不动产信托实务中的做法，有利于减少不必要的纠纷和摩擦，维护信托法律关系当事人的权益。
其次，要明确不动产信托登记的主管机关。本文认为应当由房地产管理部门牵头组建不动产登记机关，当事人可以向房产登记机构或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。[6]
再次，要明确不动产信托登记的事项，登记的事项应包括：
（1）委托人，受托人，受益人的姓名（名称）及住所；由于信托机构作为受托人，国家对其成立有很强的专业性要求，登记的主管机关可以审核受托人的资格。
（2）信托的期限。信托合同作为一种民事法律行为，有一定的期限，期限届满后应办理终结信托登记或延续信托登记，未办理的，应视为延续信托，但是不能对抗善意第三人。
（3）信托权限。权限分为全权和限权两种，如果信托合同约定受托人全权处理信托财产时，善意第三人可以完全相信受托人为实际的所有权人，但是受托人依旧受到信托合同的约束，行使权利，履行义务。
第四，要建立不动产登记机关责任赔偿制度。在不动产登记中，登记机关在不动产登记中处于控制地位，其首要的职责是对当事人的登记进行实质审查，作出登记许可或其他决定。此外，登记机关还负有妥善存置登记簿以供交易当事人查询。[7]
【参考文献】
