浅析土地管理与房地产开发经济的内在联系

摘要 　【摘 要】本文从房地产企业的视角出发，探索土地管理对于房地产开发经济的影响，在分析土地管理工作变迁所带来的机遇和挑战的基础上，提出推动房地产开发经济发展的有效策略。 　　 【关键词】土地管理；房地产开发经济；内在联系 　　一、引言 　　房地产行业作为国民经济的重要支柱，不仅关乎民生福祉、而且影响经济发展；既能够拉动投资，又可以带动消费，同时，还可以有效改善人居环境，提升城镇的文明程度。近年来，伴随着我国对房地产行业的管控力度不断加强，国土资源管理相关法律制度的建立健全，房地产行业迎来了挑战和机遇并存的发展新阶段。一方面，国土资源的保护力度显著增加，通过全面实行最严格的耕地保护制度以及节约用地的管理制度，倒逼房地产企业提升贯彻绿色发展理念的自觉性和主动性。房地产企业必须积极转变自身的发展运营理念，严格在土地制度规制的范围内开展工作，保障自身运营发展依法合规。另一方面，国土资源的深度开发和综合利用水平不断得到提升，政府对于房地产企业发展的服务意识和效率显著提升，积极助推房地产企业转型升级，提升发展的可持续性。此外，政府对于城镇保障性住房建设、新农村建设以及土地资源整理等项目的政策倾斜、资金支持的力度显著提高，为房地产企业的新一轮发展提供了良好的契机。房地产企业应当积极把握机遇，强化政策的解读，积极争取项目、争取资金，为自身的发展注入新的动力。在此背景下，探究土地管理与房地产经济发展的内在联系，剖析土地管理工作变迁对房地产行业的影响，不仅可以总结经验，完善进一步的土地资源管理政策和法律，而且可以为房地产企业的运营和发展提供有益的借鉴，推动房地产行业持续健康发展。 　　二、土地管理工作的变迁 　　守土有责、守土尽责，土地资源的严格保护工作显著增强。伴随着生态文明建设的深入推进，耕地保护制度和节约用地管理制度的建立健全，国土资源的保护水平逐步提高。首先，过去单方面注重经济指标的考核方式被涵盖生态绩效的综合考评方式取代，严格保护耕地等土地资源保护绩效逐步被纳入到行政部门的业绩考核范畴，对于破坏耕地、非法占地情况严重的地区和部门采用“一票否决”制；其次，耕地的“一占一补”制度得到严格执行，耕地的数量和质量得到明显的改善，生态保护取得了显著的绩效。再者，针对于管理部门的督导监管不断强化，特别对于有法不依、徇私舞弊、有案不查以及玩忽职守的“黑后台”和“保护伞”予以严厉惩处。 　　节约就是最好的保护，土地资源的集约管理工作不断完善。一方面，各地管理部门纷纷加快包括用地制度、用地分配方式在内的管控制度创新，以有效提升资源的配置效率，无论是土地资源的申请还是实际的开发利用，均按照“靠项目说话”的原则，彻底改变过去层层分配指标、层层争抢指标的现象，从根本上破解“有项目无指标、有指标无项目、小指标大项目、大指标小项目”的困境。另一方面，双向约束机制得到建立健全，在推动管控部门提升依法供地效率的同时，强化供地后土地资源利用的监管，通过重新审视方式来深入挖掘土地资源的利用效益，采用一地一策、一企一策的监管方式，有效的盘活房产企业的存量建设用地。 　　充分发挥土地资源的效益为社会发展提供最有力的支撑，土地资源的合理开发与利用工作不断深化。一方面，土地整理、深度开发工作不断向纵深推进，通过积极争取国家的政策扶持，抓好新农村建设与保障性住房建设，以有效推动城乡一体化向前发展。这不仅是行政部门创造新业绩的契机，同样也是房地产行业谋求大发展大繁荣的有利机遇。另一方面，土地管理部门职能不断完善，土地储备制度得到建立健全，土地市场运作的公开透明度得以有效提升。通过统筹协调“规划、征收、供应”三者相统一，坚决打击违规开发、违规建设以及违法圈地、囤地的恶性行为，打造土地资源合理利用的有序局面。 　　三、土地管理工作变迁对房地产开发经济的影响 　　增强守法意识，保持良好的公信力。随着国土资源管理制度体系的建立健全以及房地产行业市场的规范有序化，土地资源管理领域逐步形成了“有法可依、有法必依、违法必究、执法必严”的高压态势。房地产企业在开展运营活动的过程中，应当知法懂法，严格遵守法律法规。一方面，需要从主观上杜绝寻找现有制度漏洞以谋取自身利益的侥幸心理，保障开发项目的合法化；另一方面，需要强化政策的解读，争取政策的支持、资金的帮扶，以有效提升自身的实力，保持并增强企业的公信力。 　　开展多元合作，增添发展新动力。随着国土资源集约化管理工作的深入开展，各地政府以及土地资源管理部门的服务意识和管理水平显著提升。在大力开展保障性住房以及新农村建设以及土地整理等项目的背景下，房地产企业应当积极寻求与政府部门的合作，获取政策和资金上的扶持，由此，不仅能够克服房产项目开发周期长、审批流程繁琐等问题，而且便于房产企业与各個管理部门达成共识，展开高质量的沟通与协商，为房地产企业的健康发展增添新动力。 　　转变发展方式，倒逼自身转型升级。在转型发展的背景下，房地产企业应当强化对包括土地资源分配政策、税收政策在内的多方面政策的研读和理解，以政策为导向，推动自身转型升级，以持续提升企业的发展效益。与此同时，在项目的具体建设与运营的过程中，不仅需要创新营销渠道，完善营销策划，提升项目的竞争力，而且应当深入贯彻“上规模、有档次、见效益”的发展理念，以社会需求、市场需求为导向，做精品、保质量，以有效提升人民的幸福感和获得感。 　　【参考文献】 　　【 1 】张先锋，尹红坡，刘晴 . 土地政策调控宏观经济的内在机理分析 [J]. 华东经济管理， 2016 ， 20 （ 3 ）： 52-55. 　　【 2 】左利 . 农村土地管理现状存在的问题及解决策略 [J]. 中国集体经济， 2017 （ 36 ）： 5-6.